法律法规

    □法治报记者　陈颖婷

　　自“国五条”、“沪七条”出台后，“限购令”让许多不符合购房资格的人“望洋兴叹”。然而买房子不符合条件不打紧，中介公司出手“帮你搞定”。为了促成房产交易，从选房、配对、出具假文书到最终房产过户，中介公司都能“一条龙”服务。为此，上海市房管局及市工商局宣布，今年年底前将在全市范围内开展房产经纪市场专项整治工作。重点将检查房地产经纪机构执行“限购”等房地产市场调控政策的情况，重点查处通过虚构劳动合同，伪造社保、纳税、婚姻证明材料的方式，为交易当事人骗取购房资格等违法违规行为。
　　日前，记者从某区获悉，今年以来，该区公安机关以涉嫌伪造国家机关证件、公文罪和买卖国家机关公文、证件罪共立案查处购房案件中涉嫌作假的16人。

　　案件聚焦
　　被限购者作假买房

　　2012年10月间，租住于浦东某小区的朱女士想买房，通过邻居介绍认识了本小区想出售房产的郑先生，双方达成买卖意向。然而，郑先生告诉朱女士，由于他的房子是动迁房，3年未满不能过户。后来，郑先生咨询了房产中介并告诉朱女士，房产中介能够帮助过户。今年春节前，郑先生与朱女士一起来到该房产中介，找到老板沈某，双方把情况说了一下，沈某即答应帮助办理过户手续，但要求事成之后支付“托人办事费”6.7万元和中介费1万元。
　　今年4月间，作为房产中介老板沈某，在明知动迁房未满3年不得过户的情况下，为做成这笔交易牟取利益，先将郑先生房产证上老婆的名字在房产交易中心作了除名，又通过马路电线杆上的制假小广告，找人伪造了一份“郑先生与朱女士自愿离婚，房产归朱女士……”的人民法院民事调解书，并连同其他相关材料递交房产交易中心作为房屋交易材料使用。后房产交易中心在审核时发现该公文系伪造并将该材料退回，由此案发。法院以伪造国家机关公文罪，判处沈某拘役6个月，缓刑6个月。
　　无独有偶，浙江籍小伙陈某为取得在沪购房条件，委托两名房产中介工作人员，伪造证件，结果3人分别被判处拘役4个月、缓刑4个月至拘役3个月、缓刑3个月。
　　陈某大专毕业后，到上海张江某IT企业工作已有十余年。未婚的他年龄不小了，父母要他在上海买套房子后考虑成家。今年3月某日，恰逢刚出“国五条”，交易房子要收20％的个调税。急于购房的陈某经本市一家房产中介公司职员徐某介绍，看上某公寓的一套房子，但因陈某是未婚且是外地户口，按照政策不能在上海买房。当时，陈某提出让中介操作一下以圆他买房梦，徐某与经理高某商议后，表示只有办理假的结婚证才能购房。这个建议得到陈某的认可。
　　次日，陈某与高某、徐某碰面，高某提出要搞定这些事情，只要陈某交点钱，把这事包装一下就行。双方谈好中介费2.1万元，办假的结婚证等所需包装费1.3万元。然后，徐某联系房东过来，三方谈妥房价105万元，并签订房屋买卖合同和佣金协议。陈某付了房东定金2万元，付了中介2万元。
　　此后，高某联系了一女子，并用她的证件和个人信息，伙同徐某花600元通过制假人员办理***和假户口簿。今年5月5日，陈某、徐某持上述伪造证件至房地产交易中心办理房产交易手续时被工作人员查获报警后抓获。

　　记者调查
　　“假离婚”是规避限购“上上策”

