法律法规

法官称  审理阴阳合同案真实意思最难查

                      2011年04月29日 法制日报  李娜 

    4月1日实施的《房地产经纪管理办法》明令,房地产中介机构和人员不得操作阴阳合同。一个月过去了,《法制日报》记者暗访北京3家房产中介公司发现,阴阳合同依然大行其道。

    “出现这种情况一点儿不奇怪。”尽管新规的效果反映到法院尚需一段时间,但是北京市朝阳区人民法院民一庭副庭长俞里江、北京市顺义区人民法院民一庭法官王斌的判断惊人地一致:寄望于规制中介杜绝阴阳合同毫不现实,阴阳合同不会在短期内消失。

    高额税差催生公开秘密

    王斌给《法制日报》记者算了一笔账:一套90平方米以上、房产证未满5年、实际成交价为200万元的房屋,房价以200万元计算时:买房人应缴纳的税费为6.1万元,卖方税费为13.1万元,共计19.2万元；而如果房价以50万元计算,税费为买方1.525万元,卖方3.275万元,共计4.8万元。

    “二手房买卖合同中,双方通常约定由买房人承担各项税费,虽然部分税费的纳税主体是卖房人,但实际由买房人承担。”王斌说,这样一来,没有避税和避税后买房人的纳税差额达14.4万元。

    在这种高额税差的驱使下,买房人热衷于签订阴阳合同,对于卖房人来说,似乎也没有什么损失。中介公司为了拉拢客户、争夺客源,更是将这种避税方式作为吸引客户的重要手段。采访中,甚至有中介放言:现在的二手房交易几乎都是阴阳合同操作的。

    “阴阳合同的确已经成为公开的秘密。”俞里江担忧地说,很多这样的交易已经履行完毕,使国家的税收蒙受了重大损失。

     他告诉《法制日报》记者,房主往往看到房价上涨,便以逃税违法为由,请求判决房屋买卖合同无效。“诉到法院的阴阳合同纠纷大多是这种情况。”

    阴阳合同诉讼无赢家

    一阴一阳两份合同,当事双方往往各执一词,究竟哪个有效、该判谁赢?

    俞里江说,司法实践中,阴阳合同大概分为两种情况:一种是明显的阴阳合同,其中的阴合同就是双方真实意思的表示。另外一种是隐晦的阴阳合同,比如阴合同约定300万元的房子,100万元是房价,200万元是装修装饰费用,这种情况两份合同哪一份都不是真实的。

   “所以不能绝对地认定阴合同无效、阳合同无效或阴阳合同均无效,法院一般会认定依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。”俞里江说,因此查明双方真实意思表示就成了审理此类案件的难点。

    王斌表示,当事人以合同约定存在规避税收征管为由,请求确认买卖合同全部无效的,法院通常不予支持。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的,必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。

   “从最终的结果看,补交税款、合同按真实意思继续履行,双方都捞不着什么额外好处。”俞里江说,加上诉讼成本,反倒提高了交易成本,因此这样的诉讼是没有赢家的。

    钻空子背后风险重重

    “千万不要以为签了阴阳合同亏的只有国家,这其中往往隐藏重重风险。”王斌分析说,鉴于买卖双方签订阴阳合同严重违反了我国税收管理规定,有关部门查实后,如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚；如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。

    同时,买卖双方签订阴阳合同后,虽然也可能有一部分人侥幸蒙混过关,但由于这类合同大多都存在未经登记、很不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况,履行过程中容易出现矛盾。

    规制中介不解决根本

    新施行的《房地产经纪管理办法》规定,房产中介公司为了帮助购房人规避税费而签订阴阳合同的,一经查实,房产经纪人将被处以1万元的罚款,房产中介机构将被处以3万元的罚款,并取消网上签约资格。

   “阴阳合同的签订主要是在房地产经纪机构和房地产经纪人员协助下完成的,税务机关征收税款的依据为经纪机构进行网上签约备案的合同报价。”在王斌看来,该规定对房地产经纪机构和房地产经纪人员行为的监管和惩处,在一定程度上可以限制阴阳合同,但仅仅规制中介机构难以杜绝此类现象。

    俞里江则认为,问题的根本在于必须改变目前的计税方式。他说,现在计税是按照房屋交易指导价、基准地价进行的,这个价格与实际的市场价相差很大。比如指导价是每平方米7000元,但是实际的房价已经到了每平方米1.4万元,可是按7000元申报政府也允许,这就给阴阳合同的存在提供了土壤。

“釜底抽薪的办法是纳税按照评估价统一设定标准,在此基础上确定一个浮动幅度。”俞里江说,房价的稳定也是至关重要的一个方面,房价波动幅度过大,容易滋生阴阳合同。