夫妻共同财产中房屋权属的认定
上海沪家律师事务所 刘洁律师
[摘要]
离婚诉讼中，一方婚前按揭购买房屋，婚后办理产权登记的房产，在夫妻财产中应如何进行分割，可以说是离婚诉讼中处理财产分割的一个难点。该房产是否是夫妻共同财产，在目前的司法实践中，有不同的观点和做法。其主要的区别在于在判断房屋权属时，房屋产权取得的时间与房屋权属认定的关系问题。作者认为，不能够单纯以房屋产权取得的时间作为房屋权属的认定，应考虑房屋产权的来源等因素。
[关键词] 房屋产权 物权 房屋权属
随着房价的一路攀高，按揭购房成为现代社会中存在的一种普遍现象，但随之也带来了许多值得我们关注的法律问题，其中之一就是夫妻在离婚时按揭房产的归属问题。离婚诉讼中，如果是一方婚前按揭购买房屋，婚前办理产权登记，并且产权登记在一个人名下的，一般认为是一方的个人财产。但是一方婚前按揭购买房屋，婚后办理产权登记的房产，在夫妻财产中应如何进行分割，可以说是离婚诉讼中处理财产分割的一个难点。
一、问题的提出
男方李某婚前在某楼盘以个人名义签订了购房合同，签订购房合同后，李某交了三十万的首付款，并办理了银行二十年按揭贷款，每月还贷六千元左右。婚后李某取得了该房屋的产权证书。由于婚后双方感到彼此性格不和，均同意离婚，但对房屋是否系夫妻共同财产存在分歧。男方认为该房为其个人财产。因为该房屋是其与女方结婚之前所购，首付款都是其个人婚前财产，并且房产证上登记的也是男方的名字。女方认为房屋应为夫妻共同财产，理由是该房产权证是在婚后所得的。因为产权证为房屋产权取得的法定凭证，该房产证的取得在婚后，意味着婚后取得的房屋产权，因此该房屋应为夫妻共同财产。
本案例中的房产是否是夫妻共同财产，男女方各自的主张目前都有支持的观点。一种观点认为：该房屋为夫妻共同财产。理由是《婚姻法》第十七条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。房产证是房屋所有权的凭证，是由国家法定的不动产登记机关发放的用于证明对房屋拥有物权的唯一、排他的证明。另外，《房屋登记办法》第二十五条第二款规定：房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明。因此，取得房产证，是取得房产物权即房产所有权的标志。在本案中，既然男方是在婚后取得的产权证，那么，其在婚后对房产物权的所得自然要适用《婚姻法》第十七的规定，作为夫妻共同财产处理。
另一种观点认为：该房应为男方个人财产。理由是《婚姻法》第十八条规定：夫妻一方的婚前财产为夫妻一方的财产。本案系争房屋系男方婚前签订购房合同且支付房款后购得，产权证是否在婚后得到对房屋的产权归属没有实质的影响，婚后取得房产证只是将婚前债权在婚后转化为物权。即使是婚后存在共同还款行为，也只属于用夫妻共同财产偿还个人财产的情况，是一种债权债务关系，并不能认定房屋为夫妻共同财产。
二、相关的司法解释及在实践中的操作
针对上述的案例，在上海市高级人民法院与江苏省高级人民法院处理的原则截然不同。
《上海市高级人民法院关于适用<最高人民法院关于婚姻法若干问题的解释(二)>中若干问题的解答》第六条规定：夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时，其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未归还的债务，为其个人债务。但于首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。
江苏省高级人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的讨论纪要征求意见稿》中，关于按揭房屋的权属认定，作如此的规定：
夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果婚后取得房屋所有权的，无论登记于一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期付款，由另一方返还一半；尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还。夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，如果所有权系婚前取得且登记在一方名下，但在夫妻关系存续期间又用共同财产还贷的，该房屋应认定为登记一方的个人财产。
从上海、江苏高级人民法院的处理意见中不难看出，两地高级人民法院对此问题处理的主要区别在于：上海市高级法院认为一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋为其个人财产。而江苏省高级法院认为一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，如果房屋所有权在婚后取得，无论登记于一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产。简言之：在认定按揭房屋权属时，是否将房产证取得的时间作为依据是两个高院对同一种情形做出不同判断的主要区别。
