法律法规

  村屋拆迁引家人争夺

  早签“分家单”保护各方权益

  王牧（化名）是朝阳区土生土长的农村村民，一直和父亲同住。两个哥哥一个是同村村民，在村里另有农宅单过；另一个考上大学成了城市居民，还有一个姐姐插队山西，在当地落了户。

  王家的老宅是王牧父亲的祖产，40多年前，老父亲带领全家翻建了五间北房，后来小儿子王牧在院里又盖了几间瓦房，承担起照顾老人的责任。

  1993年村里重新普查宅基地时，王老爷子和王牧恰巧都没在家，乡村便将老宅的宅基地登记在王家长子名下，农村集体土地使用权证也一直保存在他手中。

  2010年王老爷子去世了，转过年来，王家老宅被划入了农村土地拆迁范围。

  王牧到拆迁办打听，工作人员表示，土地使用证上登记的是谁，谁才能来办拆迁手续。王牧找到哥哥央求帮忙办理安置手续，谁知嫂子提出，老屋翻建时，他们出资出力，如今的拆迁补偿，自己也该有份儿。

  王牧一听更加恼火：“自己把父亲养老送终，大哥在外也有宅基地，这老宅怎么成了哥哥的财产？”随后，王牧将大哥起诉到法院，要求确认老宅的宅基地使用权及房屋归自己所有。由于宅基地证书上登记的是老大，王牧输了官司。

  更让王牧焦头烂额的是，听说老房要拆迁，二哥和姐姐也来凑“热闹”。

  当时，北京市威创律师事务所主任王传理律师受乡司法所的指派进驻乡村，针对农村土地拆迁过程中出现的房屋纠纷、土地纠纷、继承纠纷、婚姻纠纷进行法制宣传，主持纠纷调解。也因此，王律师接触到了王家的官司。

  王传理律师表示，目前我国农村房屋没有像城市房屋那样，实行房屋产权登记制度，也就是说农村房屋没有产权证书。农村集体使用权证，也就是俗称的“红本”，仅仅证明宅基地的使用人，而并不表明宅基地上所建房屋的所有权人。

  实践中，宅基地证和房屋的产权人经常是分离的，有儿子在父亲的宅基地上建房的，也有弟弟在哥哥宅基地上面盖房的。但是，这种人证不符的情况一旦遇上拆迁补偿、遗产继承、离婚纠纷就会引发争议，加之农村房屋建设时立项、建设、审批、竣工验收都是缺失的，出现纠纷后，实际的权利人往往因拿不出证据面临败诉风险。王传理律师告诉王牧，即便上诉，如果没有新证据，也不可能改判。

  此外，二哥三姐回来要补偿也不是无理取闹。王牧觉得二哥已经是城里人，姐姐甚至还身在外地，都无权继承老宅补偿。但王律师却分析说，无论是城市居民还是外地户籍，都有权对父母遗留的农村房屋拥有继承权。王牧也拿不出证据证明父亲将房产留给了自己，那么王老爷子遗留的五间北房就是兄妹四人的继承标的，其他三人对这五间房的拆迁款仍然享有继承权。王牧对父母生前尽义务较多，在分割遗产时可以多分。

  王传理律师说，由于农村房屋容易闹出纠纷，因此最好在老人在世时就以“分家单”的形式进行固定，由各方权利人签字认可，同时可就老人的赡养、医病、生养死葬各项事务一并列明，维护老年人的合法权益。

  在充分了解了王家的情况后，王传理律师动员王牧撤回上诉，并和村委会一道，为他们进行调解。最终，王牧和大哥先达成调解，老房顺利拆了迁。王牧也拿到了应得的拆迁补偿和安置房，并给二哥和姐姐适当的经济补偿。王家的拆迁风波告一段落。

  离婚儿媳有权享有安置房

  一年以后，王传理律师突然接到王牧的电话，王家拆迁风波第二季上演了。

  原来，这次拆迁除了给予补偿款之外，每人还可以取得50平方米优惠购房指标，大龄青年取得100平方米购房指标。在老宅中居住的王牧夫妇和他们的长子夫妇、次子五口人共取得两个两居室、两个一居室共300平方米房屋，全都登记在王牧名下。

  但拆迁腾退不久，大儿子就和儿媳离了婚。等到安置房交付入住时，前儿媳找上门来，要求分一个一居室，以及属于自己的拆迁补偿款。

  王牧闻听大怒，这安置房是拆迁祖产所得，儿媳嫁过来也没任何贡献，凭什么要安置房？而且，当初儿子做生意需要资金，便将其中一个二居室的“楼花”卖了变现，如今只剩三套房，再给前儿媳一套，大儿子住哪儿去？

  王传理律师分析说，离婚儿媳也有权要求取得农村的安置房屋。尽管她并未对原宅基地上的房屋做出过任何贡献，但因为这次安置是国家对拆迁腾退人的安置，只要是被拆迁人范围，都有权取得属于自己的安置面积。

  当然，因为前儿媳在原宅基地没有房屋，也就没有拆迁补偿款可言，她要求分得拆迁款的主张不能成立。同时，她取得50平方米房屋的购房指标，也要自己承担购房费用。因此，王牧给了房子，前儿媳还要将王牧支付的购房款和装修款返还。

  王传理律师仔细阐述了拆迁安置政策和法律规定之后，又促成双方达成调解。王牧向前儿媳交付一套一居室，对方返还王牧购房款25万元、装修款5万元。

  拆迁房怎样买卖才有效？

  王传理律师表示，购买农村拆迁房屋的法律形式十分复杂，应当满足以下条件:首先，买卖双方必须签订书面的《房屋买卖合同》，这是保证有效的基础；其次，拆迁安置协议中的所有成员均要签字同意，因为安置房屋是国家赋予被腾退人的福利，处置这样的房屋必须经全体成员协商一致；第三，买卖必须符合法律、法规的规定和当地的拆迁安置政策，有些则需要到当地政府备案。

  王传理律师提示说，农村拆迁安置房屋是政府赋予腾退人的基本居住权利，不是紧急情况下，一般不要轻易处置。J001   

  今日我坐堂

  村居行优秀律师

  王传理律师

  现为北京市威创律师事务所主任律师，自2006年起开始带领全所工作人员为社区、农村、楼宇提供公益法律服务，尤其熟悉农村和城市拆迁腾退安置政策、合同法律规定、企业知识产权策划的司法保护等。多年来在公益法律服务中做出了突出贡献，多次获得朝阳区“法律服务进社区”先进个人、北京市“法律服务村居行”优秀公益律师称号、北京市“五五”普法先进个人称号。