继承纠纷

  2011年04月20日 北京晚报 林靖

老父亲先卖房给小女 又公证遗嘱仨女儿分

近日张恒女士遇到了烦心事。张恒说，“我妈早年去世，近几年我都和爸一起住，以便照顾他。2004年我爸的单位集资建房，房款是45万元。当时，我爸跟我签订了一份《房屋买卖合同》，约定我爸把这房子以45万元的价格卖给我，我替爸交清了全部房款。但因为是我爸单位集资筹建的房屋，所以房产证仍然登记在我爸的名下，我一直没办理过户手续。”      

然而，张恒在其父张老先生去世后惊讶地得知：前年，她的两个姐姐已带着父亲到公证处办理了公证遗嘱。遗嘱内容是：其父的这套房屋由三姐妹继承。

今年初，张恒要求将房屋过户到自己的名下。但两个姐姐拿出父亲的公证遗嘱，要求由三姐妹分割继承房屋。对此张恒认为：“我和爸签订的《房屋买卖合同》合法有效，我是这房子的实际所有权人，有权要求把房过户到我的名下。”

两位姐姐则称：“我们不知道小妹张恒和爸签订的《房屋买卖合同》，我们也不同意把房子卖给小妹，那个《房屋买卖合同》无效，我们更没有义务协助小妹办理过户登记。这房是爸的遗产，应按照公证遗嘱，由我们三姐妹分割继承。”

（文中当事人为化名）

    父有权售房且合同有效

北京市中闻律师事务所万翠英律师说，根据我国《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

在本案中，张老先生将其所有的房屋出售给小女儿张恒，并签订了《房屋买卖合同》。张老先生是房屋的所有权人，且具有完全民事行为能力，他有权出售自己所有的财产，而不必和其他子女协商。张老先生出售自己房屋的行为是合法有效的。

张恒的两个姐姐以“对当时其父出售房屋不知情”为由，主张《房屋买卖合同》无效，这是没有法律依据的。

遗嘱不得违反合同约定

张老先生对房屋先后两次进行了处分：第一次是在2004年，他签订《房屋买卖合同》，将房出售给张恒；第二次是2009年通过公证遗嘱，决定自己去世后由三姐妹共同继承房产。

万翠英律师认为，本案中张恒和其父亲的《房屋买卖合同》合法有效，应当实际履行。根据我国《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

与合同不同，遗嘱继承是指按照遗嘱人生前所立的遗嘱确立遗产的继承人及遗产处理的一种继承方式，是单方法律行为。但需要注意的是，遗嘱内容不应违反法律规定，包括已订立的合同约定。

本案中，张老先生对于遗嘱中关于已出售房屋继承的部分，实际上是一种无权处分和违约行为，不具有法律效力，也不能成为拒绝履行与张恒之间的《房屋买卖合同》的理由。

继承人有义务协助过户

万翠英律师认为，如果张恒能证明自己完全履行了《房屋买卖合同》约定的主要合同义务，即向其父支付全部房款等，其父就应当履行将房屋过户登记给张恒的主要义务。

由于张老先生在合同未全部履行完毕，即尚未转让房屋所有权即时死亡，按照我国《物权法》规定，该房屋所有权自张老先生死亡时发生转移至其合法继承人。

张恒作为房屋买受人，有权要求继承人协助履行依据《房屋买卖合同》产生的债务，实际交付房屋所有权，即办理房屋所有权变更登记手续。具体操作为，首先由继承人到公证处办理遗产继承公证，再由继承人持该公证及《房屋买卖合同》与买受人到房管部门办理过户登记。如果作为继承人的两个姐姐拒绝协助办理过户登记，张恒可以通过诉讼，请求法院判决她们协助办理。

当然，张老先生出售房屋所得价款45万元仍属于遗产，由合法继承人继承。具体份额根据其公证遗嘱来确定。如果遗嘱仅表示该房屋由三人继承而未明确具体比例，多尽赡养义务的张恒可以分得较多份额。

律师提示 万翠英律师提示，当事人在购买房屋等不动产买卖过程中，应注意以下两点：

1.房屋所有权转移以登记为准，购房者应及时办理房屋过户登记。签订房屋买卖合同后应及时到房产登记部门办理过户手续，否则不发生所有权变更。不要认为自己持有房产证，就享有了对房屋的所有权。

2.为防止卖房人死亡给购买者带来的风险，买卖双方签订房屋买卖合同的同时，可共同委托一自然人或中介机构，来全权办理过户登记的相关手续，并约定委托期限至委托事项完成之日止。因为最高人民法院相关司法解释规定，被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的，被代理人死亡后委托代理人实施的代理行为有效。