借名买房行为的法律探析
借名买房，即借用他人名义购买房屋。在我国城镇住房制度改革过程中，借名买房现象悄然出现，且随着改革的深入而日趋增多，由此引发了众多民事纠纷，诚实信用原则受到挑战，社会公共利益受到损害，值得我们高度重视。
一、借名买房行为的成因
借名买房是伴随着我国城镇住房制度的改革而出现的一种社会现象，出现这一社会现象的原因很多，主要有：
1、对购房资格的限制。对于经济适用住房、限价商品住房等特定性质的房屋，对购买人在身份、收入等方面有特定要求，当满足特定要求的人没有购房需求，而有购房需求的人不符合特定要求时，就出现了后者借用前者的身份购买房屋的现象。近年来，国务院和一些地方政府相继出台对普通商品房的限购政策，又催生了更多的借名买房行为。
2、逃避债务或隐匿财产。一些从事经营活动的个人或企业，为逃避将来可能的债务追索，借用他人（多为公司员工或公司法定代表人）名义购买房屋，制造其无力偿还债务的假象。夫妻一方为了在将来离婚时多得财产，用对方不掌握的夫妻共同财产借用他人名义购买房屋。
3、逃避税费或报销费用。有些父母因为担心将来征收遗产税，买房时直接借用子女的名义，同时还可以在子女的单位报销供暖费或物业费，一举多得。
4、为了使用他人名义办理商业贷款或公积金贷款。有些父母因贷款额度低、年限短，于是借用子女名义买房，以便用子女名义申请商业贷款。因公积金贷款比普通商业贷款利率低，有些人为借用他人名义办理公积金贷款，而借用他人名义购买房屋。
二、借名买房行为的效力
1、借名买房行为的法律关系
借名买房行为的主体包括借用他人名义购买房屋的人（也称实际出资人，下文简称借名买房人）、出借自己名义供他人买房的人（下文简称名义买房人）和房屋出卖人（多为房地产开发商，也包括自然人），三个主体各自之间是三个不同的法律关系，名义买房人与借名买房人之间是借名关系，名义买房人与房屋出卖人之间是名义买卖关系，借名买房人与房屋出卖人之间是事实买卖关系。
2、借名行为的法律效力
借名人借用出借人的名义实施民事法律行为就是借名行为。借名行为在现实生活中并不少见，借名用以实施的民事法律行为也很广泛，除借名用于买房外，还有借名买车、借名出资、借名经营等等。现实中，借名买房行为的表现形式多为签订书面借名买房协议，该协议在合同法中属于无名合同，有的是有偿的，也有无偿的，协议通常约定借名买房人借用名义买房人的名义购买房屋，借名买房人对所购买的房屋享有事实上的所有权，名义买房人对以其名义购买的房屋不享有任何权利；也有的是借名买房人与名义买房人签订“房屋买卖合同”，表明先由名义买房人购买房屋，再由名义买房人将房屋卖给借名买房人，但双方并无实质意义上的买卖行为，而是一种借名买房行为；还有一些是口头的，并无书面协议。
借名行为是否有效，要看借名用以实施何种民事法律行为以及实施该民事法律行为的内容。如该民事法律行为对实施主体无身份要求，比如买汽车（北京市实施的小客车数量调控和配额管理制度，是为了缓解机动车保有量增长速度而采取的一种措施，不是对小客车购买主体身份的限制），则借名行为是有效的。如果该民事法律行为对实施主体有身份要求，借名实施该民事法律行为虽然不会因为违反了管理性的强制性规定而无效，但如果借名实施该行为会损害社会公共利益，则借名行为无效，如果未损害社会公共利益，则借名行为有效。
具体到借名买房行为中，借名行为的效力首先看借名购买的房屋对购买者的身份是否有限制，如是不受任何限制的普通商品房，则借名行为有效。对购买者身份有限制的房屋，如果借名买房人亦符合购买条件、不受限制时，借名行为有效。对购买者身份有限制的房屋，如果借名买房人不符合购买条件、受到限制时，则看借名买房行为是否有损害社会公共利益的情形，如果不存在损害社会公共利益的情形，比如借名购买购回迁安置房屋、旧村改造安置房屋，则借名行为有效，因为此时的名义买房人自愿让渡自己的全部或部分购房权利，不仅不涉及社会公共利益，还有利于发挥物的效用；如果有损害社会公共利益的情形，比如借名购买经济适用住房、限价商品房住房，则借名行为无效，因为该借名行为损害的是国家城镇住房管理制度，且事关社会公共利益。
3、房屋买卖合同的效力。
名义买房人与房屋出卖人之间存在名义买卖关系，从表面看，双方签有房屋买卖合同，合同本身不存在无效的法定情形，有支付房款、交付房屋等履行行为，进行产权过户时，房屋过户到名义买房人名下。所以不管借名行为是否有效，不影响房屋买卖合同的效力，只要名义买房人与房屋出卖人之间签订的合同不存在法定的无效情形，房屋买卖合同都属有效。但也有观点认为，如果借名行为无效，必然导致名义买房人与房屋出卖人签订的房屋买卖合同无效。笔者认为该观点将借名行为与房屋买卖行为混为一谈，如果因借名行为无效而强行认定房屋买卖合同无效，不仅不利于交易的稳定，而且会损害无辜的房屋出卖人的利益。
