法律法规

 2011年04月22日  浙江在线新闻网站   记者 余春红 通讯员 张兴平

　　 昨天，省高级人民法院公布《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》，明确了房产新政影响下的房屋买卖纠纷中颇受关注的多个问题。省高院民一庭庭长许惠春对此进行了一一解读。

　　调控政策是不是不可抗力？

　　意见规定，纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于不可抗力，一般应认定属于最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条、第23条规定的“不可归责于当事人双方的事由”。当事人据此请求解除合同的，可予以支持，但当事人另有约定的除外。

　　解读：依据民法原理，只有同时具备“不能预见、不能避免和不能克服”三大要件的情形，才属于不可抗力范畴。而自去年“国十条”颁布以来，中央和地方政府频频出台诸多调控政策，目标指向明确，买卖双方很难再说对房产调控政策“不可预见、不可避免、不能克服”。因此，房产新政不属于不可抗力。

　　以限贷为由“悔约”怎么处理？

　　意见规定，对调控政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款，买受人现以受限贷政策影响而无法履约为由，请求解除合同的，一般不予支持。对调控政策实施前订立的合同明确约定以按揭贷款方式付款，买受人举证证明确实因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致其无法履约，并以此请求解除合同的，可予以支持。

　　解读：在国家进行房地产市场调控的大背景下，当事人对贷款利率的提高应有所预见；并且，贷款利率提高本身一般并不必然导致不能继续履行买卖合同。况且，当事人既然准备购房，就应当做好资金方面的准备，贷款利率的提高是其应当承受的商业风险。

　　因限购、禁购无法购买怎么办？

　　意见规定，调控政策实施前订立的合同确因限购、禁购政策而无法继续履行的，当事人均可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持;但出卖人请求买受人承担为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。

　　解读：由于实践中情况千变万化，加上调控政策也可能不断调整，为妥善解决个案纠纷，意见保留了“情势变更”的适用空间。

　　借用他人名义买房会有什么后果？

　　意见规定，除限购、禁购等调控政策重

　　新调整并准许实际购买人取得房屋产权外，否则实际买房者将无法向法院请求确认其为房屋产权人。

　　解读：房屋买卖双方当事人均知道或应当知道借他人名义订立的合同违反调控政策的强制性规定，为了防范规避调控政策，意见明确规定，此类合同无效。因一方当事人隐瞒或虚构事实情况，导致订立的合同违背调控政策而无法继续履行，另一方当事人可请求依法变更或撤销合同，并可要求对方当事人承担其因此所受损失。

　　二手房合同解除中介怎么收费？

　　意见规定，二手房买卖合同因新政影响解除后，中介可以请求房屋买卖合同当事人支付其已实际支出的必要费用以及合理报酬。但对未予明码标价、虚假误导、混合标价、捆绑标价、炒卖房号、赚取差价，以及其它违反《房地产经纪管理办法》等规定的收费，不予支持。

解读：调控政策出台后，一些二手房房屋买卖合同当事人自行解除合同，或者因限购、禁购等原因不得不解除合同。对此，一些已经提供了部分中介服务的房地产经纪机构，常常为该不该收取以及收取多少中介服务费用、报酬问题，与买卖合同双方当事人发生争议。所以，意见进一步明确了这个问题。