法律法规

商品房买卖合同中仅约定“一户一表”的效力认定

——重庆一中院判决刘如蓉诉元佳公司商品房买卖合同纠纷案

 

 

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  裁判要旨

 

  《物业管理条例》并未强制要求地产商必须提供相应设备，使业主直接与供水公司结算水费。若商品房买卖合同中仅约定了“一户一表”，则业主诉求地产商必须提供相应设备，使业主直接与供水公司结算水费，法院不予支持。

 

  案情

 

  原告刘如蓉与被告重庆元佳房地产开发有限公司（简称元佳公司）签订《商品房买卖合同》，刘如蓉购买元佳公司开发的房屋。合同对户内配置供水设施的约定为：“接市政设施管网，二次供水，每户独立设表，表后管接入户。”实际上，该小区内设有总表，二次供水业主的房屋内设有分表。整个小区在供水公司只有元佳公司一个账户，接受二次供水的业主在供水公司并无独立账户，业主必须向小区物管公司缴纳水费后，物管公司再集中向供水公司缴纳水费。刘如蓉认为，元佳公司未给其房屋安装独立的供用水计量表，使其不能与供水公司进行直接水费结算，其行为违反了“每户独立设表”的约定，请求法院判决元佳公司为刘如蓉房的水表接市政设施管网，并设置独立的供用水计量表。

 

  裁判

 

  重庆市江北区人民法院经审理认为，“每户独立设表”仅是对计量用水的设施设备进行的约定，并没有对用水的权利义务进行约定，且“每户独立设表”也无法确定供用水合同的内容，而刘如蓉要求的在供水公司设立单独账户，与供水公司进行直接结算，本质上属于刘如蓉欲与供水公司产生供用水的权利义务关系。但本案合同双方对供用水的权利义务并未约定，仅仅约定了安装独立的水表，元佳公司已经为每户业主安装了水表，已经履行了合同义务。法院判决：驳回原告的诉讼请求。

 

  原告不服一审判决，提起上诉。

 

  重庆市第一中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。

 

  评析

 

  本案刘如蓉所主张供用水方式是指业主与供水公司直接结算水费；而元佳公司主张的是物管公司先居中与业主结算水费，再与供水公司结算水费的间接结算方式。双方争论的焦点在于供用水合同的间接结算方式是否符合合同与法律的规定。对此，有两种观点：

 

  第一种观点认为，元佳公司的间接结算方式并无不妥。第一，间接结算方式符合合同约定。双方约定的“每户独立设表”仅说明了每户都有水表，字面解释无法得出元佳公司必须向业主提供相关设备，使业主直接与供水公司结算水费。因此，元佳公司只要给每户业主都设立了独立的水表，不论业主是否与供水公司直接计算，都符合双方的约定。第二，间接结算方式符合法律规定。《物业管理条例》第四十五条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”《重庆市物业管理条例》也有类似规定。这两个条例仅规定了专业单位向最终用户收取费用，并没有提到是否直接向最终用户收取相关费用。因此，不能强求元佳公司提供相关设备使业主直接与供水公司进行结算。

 

  第二种观点认为，元佳公司的间接结算方式有欠妥当。第一，间接结算方式不符合合同约定。“每户独立设表”从字面意思来看，应当是要求元佳公司提供的房屋内安装有独立的水表，而水表是由供水公司提供并进行安装、检测。所以，业主应当是与供水公司产生直接的供用水合同关系，业主也应当直接向供水公司缴纳水费，不需要通过物管公司间接缴费。第二，间接结算方式不符合《物业管理条例》的立法意图。虽然《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》没有对是否直接结算作出相关规定，但是从立法意图看，“向最终用户收取费用”即是要求直接向最终用户收取费用，且有些地方性文件就做出了专业经营服务单位应当直接收费的规定，如《天津市物业管理条例》。因此，不能对《物业管理条例》第四十五条作狭义的理解。第三，合同法第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”因元佳公司提供的是格式合同，当对于“每户独立设表”发生了两种以上的解释时，应当按照不利于元佳公司的原则来解释合同，故应当按照直接结算方式来理解“每户独立设表”。第四，从小区的和谐建设的角度来看，如果使该小区的物管公司掌握了小区的供水权，物管公司可自行确定公摊水费，不利于小区的整体和谐。

 

  法院最终采纳了第一种观点。主要认为，第一，《物业管理条例》第四十五条没有对是否直接结算作出规定，法院不应当对《物业管理条例》第四十五条作扩展解释，故本案中元佳公司的做法不违反《物业管理条例》的规定；第二，“每户独立设表”仅说明了每户都应当设立水表，这与是否直接结算没有任何关系，因此，不存在对合同条款进行解释的问题。但合议庭也认为，间接结算的供水方式确实不利于小区物业的长期稳定发展，因此，合议庭也建议将直接供水合同的结算方式纳入《物业管理条例》的调整范畴。

 

  本案案号：（2010）江法民初字第3022号，（2011）渝一中法民终字第93号

 

  案例编写人：重庆市江北区人民法院 王 庆