离婚纠纷

法院:小孩能力属“限制”级，监护人的代理行为无效

                 2011年5月25日 浙江法制报 通讯员 王颖 成美玲

案情：2006年，11岁的小单与某房产公司签订商品房买卖合同一份，约定小单向房产公司购买住宅一套、架空层及车库各一个，总计房款100余万元，小单的母亲李女士替小单支付了全部房款。

    2007年，母亲李女士以小单监护人身份，与孙先生签订房屋买卖合同一份，约定将上述房屋作价160万元卖给孙先生，在出卖人栏中李女士签字确认。后孙先生按约支付了全部房款，但因故未及时办理房屋过户手续。

    2008年，小单的母亲犯非法吸收公众存款罪获刑4年。案件审理期间，被害人向法院提出李女士当初替小单支付讼争房屋房款的资金来源于各被害人，因此请求法院依法分割。

    此后，害怕所购房屋被法院查封拍卖的孙先生，一纸诉状将李女士与小单告上法院，请求法院确认双方的房屋买卖合同有效，并要求小单及其母亲协助其办理过户手续。

    近日，法院经审理判决，李女士与孙先生签订的房屋买卖合同无效。

    评析：《物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。

    《民法通则》第12条规定：10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。该法第18条又规定：监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。

    至今小单仍未满18周岁，尚在校就读，属于限制民事行为能力人和无诉讼行为能力人。李女士作为小单的法定代理人和监护人，以监护人的身份与孙先生签订本案房屋买卖合同，将涉讼房屋出卖给孙先生，且将房款占有，显然损害了被监护人小单的利益。

    而小单的年龄、智力对于出卖房屋这样特别重大的民事活动不相适应，小单尚不具有出卖房屋的行为能力。因此，该房屋买卖合同应确认无效。