法律法规

2011年02月18日 15:48 来源：北京晚报本报记者王蔷 通讯员宋硕

海淀法院法官结合司法实践预测，“京十五条”出台后，涉及房产的纠纷案件可能会出现“两多两少”，其中，民间借贷和房屋租赁纠纷有可能增多，应引起警惕。

预测1民间借贷纠纷增多

由于“京十五条”将二套房贷款首付提高到60%，一些资金有限的购房者在无法足额交纳购房首付款的前提下，只得向身边亲朋或民间资本借款。然而该类借款往往需要在较短的时间内（一般5年以内）偿还借款本息，且利用民间资本借款时约定的利息通常高于银行同期贷款利率数倍，易造成借款人较大的资金压力。因此，借款人一旦遭遇失业或自身经济情况恶化，引发资金链断裂无法按时偿还借款时，必然引发该类诉讼增多。

房屋租赁纠纷增多

预测2对于外地人购房限制政策的实施，将使更多的外地来京人员加入到租房行列，这将导致房屋租赁合同纠纷增多并呈多样性。其中，房主擅自涨价引发的违约纠纷、房产中介的居间纠纷、租户拖欠房租的租金纠纷以及二房东转租纠纷或将较前期呈增长态势。此外，以租赁形式存在的小产权房屋买卖纠纷或将抬头。

预测4房产交易纠纷减少

“京十五条”将减少投机炒房人群，遏制房价上涨过快的势头，就整体而言，房产交易纠纷将呈现下降趋势。其中，在房价增长过快时期出现的房主惜售毁约以及“一房二卖”的房产交易纠纷案件将大大减少。该类纠纷今后或将集中表现为因房价下行引发购房人中途违约等。

预测4银行房贷纠纷减少

房贷门槛的提高，将使银行对借款人的资格审查更加严格。多数银行已在新版借款合同中约定，如果借款人未能按期偿还贷款，将由开发商承担连带担保责任，而购房人一旦取得房屋产权证后应进行抵押登记，银行有权行使优先受偿权。因此，伴随着首付比例的提高及银行内部风险管控的加强，银行房贷纠纷案件总体上将趋于减少。

关注 警惕新型投资行为

为规避限购政策，一些大城市相继出现了股份制投资购房，即对内由多个投资者协议入股联合购房，对外以具有购房资质的个人申请买房。法官认为，由于存在多人共同投资行为，因此一旦遭遇房价动荡，房屋产权登记人和隐名投资人之间极易产生矛盾，引发纠纷，故该类投资行为应予以关注。

本报记者王蔷 通讯员宋硕 J178