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2013年09月27日   A08 ：法治庭审   稿件来源：上海法治报
 □法治报记者　翟臖　法治报通讯员　马超

　　眼下，以房养老正成为热点，不过以房养老不仅面临诸多政策问题，其中的法律风险也必须引起关注。日前，徐汇区法院就受理了几起因“以房养老”而起的矛盾纠纷。

　　以房养老险失住所

　　吴老先生今年84岁，无子女，一个人居住。由于年事已高，日常生活不能自理，吴老先生请了一个钟点工照顾他的生活。4年前，老人决定将自己居住的房子出售，用所得的房款租房居住。经过协商，老人最终决定将房子卖给钟点工的丈夫杭先生，并签订　《上海市房地产买卖合同》，但事实上，双方约定的房价在当时低于市场价格。
　　双方还达成口头协议，即老人在房屋出售之后仍居住在这套房子里，每月支付租金给杭先生，允许“出售方卖房而不迁出、购买方买房而不入住”。在合同签订的当天，双方办理了产权转移登记手续，权利人变更为杭先生。之后，吴老先生按照合同规定收到杭先生支付的每期房款。
　　但吴老先生没想到，去年2月，他收到徐汇区法院的一张传票。原来，杭先生将他告至法院，要求按房屋买卖合同约定向杭先生交付房屋，并支付逾期违约金。
　　法院审理认为，该买卖合同既针对常规的买卖事项作出约定，又通过买卖中违约条款的约定解决了被告的居住问题，其实质是买卖双方已经充分考虑到作为出售方的吴老先生业已老迈又急需在有生之年改善自己的生活的现实状况。据此，法院判决，杭先生要求吴老先生交付涉案房屋并交纳违约金的诉讼请求不予支持。

　　以房养老遇陷阱

　　年近九旬的李老太经人介绍，获知一家老年公寓设施不错，便萌生了入住养老之意。她在朋友的帮助下，办妥了入住的一系列手续。
　　入住之前，老年公寓还与李老太签订了一份　《老年公寓实施“以房养老”试行办法协议书》。协议约定李老太自愿履行老年公寓“以房养老”试行办法的义务，将其现有房屋转让。房屋作价形成的价值金额，由老年公寓为李老太养老送终，不足部分由老年公寓承担，多余部分则用于养老机构的发展。
　　通过房产中介的操作，该老年公寓取得了李老太房屋的产权。但是李老太的儿子获知上述事情之后，却坚持让李老太搬离了老年公寓。
　　原来，李老太儿子发现低价卖房全由老年公寓一手操办，且转让价格明显低于市场价，于是将老年公寓诉至法院。
　　法院认为，老年公寓没有充分履行告知义务，签约程序也不尽规范，李老太以房屋为对价，换取老年公寓对其进行养老送终的服务，而老年公寓通过“以房养老”的方式获得房屋，除需承担进行供养送终义务外，无须再支付任何房款。这样的“以房养老协议”对于一个已经近90岁的高龄老人而言是明显不符合等值性原则的。法院最终判决确认该房屋交易存在重大误解和显失公平，签订的　《以房养老协议书》　及　《上海市房地产买卖合同》　予以撤销。
　　（文中人物皆为化名）