　　在沪上房屋中介行业内，把无沪籍无社保无配偶的购房人士简称“三无”。按照“限购令”，“三无”人士在上海是没有购房资格的。然而，无所不能的“包装公司”有的是办法。
　　记者在21世纪不动产等房产中介公司采访时，假称自己已两次贷款买房。于是，这些中介都给记者支招称离婚是个捷径。“现在银行方面卡得很紧的，贷款政策很严，你再买就只能算三套房，只有离婚。”一名房产中介表示，“假离婚”是规避限贷令、限购令的“上上策”，不但成本低效果好，而且可能也是唯一方法，基本上一天就能办妥购房所需要的离婚材料。
　　在暗访过程中，记者到过的四五家中介公司几乎都打包票说能规避限购，将“二套房”做成“首套房”。当记者问起他们成功的原因，“包装”成了挂在他们嘴边最多的词。不过，不少中介也坦言最近限购的房贷政策收紧，也影响到中介的生意，所以“包装”的成本就更高。
　　记者在一些规模较小的中介公司还遇到全程一条龙服务的“假离婚”服务。该房产中介告诉记者，如果遇到未婚的外地青年买房，他们可以提供专业的“配偶”。“对方会和你去婚姻登记处办理结婚登记，等你房子买好，两人再去离婚。”该中介人员介绍说，这样的“结婚”是按月收费的，每月五六千元。“一般这些手续一个月内就能办妥。”但当记者打听“配偶”的详细信息时，中介人员则表示，“你根本不需要知道他的年龄和职业，反正你们也就结婚离婚时见面。”当记者提出，如果双方年龄差距太大，结婚不可信时，中介人员挥了挥手：“婚姻登记哪管这么多，难道姐弟恋不可以吗？”当记者又提出房屋产权问题，一旦离婚对方要求房屋份额怎么办时，对此，中介人员拍起胸膛说：“不可能会发生这事，我们这些配对的人都是专业人士，如果你实在不放心，也可以事先和他签订婚前协议。”
　　记者了解到，除了这些“形式”上的婚姻，还有不少中介公司连走过场的“假离婚”都省去了。采访中，一些中介公司坦言，可以办理购房所需要的一切证件。“反正交易中心也不一定能看出真假。”一些中介表示，“即使发现假的，大不了过阵子，换个身份再试一次。”据了解，上海市“新国五条”细则明确规定，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。但据相关政策规定，离婚双方持生效法律文书办理房屋权属转移，可免除营业税及附加、个人所得税、契税等。因此，一些无婚姻关系的房屋买卖双方，在房产交易过程中，使用伪造的法院　《民事调解书》　办理房屋权属转移，以逃避税费。

　　中介与制假者勾结形成黑色利益链

　　街头的办证小广告司空见惯，如今这些路边办证还有一个重要的客户————中介公司，而中介公司委托给他们的业务中，规避二套房贷的“假离婚证”成了重要内容。
　　上海市“新国五条”实施细则旨在坚决抑制投资投机性购房，明确非沪籍单身人士不能在沪买房，家庭在本市已有房产的实行限购。因此，一些不具备买房条件的人员，通过房产中介购买假的户口簿、结婚证、出生证明等材料实现房产过户，扰乱了正常的房产交易秩序。规避限购政策，往往需要通过伪造一系列的法律文书办理离婚析产，而办假证的人员就与房产中介狼狈为奸。
　　记者随机拨打了几家“假证公司”的电话。电话中一名“假证公司”负责人透露，每月都能收到来自中介公司“假离婚证”的业务订单。“我们基本上每个月都要做四五十张假离婚证件，都是房产中介为了帮助客户规避　‘限购’　做的，其中不少中介现在都是我们的老客户了。”
　　一家“假证公司”的负责人坦言，房产中介为促成交易而提供办理假证、疏通关系等“包装”服务，已成为业界公开的秘密，当房产中介了解到买卖双方需求后，会结合限购及税收政策提供购房“包装”一条龙服务方案，并安排专人单线联系办假证人员进行操办，客户只需另付数万元包装费即可。此外，房产中介之间还相互介绍，利用部分房产中介与办假证人员的长期合作关系等，共同经营此类不法产业，形成利益黑链条。