必须明确，这里说房屋买卖合同有效，仅指合同本身，是法律层面上的有效，并不代表名义买房可基于有效的房屋买卖合同取得事实上的房屋所有权。
4、事实买卖行为的效力。
借名买房人与房屋出卖人之间虽无合同关系，但有实际交付房屋、支付购房款等履行合同的事实，故双方存在事实买卖行为。事实买卖行为的效力取决于名义买卖关系中房屋买卖合同的效力，房屋买卖合同有效，则事实买卖行为必然有效。与房屋买卖合同一样，借名行为的效力不影响事实买卖行为的效力。同样须明确，借名买房人凭借有效的事实买卖行为并不是均能取得房屋所有权。当借名行为有效时，借名买房人可基于有效的事实买卖行为取得房屋所有权，而当借名行为无效时，借名买房人则无法基于有效的事实买卖行为取得房屋所有权，因为该买房行违反了特定房屋的管理制度，损害了社会公共利益，该房屋应按照相关制度处理，比如政府相关部门对经济适用住房进行回购。
不仅在借名买房行为中认可事实买卖行为的效力，在借名实施的其他法律行为中，也同样认可事实法律行为的效力，而且最高人民法院还以复函或司法解释等形式对一些事实法律行为的效力给予了明确。比如，在借名买车行为中，如果有充分证据证明车辆登记名义人与实际出资人之间有借名买车的事实，此时，《最高人民法院关于执行案件中车辆登记单位与实际出资购买人不一致应如何处理问题的复函》中称，应当依据公平、等价有偿原则，确定车辆归实际出资人所有。再如，针对借名出资行为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二十五条作了规定，该条第一款确认了借名出资行为的效力，第二款确认实际出资人对其出资行为享有出资权益。
三、借名买房行为与物权公示公信原则的冲突
物权的公示原则，是指物权的设立、变动必须依据法定的公示方法予以公开。根据《物权法》第六条的规定，不动产物权的公示应当依法登记，动产物权的公示应当依法交付。在借名买房行为中，依据物权公示原则，名义买房人作为房屋买卖合同中的买受人依法登记为所有权人，这与借名买房人为事实上的所有权人相冲突。针对登记所有权人与事实所有权人的冲突，要根据借名行为的效力来决定解决办法。如果借名行为有效，在具备过户条件的情况下，借名买房人可要求名义买房人协助办理过户手续，将借名买房人登记为所有权人。如果借名行为无效，应按照相关房屋管理制度办理，比如由政府相关部门对该房屋予以回购。
物权的公信原则，就是指对于通过法定的公示方法所公示出来的权利状态，相对人有合理的理由相信其为真实的权利状态，并与登记权利人进行了交易，对这种信赖法律就应当予以保护。物权法上所说的公信原则表现为两方面的内容：1、登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人，2、凡是信赖登记所记载的权利而与权利人进行的交易，在法律上应受到保护。在借名买房行为中，名义买房人是登记记载的权利人，所以名义买房人在法律上被推定为真正的权利人，这与借名买房人是真正权利人相冲突。针对推定权利人与事实权利人的冲突，解决的办法是借名买房人提供足以推翻名义买房人为推定权利人的证据，来实现其为真正权利人的主张。实践中，能够用来推翻推定权利人的证据主要有：借名买房的书面协议，借名买房人支付购房款的凭证，借名买房人在买房过程中的签字，借名买房人接收房屋及实际使用房屋的证据等。当前，借名买房人持相关证据直接去行政机关进行变更登记，恐怕还难以实现，而应通过民事诉讼的方式要求名义买房人协助过户。在借名买房行为中，不管借名行为是否有效，他人的信赖利益都将受到保护。也就是说，凡是信赖登记所记载的权利而与名义买房人进行的交易行为受法律保护。
四、借名买房行为存在的风险
借名买房行为容易引发纠纷，对名义买房人和借名买房人都有潜在的风险。对于名义买房人而言，主要是借名买房人以按揭贷款买房出现不能按时还贷情况时，会影响名义买房人的银行信用，也可能在诉讼后成为被执行人。对借名买房人而言，存在的风险更大，主要体现在：
1、名义买房人违反诚实信用原则，主张对以其名义购买的房屋享有所有权。在借名行为有效且借名买房事实能得到证明的情况下，借名买房人的权益还能够得到保护，但在借名行为无效甚至不能证明存在借名买房行为的情况下，借名买房人的权益将很难得到有效保护。
2、名义买房人违反诚实信用原则，将以其名义购买的房屋出卖他人。由于他人的信赖利益受到保护，在此情况下，借名买房人只能向名义买房人主张经济损失。
3、名义买房人离婚时，其配偶有可能对名义买房人名下借名买房人购房的房屋主张作为夫妻共同财产予以分割。
4、名义买房人因自身债务不能清偿，债权人有可能申请强制执行该名义买房人名下的房屋。
