方庄地区 涉房案近年明显增多
芳群园芳城园 二手房买卖合同纠纷多石榴庄东铁营 分家析产案件大幅上升
作为北京第一个整体规划的住宅区域，位于南二环边的方庄始建于20世纪90年代，目前已成为功能全面、交通便利、设施完备的成熟社区。
据丰台法院方庄法庭统计，近三年来，方庄地区房屋买卖合同纠纷大幅上升，并呈现几个特点。
方庄房产案·特点
房屋买卖纠纷上升
2010年下半年起，方庄法庭取得审理二手房买卖合同纠纷的权限。此前审理的多是房屋租赁合同纠纷。
根据统计，方庄法庭审理的二手房买卖合同纠纷中以芳群园和芳城园最多。
房屋租赁合同纠纷情况
2008年 受理纠纷28件
2009年 受理纠纷146件
2010年前10个月 受理纠纷86件
涉房案诉讼标的额增加
伴随房屋价格的上涨，涉及房产类案件的诉讼标的金额也在快速增加。
以房屋租赁合同纠纷为例，2008年，房屋租赁合同纠纷涉及的诉讼标的总金额为38.9万。2009年诉讼标的总金额猛增至273.22万。
2010年前10个月，这一数字回落至73.35万，但仍接近2008年全年房屋租赁类案件诉讼标的总金额的2倍。
物业服务合同纠纷走高
另一方面，物业服务合同纠纷也显示出持续走高的趋势。
据了解，近3年来方庄法庭收案总数约5000件。其中物业服务合同纠纷所占比重约为一成左右，已成为方庄法庭受理案件数量较多的一类案件。
物业服务合同纠纷情况
2008年 受理纠纷133件
2009年 受理纠纷296件
2010年前10个月 受理纠纷228件
分家析产纠纷大幅上升
此外，随着近年来方庄地区经济发展，因房屋拆迁、道路改造等所引发的涉及房产类案件数额也在不断攀升。此类案件多集中在石榴庄和东铁营地区。
相当一部分家庭为谋取拆迁利益，在较短的时间内起诉至法院，请求划分家庭成员各自的房产份额，以便在日后的拆迁补偿中尽可能多的获取利益。
这一趋势并没有直接反映在房屋买卖合同纠纷和租赁合同纠纷中，而是以所有权确认纠纷和分家析产纠纷为表象大量涌入法庭，其实质都是针对房产提出的权利主张。
分家析产纠纷情况
2008年 受理纠纷5件
2009年 受理纠纷21件
2010年前10个月 受理纠纷25件
方庄房产案·审理
案件复杂审理难度大
二手房买卖合同纠纷中都存在买卖双方、中介机构三方主体，间接还会涉及贷款的银行等，案件法律关系都较为复杂，无形中增加了案件的审理难度。
这类案件对法官驾驭庭审、清楚认定事实、正确适用法律提出了更高层次的要求。
开庭次数多审理周期长
据介绍，涉及房产类案件开庭次数普遍多于一次，转化为普通程序的可能性大，因此审理周期较长。
由于涉及现场勘查、房屋价值鉴定等环节，房产类案件往往很难通过一次庭审就查清案件事实，因此再次开庭的比例很高。
第一次开庭主要进行法庭调查，以便查明案件的基本情况，询问当事人的诉讼请求和答辩意见，出示已有的相关证据，另一方进行质证。
对于一方或双方申请房屋价值鉴定的情况，则要休庭处理，待得出评估报告后再次开庭，继续法庭质证、法庭辩论等环节。
为此，涉及房产类案件的审理周期一般都较长，由简易程序转化为普通程序的比例较高。
难于调解当事人上诉比例高
客观上，涉及房产类的案件双方当事人的分歧较大，通常难以通过调解的方式结案。房产涉及的价值较高决定了判决仍然是此类案件适用最多的结案方式。
在为数不多的调解结案中，分家析产类案件占据了相当的比例。其中当事人双方已达成共识，只需要法院在形式上予以确认的案件构成了调解结案的绝大部分。
而房产分割或多或少会使一方当事人感到权益受损，涉及房产类案件的上诉比率一直偏高。
房屋租赁合同纠纷判决结案比率
2008年 结案比率60.71%
2009年 结案比率56.85%
2010年前10个月 结案比率33.72%
房屋租赁合同纠纷上诉案比率
2008年 占全年上诉总量的2.75%
2009年 占全年上诉总量的4.85%
2010年前10个月 占全年上诉总量的5.56%
数据由丰台法院方庄法庭提供
●法官说法
房屋卖方违约增多
国家提高二手房买卖首付款的比例，造成涉房买卖合同纠纷中卖方违约的情形增多。
而随着国家对楼市的大幅调控，房屋买卖合同纠纷受理数下降，同期的房屋租赁合同纠纷增加。同时，南城的拆迁也带来了分家析产类案件激增。
相关政策和法规的出台，对此类案件均构成潜在影响。
涉房案件需现场勘查
一些涉及房产类的案件，尤其是分家析产类案件以及个别的物业服务合同纠纷案件，往往要求法官对于争议房屋和相关环境进行现场勘验，以确定房屋的结构、面积、间数等基本情况。
同时，鉴于房产类案件具有一定程度的专业性，必要时法官应寻找有关部门和人员核实情况，以保证证据材料的真实有效，方可作为裁判的依据，不能仅凭当事人陈述和一些基本材料就作出判断。
房屋价值需要鉴定
由于房产本身价值较高，购买时和发生争议时往往已经过了一段时间，房屋价值客观上发生了变化。法官应告知当事人有权对房屋价值申请鉴定。
司法实践中，对房屋价值等进行鉴定开始成为绝大多数此类案件必不可少的一个环节。
目前，鉴定机构的确定，是由高级人民法院通过摇号程序随机确定鉴定机构。由此得出的鉴定报告，可以作为确定房屋价值的依据。
同时，涉房类案件一方面要查清讼争房产是否存在共有人，即房屋不是单独产权的情况。另一方面，也要注意查清讼争房产是否存在他物权人。
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