　　如何堵漏
　　房产交易中心：三审后才能发证

　　采访中记者获悉，房产交易登记中存在信息审查的漏洞，这也使得规避限购政策的行为屡屡得逞。目前房地产登记部门尚未与公安、法院及民政部门等建立信息共享机制，无法对法律文书、申请人婚姻状况等信息进行有效核实。且登记机关在实际工作中不对生效的法律文书进行实体审查，只要其内容不与登记簿发生冲突，即可按法院生效的法律文书要求予以登记，审查机制及信息共享机制存在的漏洞为违法买卖房产等行为提供了便利。
　　实际上，针对楼市限购情况下频发的“假离婚、假社保”等不法行为，市房管局、市工商局已经联合在全市范围内全面开展房地产经纪市场专项治理工作。重点检查房地产经纪机构执行“限购”等房地产市场调控政策的情况，重点查处通过虚构劳动合同，伪造社保、纳税、婚姻证明材料的方式，为交易当事人骗取购房资格等违法违规行为；同时加大对房地产经纪机构协助交易当事人伪造法律文书逃税的处罚力度，在交易登记、税收征管环节一经发现即移送公安机关，一经查实即停止网上备案资格，并按相关法律规定禁入行业。
　　据上海市房产交易中心透露，“限购令”后交易中心对买卖双方提交的材料审核更加严格，至少要经过三道审核程序，加大了对购房人资格的审核力度，对材料不充分或可疑的购房人都会将资料退回。
　　据介绍，房产交易中心在收材料时会预查一下材料是否齐全，不符合要求的，在这一关就被退回。当收下符合要求的材料后，就进入材料真实性的审核程序。他们会根据买卖双方的身份信息，调出是否已购房屋、婚姻状况、家庭成员信息、社保资料、纳税情况等。在这一关如果发现了问题，他们会通知对方补充材料或退回。
　　只有在所有材料都通过了审核，才能办理过户。最终在发产证时还要通过一次审核，确保准确无误之后才能签发产证。

　　相关链接
　　法院严查房地产虚假诉讼

　　近日，最高人民法院发出通知，就当前房地产调控形势下，各地发生的虚假诉讼即裁决过户问题要求各地法院加强审查，并对以房抵债虚假诉讼作出明确规定，今后裁决过户将遇红灯。
　　在“国五条”等房地产调控政策实施背景下，为规避税收、限贷及限购政策，现实生活中出现了大量“假离婚”、借名买房、二手房买卖中签订阴阳合同、虚构债务后协议以房抵债等现象，有些已经形成纠纷诉至法院。目前，最高人民法院正在对这些问题进行调研并致力于制定司法应对措施。为及时解决和应对当前审判实践中存在的相关问题，要求密切关注和高度重视本辖区执行国家房地产调控政策措施过程中已经出现和可能出现的虚假诉讼问题，严格依法加大审查排除力度，确保国家房地产调控措施的贯彻落实。
　　同时，在审理相关纠纷案件时，要认真审查当事人的诉讼请求及相关的证据，遇到以下情况，要慎重对待，妥善处理：当事人在以房抵债协议中约定管辖法院，但抵债的房产与协议管辖法院属异地的，要严格按照民事诉讼法关于专属管辖的规定认定协议管辖的效力；借贷等债权债务关系仅有借据和双方的认可，但未提供款项来等证据的，对债权债务关系的真实有效性要严格审查，不能简单认定；双方以债权债务纠纷为由诉讼至法院，但是立案后对案件事实及实体处理等均无争议并迅速达成“以房抵债”协议的，务必在严格依法查明案件事实的基础上决定是否出具调解书；当事人在人民法院调解组织等主持下达成包含以房抵债内容的调解协议，并共同申请司法确认的，应当加大审查确认力度，慎重出具确认调解协议有效的裁定；当事人对以房抵债生效法律文书或者调解协议申请执行的，原则上不得出具以房抵债裁定书或者要求登记机构办理过户的协助执行通知书，当事人要求以房产清偿债务的，应当采取拍卖等执行变价措施；对其他可能存在虚假诉讼的纠纷案件，亦应依法审查。