法律法规

            2011-02-20 15:02:18　来源: 北京晚报(北京)　 记者 王蔷 通讯员 陈昶屹

北京、上海等地的楼市限购令出台后，便有人以假离婚或假登记房主等方式规避房产调控政策。今天海淀法院民事审判庭法官就近日审理的相关案件发出提示，“假离婚”、“假登记”虽然表面上“突破”了房产调控的限制措施，但其背后却隐藏诸多法律风险，一些当事人为此闹上法庭，还有些人为此遭致严重的财产损失。

案例：“假离婚”导致人财两空

男青年王某与女友张某在结婚后，以按揭贷款的方式购买了两套商品房。由于北京房价上涨很快，小两口从购买的房子中获利颇丰，于是想继续购买第三套商品房并从中获利。

但2010年北京出台的“认房又认贷”和“限购令”调控政策，让这对夫妻的想法受到限制。丈夫王某与妻子张某商量后，便打算通过协议离婚的方式，将两套房产都分到张某名下，而王某名下一套房子也没有，等王某购买了第三套房屋后，两人再复婚。

然而在离婚后，王某需要用钱去购买房屋时，不想前妻却一再推托，不久王某就无法联系上张某的手机。其后，小王才发现小张名下的两套房屋已被张某卖给了其他人，而张某也不见了踪影。

法官：警惕离婚财产法律风险

海淀法院民事审判法庭法官告诫说，现实中有些利令智昏的人以为可通过“假离婚”的方法规避政策，但“离婚”在法律上会产生财产分割的效力，从而导致财产产权转移，张某在离婚后出卖其名下的财产也是合法的，王某也无法要求张某返还其房款份额。在金钱与感情之间，感情不一定能战胜金钱的诱惑。法官奉劝通过这种方法规避的人，要警惕离婚财产法律风险，免得像王某一样“假戏真做”，房子和老婆都没了，简直是“赔了夫人又折兵”。

案例：假名登记遭遇亲戚反悔

李某在北京已经有两套商品房，但他仍想投资买房。为规避“差别化信贷”和“限购令”的调控政策，李某找到了其在京郊居住的亲戚赵某，跟赵某商量以其名义为李某购买一套商品房并办理按揭贷款，房贷首付及贷款手续都由李某办理。

李某告诉赵某，待房屋购买完后，先将房屋落在赵某的名下，以后再通过其他法律关系最后转到李某的名下，事成之后李某将给赵某一笔感谢费。

但其后不久，赵某决定结婚买房，因其名下有了李某提出购买的一套房屋，结果他自己再买房的时候被银行告知不能享受贷款优惠政策，而且今后可能不能再买新的商品房。赵某得知这样的结果后，明确告诉李某不再将自己名下的房屋过户给他，于是双方就该房屋的权属及增值价值归属发生了纠纷，并闹上了法庭。

法官：“借名买卖”本身违法无效

法官介绍，李某采用的规避方法是典型的借名买卖交易，包括明面的买卖关系和暗面的委托代理关系的组合。即李某作为借名人，为规避房产调控的相关政策规定，借名购买其自身受到“限购”和不享受首套房屋贷款待遇的商品房，并登记在他人赵某的名下，私下约定以赵某名义登记为所有权人。其后依据双方之间的约定或其他法律关系要求登记名义人办理房屋所有权变更等登记手续，实现规避房屋限购及差别贷款政策，其以合法形式掩盖非法目的的被掩盖行为本身就是违法无效的。

因为房产证是业主的直接权利证明，所以，李某的规避行为将面临“资格交易”的典型风险，即如果被借名人其后“反悔”，借名人在法律上则无法取得借名购买的房产及产生的相应增值。当然，如果借名人履行了私下协议，其也面临着“资格用尽”后的风险，其“反悔”的几率是很大的，所以，假名登记交易往往产生诸多诉讼纠纷，而借名人却无法实现其借名规避的目的，最后闹得“竹篮打水一场空”。

记者 王蔷 通讯员 陈昶屹 J178