5、名义买房人死亡后，其继承人有可能主张继承该房屋。因名义买房人的死亡给借名买房事实的查清带来难度，借名买房人的权益能否得到维护，将取决于证据是否充分。
五、司法实践中对借名买房纠纷的处理
在有关借名买房的司法实践中，主要解决两个问题：一、是否存在借名买房的事实？二、借名买房行为的效力及处理。
判断是否存在借名买房的事实，主要看是否有书面的借名买房协议或其他书面协议，没有借名买房协议或其他书面协议的，主要根据购房首付款的支付、按揭贷款的偿还、房屋的交付和使用、相关单据或产权证由谁持有以及对借名买房是否有合理解释等事实进行综合判断。
如果存在借名买房事实，司法实践中对借名买房行为的效力和处理通常按照如下原则处理：
1、借名行为有效的。当事人约定借名买房人以名义买房人名义购买房屋，将房屋登记在名义买房人名下，借名买房人实际享有房屋权益，借名买房人依据合同（含口头合同）约定要求名义买房人办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因名义买房人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
2、借名买房事实不能认定的。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名买房事实的，其主张确认房屋归其所有或要求房屋登记所有权人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向房屋登记所有权人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
3、借名行为无效的。借名买房人违反相关政策、法规的规定，借名购买政策性保障住房（经济适用住房、两限房），并登记在名义买房人名下，借名买房人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求名义买房人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。
4、规避限购政策借名买房的。借名买房人规避房屋限购政策借名购买非政策性保障住房的，因未违反国家法律、行政法规的效力性禁止性规定，故借名行为有效，但属于《合同法》第一百一十条第（一）规定的事实上不能履行的合同，借名买房人在仍然受到限购政策限制的情况下起诉要求名义买房人协助办理过户手续的，不予支持。
5、名义买房人转让房屋的。名义买房人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，借名买房人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认转让房屋的买卖合同无效的，不予支持，但借名买房人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名买房事实的除外。买受人、借名买房人均要求继续履行合同的，按照办理“一房数卖”案件的原则处理。
六、借名行为无效时的司法及行政设计
借名行为有效时，目前的司法及行政处理是妥当的，在认识上也较为一致。但借名行为无效时，对于目前的司法及行政处理是有不同认识的，根源在于行政机关对违反相关政策、法规购买房屋的处置尚未真正落实，法院与行政机关对此问题尚缺乏有效沟通。争议主要在于在借名行为无效时，名义买房人能否取得房屋所有权。目前通行的做法是名义买房人取得房屋所有权，借名买房人的出资按照债权处理。第二种意见认为，名义买房人违反规定出借购房资格，在原本没有购房意愿的情况下，在利益驱使下，违反诚实信用原则，主张房屋所有权不应获得支持。笔者赞同第二种意见，并提出以下理想化设计：
1、名义买房人违反规定出借购房资格的，其基于出借购房资格的任何利益主张都不予支持，同时永久丧失相应购房资格。诉讼中，名义买房人基于房屋买卖合同或基于登记所有权人的身份向借名买房人主张返还房屋、支付房屋使用费等主张的，均不予支持。原则：借名关系无效时，名义买房人不应该基于非法的无效借名行为以诉讼方式获得不当利益。
2、借名买房行为违反了相关制度或政策的限制性规定，按相关制度或政策办理，属于行政范畴。比如，对于借名购房的经济适用住房，政府可以回购，名义买房人丧失相应资格。原则：政府不能放纵借名买房人违反相关制度或政策借名购买政策性保障住房，也不能放纵政策性保障住房购房资格的有偿转让或无偿出借。
备注：本文观点仅供学习探讨。
作者：北京市第一中级人民法院王茂刚
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