离婚纠纷

□法治报记者 陈颖婷

    为了打击炒房，遏制高房价，国家多部委开展了楼市调控，矛头直指多套房购房者。 “新五条”、 “新国八条”、 “沪九条”等限购、限贷、银行加息措施层出不穷。为了应对政策，一些购房者剑走偏锋，试图用 “挂名持房”的方式规避 “限购令”。

    然而，随着本市几年来持续走高的房价终于在调控面前出现降温， “限购令”的效果逐渐显现，对于 “挂名持房”的买卖双方来说却并非好事。曾经的“香饽饽”变成了 “烫手山芋”，由此引发了履行合同之争。记者日前从松江区法院了解到，市民张先生与李女士就陷入这一纠纷。

    明年，上海将继续执行住房限购政策，可以想象，类似的 “挂名持房”的纠纷还将发生。法律界人士指出， “挂名持房”看似很美，但在实际操作中却存在种种隐患。由于法律明确规定，房屋产权属于房屋登记者，因此挂着他人名头的实际出资购房者很有可能落得 “人财两空”的结果。

直击

挂名持房引发纠纷

    市民张先生这些年从房产投资中获得了不菲的收益。今年年初，经过不懈的调查走访，他又通过中介相中了位于松江区的一套二手房。经过一番商讨，他与房主李女士达到了买卖意向。通过中介公司，两人在今年1月23日签订一份居间合同。合同上载明，张先生向李女士购买位于中山二路上的房屋一套。在签订居间合同当日，张先生支付了定金3万元，并于同年2月28日支付购房首付款20万元。

    然而，这次的房屋交易并没有像张先生过去的交易那般顺畅。就在张先生付完定金的第二周， 1月31日国家限购令政策出台。根据相关规定，张先生和妻子名下已经有3套房屋，他属于限购令中的 “限购对象”，所以他无法就新买的房屋进行网上登记备案，这次买房也就此宣告失败。于是，张先生向李女士提出解约，但遭到了李女士的拒绝。无奈之下，张先生只得诉至法院请求判令，解除他与李女士的居间合同，并要求李女士返还购房款定金及首付款共计23万元，同时，李女士支付23万元的房款利息。

    被张先生推上被告席后，李女士同意返还购房首付款20万元，但不同意返还定金3万元。同时，李女士提出了反诉。她表示，因他们之间签订的其实是“挂名持房”的合同，实际上张先生有权要求将系争房屋过户在其指定的任何人名下，故张先生以受到限购令影响为由不能继续履行合同的说法缺乏依据。自己现在同意解除合同，但要求张先生承担相应的违约责任，即没收张先生定金3万元，并支付自己赔偿金。

    这厢，张先生因受到限购令的影响已不能再购买房屋，因此无法继续履行与李女士签订的居间合同，为此他要求解除合同，看似合情合理；那厢，李女士则认为张先生并非真实的买房者，而是一名炒房者，因此合同不能说解除就解除。李女士的理由也很充分，因为居间合同中明确约定 “甲方 （被告）不能干涉乙方 （原告）把房子过户在谁的名下”，这说明张先生买房不是为了自住，而是为了寻找下家出售，并从中赚取差价。现在张先生不愿意继续履行合同的真正原因是由于限购令出台，许多买房者陷入了观望状态，令张先生无法如愿找到下家。李女士还表示国家限购令政策是今年1月31日出台的，张先生在2月28日还支付了首付款20万元，说明张先生在明知限购令的情形下仍愿意继续履行合同。

    本案的争议焦点在于：李女士是否有权没收原告的定金3万元？张先生又是否有权要求李女士支付相应的房款利息？法律界人士指出，李女士是否有权没收张先生的定金，取决于张先生是否违约。李女士主张根据合同中约定，如果张先生不能办理产证的，则自己会配合其做产权委托公证，及自己不能干涉系争房屋过户在谁的名下。按照该约定，张先生完全可以通过过户的方式继续履行合同。

    但法律界人士同时指出，双方当事人之间的该项约定有违国家限购令政策的精神。即使如李女士所言，张先生不是真正的购房者，而是通过寻找下家达到炒房目的的炒房客，该项约定亦有规避国家税费之嫌，因此这个条款的设定存在异议。目前，此案还在进一步审理中。

