法律法规

2014年10月14日   上海法治报

    本报综合报道

　　目前，国务院《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)正处于征求意见之中。该条例对整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记以及保护权利人合法权益无疑具有重要意义。有专家表示，　《征求意见稿》　中还存在一些制度设计不完善或者规定不明的情况，而不动产立法较为成熟的德国等国家，在这方面有值得我们借鉴之处。

　　【德国】

　　不动产登记具有公信力

　　德国关于不动产登记的立法比较完善，主要表现为1896年制定的民法典的第三篇(即物权篇)、1900年出台的《不动产登记条例》和与其配套的施行细则以及修订的《不动产登记命令》等。另外，《住宅所有权和永久居住权法》等特别法中也有相应的不动产登记程序性规范。上述立法共同构成了不动产的设立、移转、变更和废止的具体规则,这些规则尤其强调了登记在不动产变动中的重要作用。

　　以商品房买卖为例，通常情形下，只有买卖双方完成了不动产登记之后，房屋所有权才成功转移。不动产登记具有鲜明的国家公信力，具有取得社会一体信服的法律效力。无论不动产权利是否存在瑕疵，只要第三人基于对这种公信力的信任,依据不动产登记簿取得登记的权利,就应当得到充分保护。

　　除了规则的完备，德国不动产登记制度中还有许多特色。比如，德国不动产登记机关设在地方法院，专司不动产登记职责，其登记行为具有司法性，登记效力与初审法院的判决相同。因不动产登记发生争议的，无需再行起诉，而由当事人直接向上一级法院提出上诉。

　　公证对不动产登记的准确性提供强有力的保证。虽然德国民法并没有规定物权变动必须办理公证，但根据德国立法，为了确保不动产登记的准确性,公证人可以对当事人意思表示的真实性予以证明，保证不动产登记物权与事实物权的一致性。德国不动产登记的公信力，实际上是由登记机关和公证机关共同保障的。

　　登记机构建立责任赔偿保险制度，由登记机构及其工作人员通过保险的方式建立责任赔偿基金。对登记错误造成的责任赔偿，先由国家赔偿，再对负有责任的个人进行追偿。为防范公证人员风险,公证员及公证人协会也会购买职业责任险和团体险。法院判决赔偿后，根据保险范围由保险公司支付。

　　登记在前具有优先顺位

　　我们知道，不动产往往具有价值高、用途广的特点。所以，不动产之上往往可以设立性质相容的多个物权，而源于物权排他性的特点,任何一项物权的变动都有可能影响到他人的利益。最为典型的是同一不动产之上的多个抵押权，这些权利的实现必然存在着竞争，甚至冲突。德国民法的解决方法是，依法确定这些权利实现的先后顺序，即顺位制度。这种顺位制度，就是依据登记制度建立起来的。通常来说，登记在前的权利，具有优先的顺位，可以先行实现。

　　为了保障主要经营目的的实现，德国法中还有顺位保留的特殊规定。比如，在同一不动产上需要设立多个抵押权，在主要债权人的抵押权设立之前，次要债权人的抵押权可以先行登记设立，但债务人为了保证主要债权人抵押权的优先性，同时也是为了保证自己主要目的的实现，就有保留其不动产上设立第一顺位抵押权的必要。这种顺位保留必须通过不动产登记得以实现。与顺位保留相似的是顺位变更，比如同一不动产上的两个抵押权人，可以将他们的抵押权顺位予以交换。这种顺位的交换，也需要通过办理登记得以实现。

　　预告登记防止一房多卖

　　预告登记制度为德国民法所创立，是不动产登记的特殊类型，对不动产物权请求权的实现具有重要意义。这一制度可有效避免因开发商恶意而出现的一房两卖或数卖。

　　众所周知，不动产登记通常都是对已经完成的不动产而言的，而预告登记的是将来发生的不动产物权变动的请求权。以商品房预售为例，购房人与开发商签订预售合同后，只享有合同法上的请求权，很难防止卖方将房屋再次转卖给他人。在此情形下，原购房人恐怕只能追究卖方的违约责任，而很难取得所购房屋的所有权。

　　如果购房人将其请求权纳入预告登记后，其请求权就具有了物权的排他效力，卖方任何违背预告登记内容的处分行为都是无效的。也就是说,预告登记制度可以确保购房人取得所购房屋的所有权。

　　更正和异议登记防出错

　　现实生活中，因登记机关或当事人的原因，或出于有意或出于无意，难免会出现登记权利与事实权利不符的情形，德国法律为真正的权利人提供救济。根据登记错误的原因不同，更正登记可以由不动产权利人或者利害关系人提出，也可以由登记机关自行提出。

　　考虑到更正程序可能需要一个较为复杂的过程，法律有必要在更正登记程序之外，设立异议抗辩的登记制度，作为一种临时性的救济措施。

　　异议抗辩纳入登记后，登记权利人的处分权就会受到限制。作为更正登记之前的一种临时性措施，如果许可异议登记长期存在，将会影响不动产物权秩序的稳定状态。因此需要法律限制异议登记的生效期间。如果异议登记申请人提起的异议最终不成立，造成不动产权利人利益受损的，申请人还应当承担赔偿责任。

