聚焦不动产登记条例 禁“以人查房”法理上难成立
2014年初，作为全面深化改革的一部分，国务院要求国土部门半年内推出《不动产登记条例》，将房产信息联网整合入此框架内。国土部门正在起草相应的法规与规章草案并设计技术标准。但关于敏感的“以人查房”，似仍采取限制立场。
置产兴业是国人储备财富的基本形式。然而，这些财富是否“取之有道”以及“用之有度”，又常常是衡量社会正义的重要尺度。在房市屡调不力、贫富分化加剧的今天，各种违法违规出现的“房叔”、“房姐”现象引发社会忧思，“以人查房”的各式地方禁令更引发人们对官员腐败的联想。不动产登记不统一、房产信息不联网已成为房市调控和反腐败的严重制度障碍，更成为房产税开征的绊脚石。
建立不动产大数据 为房产税铺路
住房乃民众生活必需品，即使奋斗至“白领”级亦可能半生为“房奴”。房价已非市场自发调整可为，亦不可能自动促成社会利益最大化，放任发展将可能出现贫富不均的困局，引发社会不和谐。国家的任务在于“尊重和保障人权”，在房产调控上则应特别突出“保障”面向：一方面开发廉租房与经济适用房解决低收入阶层住房需求，另一方面则需积极调控房市，使供需流动最大化，抑制炒房和囤房。
在以供需流动最大化为目标的政策调控中，各地为政的“限购令”效果欠佳，原因在于该调控的地方性以及各种规避措施的存在。
为此，最好的政策选择是建立房产税制度，对超出限额的房产征收较高比例税金，由此引导对住房的理性消费，促进供需流动最大化。然而，房产税开征必须以房产信息通联为前提。无论是住建部推行的房产信息联网，还是国土部推行的不动产统一登记，就是要打破房产信息制度性阻隔，形成全国房产“大数据”，有效抑制异地炒房和囤房，促进市场公平和民生保障。
此外，单纯从物权交易的私法角度来看，不动产统一登记也是全国房产市场自由与安全发展的制度保障。房产“大数据”的形成将有利于拉动国内房产供需的最大化均衡，使个人奋斗、经济发展与住房消费呈现良性互动关系。同时，房产“大数据”还可以成为全国性房市调控决策的信息基础，促进决策的理性化。
官民有别 “以人查房”不应成禁区
据国土部人士介绍，此次条例草案将统一规范“以人查房”，将借鉴与整合住建部先行经验。这意味着国土部很可能“萧规曹随”，对“以人查房”坚持限制立场。这一政策选择的主要理由无非是保护个人隐私以及减少联网压力。
如果真正理由是减少联网压力之类的策略性的话，或仍可理解。但如果起草者以为基于保护个人隐私就可严重限制公众查询，则在法理上难以成立。对房产信息而言，一端是公民隐私权，另一端是公民监督权。对公众查询设置过于严苛的条件，实质上相当于以公民隐私权压制了公民监督权。这种压制如果是针对普通公民则具有合法性，因为不能基于公众兴趣牺牲私权。但如果这种压制也毫无区别地适用于公职人员，则不合法理。
公职人员属于法理上的“公共人物”，其财产与行为与其履行公职的公正性及廉洁性存在合理关联，因而公众有权保持合理兴趣及监督需求。官员在履行公职时已享受超越常人的法律特权，必须履行同样超出常人的公开义务，忍受个人隐私的公共利益限制。对常人敏感的“房产”信息显然就属于公众关注、官员忧惧的可公开信息之列。
这样，对不动产统一登记而言，除了建立保护隐私权的统一查询制度之外，还需注意“官民有别”，在条例草案中单列公职人员房产信息查询的条款，降低查询门槛，强化公开义务。实际上，这又与正在建设的官员财产申报与公开制度密切相关。该项制度被认为是反腐的终端机制，是建设“阳光政府”的普遍制度经验。依此逻辑，官员应在法律上主动申报并公开个人财产，而不是在遇到法律特别义务时就以“公民”身份为保护伞逃避监督。
因此，此番不动产统一登记立法不能单纯从物权普遍登记以及隐私权保护之类的私法立场着眼，也不必过于顾忌信息联网的实际阻力，而应从配合官员财产申报与公开的公法角度出发，充分估计到十八届三中全会后反腐力度大增的政治趋势，对“以人查房”进行“官民有别”式的立法创新与突破。
田飞龙：北航高研院讲师，法学博士
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