上海市高级人民法院的解答代表了针对此种情况的一种观点：虽然房产证的发放是取得物权的标志，但是婚后房屋产权的取得并不是凭空而来的，是依据婚前签订房屋买卖合同取得，而房地产管理部门发放产权证的行为，实际是基于一方婚前对该房屋的期待权在婚后演化成物权的过程。婚前的财产在婚后只是在形式上发生了变化，其婚前财产的性质并没有发生变化，自然应为一方的个人财产。
江苏省高级人民法院的意见稿中以房产证的取得作为物权取得的标志为准，认为物权是在婚后取得，依据《婚姻法》的规定应属于夫妻共同财产。有学者认为：根据物权的无因性，物权发生变动同其发生变动的行为是相分离的，就按揭房屋而言，在购买房屋时签订的房屋买卖合同是房屋所有权变动的原因行为，是属于债权法律关系的范畴。而不动产物权的变动只能在登记时生效。因此，根据物权行为同原因行为相分离的原则，在结婚的时候，付款方并没有实际取得房屋的所有权，当时只是一种期待权，这样的物权不能作为付款方的个人财产。因此，江苏省高级人民法院的解释更加符合立法的原意。
笔者认为，将房产证取得的时间作为判断按揭房屋是否是夫妻共同财产的唯一标准，并不合适。主要有以下三方面的理由：
一、判断不动产物权的归属应以公示公信原则为主要标准
近几年，《物权法》、《房屋登记办法》等法律法规陆续颁布实施，对作为不动产的房屋的权利人有了非常明确的规定：《物权法》第十七条中规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《房屋登记办法》第二十五条第二款规定：房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。因此，房屋的权属登记在判定房屋的归属上应是有非常重要的作用的，一方婚前以个人财产购买房屋，并办理按揭贷款，产证登记在自己名下的，即使婚后存在共同还贷的行为，根据物权公示原则，该房屋仍应为其个人财产。
二、在认定房屋是否为夫妻共同财产时引入物权行为的无因性并不恰当
物权行为无因性原则是物权行为在其效力和结果上不依赖其原因行为而独立成立，即原因行为的无效或者撤消不能导致物的履行行为的当然无效和撤消。且不论物权行为无因性的理论本身在我国理论界一直有很大的争议，2004年颁布的《物权法》中对物权行为理论也持回避的态度，单就理论本身而言，物权行为无因性理论将债权行为与物权行为区分开来，要考虑和解决的是物权变动过程中的一系列问题，而判定房产是否是夫妻共同财产应是在物权取得之后，时间上与物权的变动过程没有很大的关联。因此，依据物权无因性的理论，将一方婚前购买房屋的行为与获得产权证（即取得物权）的行为区分，以判断是否是婚后夫妻共同财产是没有必要也是不恰当的。
事实上，物权行为的无因性在处理此类型的问题时，并无法适用所有情况。在江苏省高级人民法院的《讨论纪要征求意见稿》第十二条关于房屋权属性质的认定中规定：婚姻关系存续期间取得所有权的房屋，无论是登记于夫妻一人名下还是双方名下，原则上均为夫妻共同财产。但是，如果一方当事人能够举出足够的证据，证明房屋系其以婚前个人财产购买，且所有权登记于个人名下，只是婚后方领取权属证书的，该房屋应认定为是一方个人财产形态上的转化，故应认定为登记一方的个人财产。该条规定中就考虑到在取得物权之前，该物权存在的形态，物权的无因性在此时又被忽略了。
三、在实践中，一方婚前购买房屋，婚后取得产权证的，将房屋认定为夫妻共同财产对婚前支付了首付，婚后又还贷的当事人是非常不公平的
在现实生活中，为了购买房屋，当事人往往倾尽积蓄，并且可能因为种种原因，房屋已经购买，买受人也已经居住在买受的房屋中，但是从买卖合同的签订到房屋产权证的取得中间还需要一段时间，这种情况非常普遍，单纯考虑房屋产权证取得的时间是不符合实际情况的。如果一方在婚前购买房屋，因为客观原因一直没有办理房屋产权证，在登记结婚后很短的时间内拿到了房屋的产权证，这时也将房屋认为是夫妻共有财产，显然是非常不公平的。
根据以上几个方面的分析，笔者认为：在判断房屋是否是夫妻共同财产时，如果机械的将房屋产权证的取得时间作为物权的取得时间作为标准是不合适的，对该种类型房屋的归属，应灵活运用法律，综合考虑房屋的购买时间、出资情况等因素，确认房屋产权的归属。
参考资料
[1]《婚前按揭婚后取得房产证未必属夫妻共同财产》
，
[2]贾明军主编，《婚姻家庭纠纷案件律师业务》，法律出版社，2008年1月第一版，302-305页
刘洁 13774246879 沪家律师事务所律师
--------------------------------------------------------------------------------
[*] 上海沪家律师事务所
在线客服