法律法规

  一个陌生人突然闯入家中，陈女士方知公公已私下将房屋卖与他人！曾经其乐融融的三世同堂，随着婆婆和儿子离世，公公与儿媳、孙女的亲情渐行渐远，隔阂日益加大，最终公公擅自卖房，儿媳、孙女面临失去唯一住房的窘境。母女俩愤然将公公和买家诉至法院，要求确认房屋买卖合同无效。近日，海淀法院受理了此案。

  原告是陈女士和她女儿。据母女俩称，她们居住的这套房屋位于海淀区双榆树北里，是陈女士婆婆的单位于1987年分配的福利住房。“分房时就是考虑到祖孙三代五口人共同居住的情况，才这样分配的。我婆婆去世后，房屋承租人变更为我公公。后来我们夫妻和我公公协商，决定由家庭共同出资购买这房子，房屋登记在我公公的名下，我们一家三口和我公公祖孙三代共同居住在房屋里。”

  然而不幸降临到了这个家庭。2010年3月，陈女士的丈夫去世了。陈女士的公公一反常态，经常与陈女士争吵，要求她们母女搬出去。陈女士不同意。

  令陈女士万万想不到的是，同年6月22日，一个陌生人突然闯进家里，要求陈女士母女腾房。母女俩这才得知，这房屋已被陈女士的公公擅自以高价售出。

  “这房子是我和丈夫共同出资购买的，我公公无权擅自出卖房。”陈女士认为，公公的行为侵害了她和女儿的基本生存权，因此起诉请求法院确认房屋买卖合同无效。

  面对儿媳妇和孙女的起诉，陈女士的公公齐老先生显得理直气壮。“这房子是我出资购买的，也登记在我的名下，我就有权利卖房。”

  而另一名被告、买房人吕女士则认为：“这房屋买卖合同是合法有效的。房产当时是登记在齐老先生名下的。”所以，她也不同意陈女士母女俩的诉讼请求。

  目前，该案正在进一步审理中。

  律师评析

  误区：婆婆去世 唯有公公能“继承”公房

  正解：四口人都有资格承租该公房

  原告陈女士的婆婆去世后，公房承租人变更到了公公齐老先生的名下，这中间就牵涉一个法律问题：公房承租人去世后，谁有权利“继承”？如何“继承”？

  北京市铭滔律师事务所房地产法律事务部首席律师焦景收说，实际上，公房分为直管公房和自管公房，直管公房的产权人是国家，而自管公房的产权人是所在单位。“所以，承租人享有的只是公房的承租权，按照法律来说，只有使用权的房屋是无法继承的。但是，由于历史遗留原因，北京地区的公房是可以‘继承’的，也就是通常意义上的变更承租人。”

  此案中，分配这处公房时，房管部门考虑到了祖孙三代五口人共同居住的实际情况。“由于常年居住，而且户口一直在此公房中，所以陈女士一家五口人对该处公房均享有居住权。”焦律师认为，“在陈女士的婆婆去世后，同为共居人的陈女士的公公齐老先生、陈女士夫妇及其女儿四人实际上都有资格承租该处公房。对于房管部门来说，没有所有家庭成员的签字同意，即使原承租人去世，也不会接受其中任何一名家庭成员变更承租人申请的。”

  后来，陈女士一家协商一致，在没有任何书面约定的情况下，最终将公房承租人变更为她的公公齐老先生，这也为后来齐老先生擅自卖房埋下了祸根。

  误区：公公是已购公房唯一的产权人

  正解：三人出资购房 产权应为三人共有

  齐老先生成为公房承租人后，又赶上了国家出售公房的大好政策。但根据当时的政策，房管部门只能和承租人或者其中的一名家庭成员签订购房合同。这就导致陈女士及其丈夫、公公共同出资，而房屋却登记在了齐老先生一人的名下。

