离婚纠纷

北京市昭德律师事务所  姜涛律师

从按揭购房的法律关系来看，在按揭购房过程中存在三方主体，两个法律关系，即买受人与出卖人之间的商品房买卖合同关系、买受人与贷款银行之间的借款合同关系。

本律师经过多年的实践经验,以婚前按揭贷款购房的情况为研究对象，对婚前按揭贷款所购房屋的性质和如何分割作出分析。

 

一、从按揭购房所涉及的法律关系来进行分析。

1、买受人与出卖人之间形成商品房买卖合同关系。

买受人与出卖人（通常为开发商）签订买卖合同后，商品房的买卖关系已经成立。贷款购买房屋的，买受人先付清首付款，剩余款项在银行办理按揭贷款手续，银行审查买受人收入状况及资信无误后，将贷款金额直接划入开发商账户。至此，买受人的付款义务全部完成，商品房预售合同履行完毕，与银行形成债权债务关系。

 

2、买受人与贷款银行之间形成借款合同关系。

贷款银行发放贷款后，买受人与贷款银行之间就是债权债务关系了，买受人依借款合同约定按月或按季向银行偿还贷款。由此，婚前一方订立商品房买卖合同，支付首付款的房屋，其房屋权属仍为婚前一方所有，婚后由夫妻共同偿还的款项，其性质是偿还银行的债务。该房屋的预期利益或贬值都在签订房屋买卖合同支付首付款后而事实存在。与偿还贷款与否没有关联，如果按揭贷款人不偿还银行贷款，那也只是欠银行的债务，而不会触及原房屋买卖合同。只要按揭贷款人将首付款及贷款全部支付给开发商后，按揭贷款人对购买该房屋支付房款的义务即全部履行完毕，不会因偿还或不偿还贷款而改变其房屋买卖合同的内容及性质。所以在离婚时该房屋不能作为共同财产进行分割，应当认定为一方婚前即享有的财产权利。离婚时应将房屋判归婚前一方所有，双方婚后共同还贷部分及还贷部分产生的增值部分属于夫妻共同财产。

 

3、婚前一方贷款购房离婚时如何分割。

笔者认为，一方婚前购买夫妻双方婚后共同还贷的,应该按照双方婚后共同还贷数额除以实际总房款(总房款本金+已还利息额)的比例再乘以现行市场价值来计算得出双方应共同分割的部分.举例说明如下:

石某婚前购买房屋的总价款为45万元，婚前石某首付15万元,贷款30万元,20年还清,截止离婚时双方婚后共同偿还贷款本息20万元(其中本金12万元,利息8万元)。离婚时的现行市场价值为120万元.

夫妻双方应该共同分割的部分为:[20÷(45+8)]×120=45830元,一半为226415元(45830÷2=226415元).

1)20万元为夫妻婚后共同还贷的部分;

2)实际总房款53(45+8)万元为房屋本金+利息.原因是因贷款后房屋的实际总房款已经不是45万元,截止离婚时,双方已还贷款利息8万元,所以,实际总房款已经为53万元;

3)[20÷(45+8)]为双方婚后共同还贷占实际总房款的比例;

4) [20÷(45+8)]×120.现行市场价值120万元,用双方婚后还贷占实际总房屋款的比例乘以120万元,便得出离婚时双方应该分割的数额.

5) 45830÷2=226415元.用双方应该共同分割的数额除以2,即得出婚前一方应该补偿给另一方的数额.

由此可知,房屋应该归石某所有,石某给另一方房屋补偿款226415元.上述计算方法是我多年实践经验的总结,如此计算是比较公平的.既考虑到了婚后双方的共同还款部分,也考虑到了婚后共同还款部分的增值.对于双方而言,都是比较公平的计算方式.

 

二、房屋所有权证取得与房屋所有权的权属问题。

房屋所有权证是登记房屋权属关系的法定凭证。但并不意味着婚后取得的房屋所有权证的房屋就属婚后财产，房屋所有权证虽然是婚后取得，但财产权益在婚前签订合同后就已经取得，取得房屋所有权证的结果也是婚前订立合同及付款行为所致。买房人购买房屋至取得房屋所有权证有一定的时间过程，因此即使是婚后取得房屋所有权证也不能影响该房屋个人所有的性质。婚后房屋物权的取得并非“无中生有”、凭空取得的，而是依据婚前的债权取得的。一方婚前与房地产开发公司签订房屋买卖合同，自然取得了有要求房屋公司交付房屋的权益，系合同之债，对于房屋交付，自然拥有期待权。而房地产管理部门发放房屋所有权证的行为，实际是按揭贷款人婚前债权在期待后变成物权的过程，其取得物权的行为，完全是因其婚前拥有的债权演化而来。如果法院根据“婚前购房，婚后取得房屋所有权证”的事实，判定该房屋为夫妻共同财产，不仅将婚前一方的权利判成与另一方共享，并且这种判决明显不公，违反了法律最基本的原则。

 

三、该房屋贬值如何处理。

笔都认为，离婚时，该房屋贬值的，对于婚后共同还贷的部分的一半应该归配偶方所有，贬值部分由婚前贷款一方承担。该房屋为按揭贷款人婚前决策购买，配偶方是基于婚姻关系的建立，无论愿意与不愿意都得无条件的与之共同负担着偿还贷款的义务。共同偿还贷款的义务是因一方婚前购买房屋的行为而派生出来的。双方一旦结婚，配偶方就要接受这个事实，都得一并偿还。因为在没有任何约定的情况下，婚后收入即属于夫妻共同财产，无论是用哪一方赚的钱还贷，都属于夫妻共同偿还。所以，由婚前一方决策行为而导致的贬值亦应该由婚前一方承担。法律没有绝对的公平，相对是公平的。

 

 

姜 涛

2009年12月8日

 

姜涛  律师