现状

上海限购令将延续

    “限购”是今年影响房地产市场的主要因素之一。今年 1月颁布的“新国八条”使 “限购”扩展到全国所有省会城市、计划单列市和部分房价上涨过快的城市。限购令下，许多没有买房资格的人开始剑走偏锋，探寻各种非正常的买房渠道，这其中由借名买房、挂名持房引发的纠纷并不少见。

    记者从松江区法院了解到，张先生与李女士的案例并非偶然。国家限购令政策出台后，一些房屋买受人与出卖人签订 “挂名持房”合同，双方约定出卖人无权干涉买受人将房屋过户至谁名下，即通过 “挂名持房”方式规避限购令等内容。

    张先生和李女士因为 “挂名持房”的纠纷还没有定论，不管这份 “挂名持房”合同的效力如何，对于买卖双方来说，却难有胜利者。对李女士而言，她已经因此错失了卖房的最佳时机。而就张先生来说，长久以来的解约“拉锯战”，让其23万元的房款闲置，损失了不菲的利息。

    就在近日，上海市政府新闻办的官方微博 “上海发布”宣布，明年，上海将继续严格贯彻执行国家有关调控政策，继续加大房地产市场调控力度，继续执行住房限购政策，进一步巩固调控成果，促进房地产市场健康发展。此前包括北京、广州、海口、深圳、青岛、福州、长春和厦门等城市，都已经明确表态明年限购令将延续。

    记者了解到，今年共有46个城市实行限购，限购的效果是明显的。持续超过一年的限购令，再加上多重调控措施，已经让上海、北京等地的楼市出现降温。由于限购政策将继续得到落实，中国指数研究院表示，重点城市销售均价将下降5%左右，其中上海等一线城市将超过10%。

    也正是因为限购令等调控政策的行之有效，近期全国房价均呈下跌走势，买受人因此反悔不愿继续履行合同引发的纠纷频生。为此，松江区法院民三庭已经受理了多起 “挂名持房”房屋买卖合同纠纷案件。法院在审理中发现，此类案件存有以下特点：房屋买受人以其受到限购令的影响为由要求解除合同，其真实意图是不愿承受房价下跌带来的损失；与此同时，出卖人则要求继续履行 “挂名持房”合同，因为出卖人认为，买受人可通过挂名持有的方式实际取得房屋的所有权，限购令并不影响合同继续履行。专家分析，随着房地产市场的进一步缩紧，此类纠纷还将继续发生。

链接

被二套房挂名 房主房财两空

    郝力老家在河北，2008年大学毕业后来到北京求职。几经辗转在一家司法鉴定中心找到了一份工作，并成为面试官刘某的助手。一天，刘某忽然把郝力叫到办公室。希望郝力以他的名义帮刘某买房。重重压力之下，为了保障工作，郝力最终妥协，并和刘某签订了一份协议。协议内容大意是确认房子仅是以郝力名义购买，实际财产权益人为刘某。

    随着楼市新政一连串出台，郝力才发觉上当，并失去购买经济适用房和两限房的机会。 2010年4月初，刘某要求郝力离职。之后郝力申请劳动仲裁，刘某最终赔了他5000元。为了尽快卖房，刘某将郝力起诉到北京朝阳区法院。法院审理认为，根据查明的事实，可以确定房屋实际购买人为刘某，其要求确认房屋归其所有并要求郝力将房屋过户到自己名下的请求，法院予以支持。

调查

挂名买房看上去很美

    据了解，随着 “限购令”的深入，将投资客与刚需客划了一个泾渭分明。一些房产中介公司为了业绩，便打起了政策的 “擦边球”，挂名买房无疑是其中屡试不爽的一种。

    日前，记者走访了沪上多家中介公司。“我家已有两套房子，房产证上都有我的名字，可我还想买一套房子投资。”一听说记者的情况，中介忙告诉记者，这种情况就是“限购令”中的禁购情况。当记者询问有无变通方式时，该中介悄悄地说： “也不是完全不能再买，但需要一些操作。”