  焦景收律师认为，陈女士及其丈夫、其公公齐老先生等三人的协商一致，即形成了口头合同，即：共同出资，房屋共同所有，产权证暂时登记齐老先生一人的名字。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，陈女士及其丈夫、公公三人相当于订立了一份设立不动产物权的合同，该合同从三人口头协商一致之日起，即为有效合同。“即使产权证只登记在了齐老先生的名下，也不影响三人口头合同的效力。也就是说，由于是三人共同出资，已购公房的产权应当是吕女士及其丈夫、其公公齐老先生共有，而非齐老先生一人所有。”

  在此，焦景收律师特别提醒大家注意：从中国的传统文化属性来分析，由于陈女士及其丈夫、其公公是一家人，购买公房时不可能签订一份完善而规范的协议来约定份额。然而，正是因为没有书面的协议，在陈女士丈夫去世后，家庭才会发生这么多的不愉快，甚至导致了家庭的破裂。

  误区：房产在自己一人名下 就能擅自卖房 

  正解：儿媳若证明曾出资有约定 公公擅自卖房无效

  在庭审过程中，公公齐老先生之所以理直气壮，就是因为已购公房登记在他一人的名下。如何证明自己也是这处房屋的共有权人，这是儿媳妇陈女士维护自己及孩子权益的一大难点。

  “陈女士需要证明以下两点，方可实现维权目标：一是购房时，自己及丈夫曾出资；二是购房时，一家人曾有共有的约定。”焦景收律师认为，如果陈女士能够证明上述两点，那么根据《物权法》第九十七条规定，齐老先生处分这处房屋时，应该经过共有人的同意，否则处分行为就应当被认定为无效。而如果陈女士无法证明上述两点，那么，公公出售房屋的行为则有效，陈女士及孩子将面临腾房的境地。

  买方取得房产条件：善意 合理价格 已过户

  确定合同效力关键：买房人是否善意

  在庭审中，另一名被告买房人吕女士称，房产当时登记在齐老先生的名下，他们的买卖合同合法有效。但是如果陈女士有证据证明，她也是这处房屋的共有人，那么房屋买卖合同还有效吗？

  焦景收律师认为，买房人吕女士想要取得此处房屋的产权，以下三个条件缺一不可：第一，在与齐老先生进行房屋交易时是善意的；第二，应当有合理的价格；第三，房屋进行了转移登记，即已经过户。

  “买房人吕女士肯定会以善意第三人自居。那么有一个问题就值得关注，陈女士及其女儿一直居住在这处房屋里，买房人吕女士是何时去看的房？看房时没有见到陈女士吗？如果说没看房就买房，这有悖生活常理。如果吕女士看房了，为何不询问一直在此居住的陈女士是何许人也？是否同意卖房？”焦律师认为，买房人是否属于善意，成为此案确定购房合同效力的关键。

  今日我坐堂

  焦景收律师

  北京市铭滔律师事务所高级合伙人，北京市司法局法律服务村居行特聘律师，专注于房地产法和劳动法的研究和应用。

  律师提示

  后续麻烦将无休止

  和解是上策 

  办理过大量房产案件的焦景收律师颇有感触地说，此案中房屋产权登记在齐老先生一人的名下，基于不动产的公示、公信原则，买房人吕女士有理由相信齐老先生为该房屋的完全权利人，没有义务去查明该房屋是否还有未经登记的隐性共有人。如果吕女士与齐老先生订立房屋买卖合同的行为不存在任何恶意，那么该合同很可能被认定为合法有效。

  如果是这样，从陈女士的角度来说，公公齐老先生私自处分家庭共有财产，陈女士可通过向法院另行起诉，对出卖房产所得的购房款进行分割。从法院的角度来看，如果陈女士及女儿没有其他住房，则将来也不具备腾房的条件，法院判决则面临无法执行、买房人吕女士面临无法搬进房屋的尴尬。

  焦律师提醒大家：共有房屋私下被买卖的越来越多。为避免不必要纠纷，对房屋登记在一人名下的情况，应当及时进行产权登记变更。（文中当事人为化名）

  文并图 J151