　　德国还有不动产合并与分立登记的规定,这对第三人利益保护尤为重要；　如果同一不动产上的多个物权归受于一个主体的,德国还有专门的不动产物权混同的规则。

　　【美国】

　　房价超100万需交豪宅税

　　在美国，无论是房地产买卖、抵押、出租及房地产证券化等，都有一个前提，这就是产权清楚。根据美国房地产契约登记制度要求，凡是影响房地产权益的文件、契约、抵押合同、租赁合同、房地产征税、法定规划图则等，都要登记。

　　房地产登记机关一般是房地产所在县的政府登记办公室。申请登记的文件契约必须附有完税证明，同时交纳登记费。购房人在政府部门进行注册登记后，一般情况下2至4周便可完成登记备案。虽然产权的登记需要时间，但产权的转移在过户日已完成。进行登记以后，业主的信息全部在政府留有备案，未来将房屋出租或出售，均不需要类似房产证等文件。但是，经过登记的房地产权并不确保产权完全清楚，因此，在房地产交易过程中不能仅凭政府的登记来确定房屋产权状态，必须有其他保障制度。

　　除了房款和登记费用，在美国购房还需要交纳其他费用，相关税费因各州地方法规不同而存在较大差异。在加利福尼亚州，买房时的一次性费用包括房款、600美元至1000美元的第三方公证手续费、大约1500美元的产权终身制产权保险费、由县政府收取的300美元至600美元的过户费、每年500美元的房子自然灾害保险费、300至600美元的房屋检查费、50至120美元的公证费登记费。所需交纳的持有费用包括房产税、物业费、自然灾害保险和火险、园丁费等。这些税费因所在位置、建造年份、占地和房屋大小而有所不同。房产税的一般基本税率是一年1.2%，新房的社区建设税可额外增至0.1%至0.7%。

　　在纽约，买房时除了付房款外，其他需要交纳的一次性费用包括约占房款0.4%的产权保险、1.8%的转让税、0.16%的律师、登记费用、0.1%的调查费等杂费等。持有费用包括2%至3%的房产税、每月的管理费等。房屋价格超过100万美元的，还需要交纳1%的豪宅税。此外，外国人需要缴纳收益税，并预缴外国人房产投资预扣税。

　　目前，美国联邦收益税为净资本收益的15％。净资本收益金额即房产收益减去原购买价、交易费用，以及房屋整修费用。纽约州收取净资本收益的8.82％作为非居民收益税。根据外国人房产投资预扣税相关规定，外国人需在交易完成时承担预扣税义务，税率约为总售价的10％。

　　【法国】

　　对不动产追溯可达30年

　　1804年，法国颁布著名的《民法典》，其中关于公民无权变更登记效力的规定，成为世界上最早的关于不动产登记的法律文献。但出于对贵族阶层利益的考虑，最终施行的　《民法典》　对不动产交易中的登记只作为“对抗”条件，而非必要条件。换句话说，所谓不动产登记，即对不动产物权变更行为起证明效力，以对抗第三人，如果登记事项实质上不成立或无效，该登记不得对抗善意第三人。

　　法国这样的立法对后世影响深远，一定程度上解决了不动产交易的风险问题，但是，专业人士分析认为，这种契据性质的登记模式，其本身所具有的“非必要条件”使得保障效果打了折扣。

　　在这种登记制度下，因登记不作为不动产物权变动的要件，登记机关也就无须对不动产变动进行实质审查，仅为形式审查，登记机关的责任也远不如德国产权登记制度下的登记机关重。但是分析认为，综观法国《民法典》　可以看出，立法者对更为重要、更为复杂的不动产物权变动，如抵押、赠与、强制出卖不动产等，均法定要求公证，非经公证不生效。

　　法国民法制度下，对于物权变动，取得了债权就等于取得了物权，登记的目的是为了对抗第三人，其最大缺陷在于交易安全方面存在漏洞，即出售人在出售不动产后，如果尚未登记公示，可能将该不动产再行出售，对后来的出卖行为予以登记公示，造成“一房多卖”；　原买受人依原合同已取得该不动产的所有权，在未公示情况下也可将该不动产转让。

　　这种制度在实践中容易导致物权重复现象，也不利于保护合法买受人和善意第三人利益，登记公示对抗制度对交易安全的补救，并不能从制度上消除这一安全隐患。但随着法国公证人制度和不动产买卖制度的不断完善，上述情况出现的可能性已接近于零。实际上，在进行一桩不动产买卖或变更的过程中，公证人会根据不动产的登记情况，对该不动产相关的各个方面进行评估和审查，而这一评估和审查的最长追溯期可长达30年。公证人会认真核查30年来涉及该不动产的所有贷款和赠予情况、买卖纠纷，甚至邻里协议，以确保买卖双方的合法利益。