婚恋共有房登记谁名下有讲究 随意隐匿有风险
专家支招
房产证上只登记一方名字有风险
杨浦区法院的承办法官指出,有许多人认为 《婚姻法》已对夫妻共同财产做出具体规定,双方共同购置房产时,没必要为产权登记名字的事情较真,否则会伤害夫妻感情。事实并不尽然。
一般来说,夫妻婚后购买的房屋,房产证上无论是登记了双方的名字还是只登记了一方的名字,房子都属于夫妻共同财产。但是,对于在房产证上只登记夫妻一方名字的房产,会有一定的风险。这种风险主要表现在两个方面:一是在房产证上有名字的一方可以将登记房屋偷偷卖掉,导致另一方遭受损失。沪家律师事务所付忠文律师即表示,合法的房屋产权登记人可以很容易就登记房屋进行变卖或者转让,不用通过他人甚至夫妻另一方的书面同意。现在一些房产交易中心为了防止房产共有人中某一方恶意变卖共有房产,推出了房产交易密码服务,也不能有效阻止这种情况的出现,因为房产交易密码只需凭房产证和身份证就可以办理挂失变更。另一种可能是,如果夫妻双方在买房时,一方做出了较大的贡献,如一方为了买新房卖掉了自己原来的老房,而另一方仅仅是补了一个差价。在这种情况下,离婚时,对于只登记了夫妻一方名字的房产,法院在分割财产上会考虑双方对房屋的贡献大小,对贡献小的一方可能财产分割不利。然而,如果房产证上夫妻双方都有名字,法院通常不会如此判决。
付忠文跟记者解释,针对一方偷卖房屋的行为,又可以分为两种情况,一是房屋交易的双方没有恶意串通;一是房屋交易的双方恶意串通。律师建议,对于前一种情况,受损一方可以要求卖房一方给予相应的价款补偿;而针对后一种情况,受损一方可以主张撤销该房产交易行为,或者要求恶意的双方赔偿其损失。
承办法官也表示,国家制定相关的产权登记制度,就是为了从法律的角度用公权力保护产权人的合法权益。保护房屋共同出资人最有利的办法,莫过于谁出资谁登记为产权人,这才是保护自己权益免遭损害的最佳方案。
“筑巢”请保留有效凭证
杨浦区法院的承办法官还提到,如今许多年轻人在恋爱期间就未雨绸缪购买了房子,这时,共同出资购房的当事人并非夫妻关系,那么房产登记以实际出资人为准就更加有必要。
法官表示,如果实际出资人出于某种原因而未能登记为产权共有人,那就一定要保留出资的相关证据,如从自己或亲属银行账户向卖房方打款的银行转账单等,也能成为一种有效凭证。不过法官建议,双方最好能以书面协议的方式详细确认所购房屋产权双方各自的份额、各人出资的范围、如需解除共有状态应当支付的对价等等,以便最大限度地确保各共有方的权益。
在专业人士指导下制定协议
震旦律师事务所杨炳律师也特别提示了几点:
首先,若共有房产仅登记在一人名下,一旦登记为产权人的一方私自将房产变卖,之前双方签署的协议难免有变成一纸空文之虞。其次,房屋作为一种在市场上流通的商品,价格涨跌受到各种因素的影响,而普通人对市场的变化预期有限,房屋共同出资人自己制作的一纸协议有可能在远期无法阻止共同出资人一方的权益实际受损的情况发生。最后,鉴于普通老百姓对房屋买卖相关法律、政策、税收等知之不详,如自己订立协议,难免出现这样那样的漏洞,易引发纠纷。
杨炳律师提醒,对于婚前双方共同出资购买的房产,最好登记在双方的名下,这样即便将来出现纠纷也便于法院根据相关法律规定进行财产分割。如果只想登记在一人名下,则最好在专业人士指导下制定规范的协议,列明房产具体分割方式,如按市值分割等,以保障双方的权益。
房屋折价款约定不明引诉讼
李晓明和晏清 (均为化名)也曾系一对恋人。2003年在上海房价放量上涨之前,两人各出资40万元购买了一套住房。当时晏清提出房子登记在自己一人名下,如果两人将来成为夫妻,则该套房产就是双方的共有财产;如果将来恋情破裂,则李晓明出资的40万元就算作晏清向李晓明的借款,由晏清归还给李晓明。李晓明一口答应下来,两人在购房前还就系争房屋将来的归属问题达成书面的协议。转眼到了2010年,李晓明和晏清最终还是走到了分手的地步。谈到财产处理的问题,李晓明提出要求晏清按照系争房屋现价的一半返还自己房屋折价款,晏清则表示应该按照双方协议的约定,自己归还李晓明40万元。两人争执不下,李晓明于是起诉至杨浦区法院,要求确认系争房屋为两人共同共有。他提出,在2003年购买系争房屋时,自己出资的40万元尚可买到一套房,但如今,40万元根本无法购买住房。之前双方签订的协议显然对自己不公,要求法院判决无效。目前该案还在审理中。