    在记者再三询问下，该中介透露了 “招数”： “你可以去找个有买房资格的人代买。”据中介公司介绍，因为所有前期的协议已经在挂名者和真正的业主之间完成，所以有关部门很难发现该房屋是属于本人还是挂名者。

    看到记者有些担心，中介人员又建议，对于挂名者的选择首先可以是父母。 “父母等有血缘关系的亲人不会害你，即使房价升高了，也不会因为眼红利益而跟你争。”中介说， “其次是比较可靠的朋友，如果不放心，可以再和朋友签一个协议，约定你是隐名投资，是实际出资人。如果你找不到这样的挂名人，我们可以出面为你找。双方签订好房屋抵押合同，合同约定挂名者将房屋抵押给真正的购房者，从而保证挂名者在未履行完还款义务前无法办理抵押权撤销手续，也无法处分房产。”不过中介人员也坦言，如果是不相熟的挂名者，会存在一定的风险。

    与挂名给个人不同，部分中介公司另辟蹊径，提出了另一个挂名者——公司。中介公司表示， “公司购房不限购”，想买几套就买几套。根据中介公司的介绍，只要注册了公司，拿着营业执照、法人代表等证件的原件和复印件，送到房产中介来，就能以公司名义买房。在房产中介处，公司挂名买房的手续很简单，购房者只需出示企业资质认定，其他的手续都由中介包办。同时，中介公司强调通过公司来买房，办理贷款将更容易，贷款的多少取决于企业的业务规模。“以公司的名义买房可以彻底杜绝挂名买房人中途反悔、擅自处分房产等情形，一切都能掌控在实际购房者手中。”说到这儿，中介人员显得信心满满。

争议

“君子协定”隐患多

    那么 “挂名持房”真能规避 “限购令”达到 “曲线救国”的目的吗？法律界人士认为这些 “对策”看上去很美，但实际操作中却面临着很大的风险。

    盈科上海律师事务所律师李文华认为，不论是个人挂名还是公司挂名都会带来一系列的后续问题。如果是公司挂名，到转让出售的时候，公司其他股东实际上也有权利获得一定份额的钱款。而就个人挂名而言，我国 《物权法》颁布后，对于物权和债权作了明确的区分。根据 《物权法》第九条 “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”即产权证上登记的是谁的名字，房子就是谁的。因此借别人的名买房，换言之，即使双方均达成一致，房子的实际所有人另有其人，但是在法律范畴上，房子的所有权归属于名义买房人，在对房屋进行处置、变更时，只有名义产权人的行为才会发生法律效力。因此这样很可能会出现房屋被转卖或抵押的事情。

    即使以父母的名义买房，在日后产权分割中也容易引发纠纷。我国法律认定房产归属主要以房产证上的名字或有效的房屋买卖合同为准，如果父母不止一个子女，则意味着今后兄弟姐妹将享有房产的同等继承权。在父母去世后，如果没有指定遗产继承人，那么膝下子女都有权继承该房产。

    那么所谓 “挂名持房”的购房协议是否有法律效力呢？对此，法官表示了担忧：虽然现在出现 “挂名持房”纠纷，是买受人因房价下跌不愿继续履行合同，但合同中约定了规避限购令政策的内容却是双方共同的意思表示，所以双方都可能存在过错。同时，随着调控政策的不断变化，这些 “挂名持房”的协议很有可能因违反国家强制性规定而无效。即使“挂名者”和实际购房人所签订的是合法有效的抵押合同，但因这些借名投资协议从某种程度上只能称得上 “君子协定”，无法彻底防止“挂名者”的恶意违约。如“挂名者”私下将房产进行过户交易时，购房者无法保障该房屋的所有权，即使最终法院认可过户无效，但已过户交易的房产将可能无法追回。

    除了购房者，出借姓名的名义挂名者也一样承担着风险，他们出借自己的名义购房或按揭贷款，就会在房屋产权登记部门留下相关的购房记录，在银行也会有按揭贷款的征信记录。即使以后将房产过户出去，这些记录也不会消除，势必影响到将来自己买房能否享受到的一些优惠政策。另外，如果出资人按揭还款不及时，还会有损个人的诚信度，导致今后贷款受阻