离婚纠纷

2014年10月23日   三亚日报

    原标题：夫妻一方卖三亚房屋起纠纷法院认定转让合同有效

    丈夫将房屋转卖给他人，妻子认为转让无效，由此引起一起房产纠纷。买卖房屋双方签订的买卖合同究竟是否有效？日前，城郊法院对该案进行审理并作出判决。

    买卖双方对合同各有看法

    李某(化名)称，自己与余某(化名)于十几年前结婚。婚后，夫妻两人于2003年以夫妻共同财产在三亚购买三套房产，这三套房产购买后由丈夫负责管理。但在买房三年后，丈夫在其不知情的情况下，将其中一套房屋按原价出让给邓某(化名)。李某认为这一房屋买卖侵害了她的利益，因而诉至法院，要求确认转让到邓某名下的这套房屋为夫妻共同共有，并请求法院确认其夫余某与买房人邓某2006年就该房屋所签订的房产转让合同无效。

    对多年前这笔房产交易，签订合同的两位当事人又是如何看待？在诉讼中，余某表示，当初其购买这套房屋时，价格为17万，随后又花费了四五万进行装修，而其转让给邓某是源于来自工作关系上的压力，转让价格仅为19万元，该价格远低于三亚的市场价格，也低于其购房及装修的成本，由此他认为涉案房屋在交易价格上显失公平。

    对李某对房屋转让并不知情的说法，余某说，该房屋是夫妻共同财产，他无权单独转卖房屋。房产转让合同是在妻子不知情的情况下签订，邓某和其约定在房屋办理产权证五年后才办理过户手续，即是为了给其时间以便征李某的同意，但余某一直未将涉案房屋出卖的事实告知李某。他还与买方邓某口头约定，若最终不能征得李某同意，他将返还全部购房款。他认为，双方在签订合同时已经约定该房产不能买卖将全部返还购房款，且其无权转让该房产，因而房产转让合同应为无效合同。

    作为买房人，邓某并不认同这些说法。在诉讼中，邓某称原告李某应当举证证明涉案房屋是以夫妻共同财产购买，否则应当认定为余某个人财产。当初买房时签订的转让合同是买卖双方的真实意思表示，应当是有效合同。合同签订后，其依约支付完购房款19万元，并在该房屋住了8年。在此期间，李某曾到三亚看望过邓某，对房屋转让是明知的，但从未提出异议。邓某还认为，在转让后的8年间，余某不可能不将房屋转让一事告知原告李某。其已支付购房款，属善意取得。

    法院认定合同有效

    法院经审理查明，李某与余某于2003年购买房屋三套，其中涉案房屋购房款为17万元。后余某通过中介公司将这套房屋转让给邓某，并已将该房屋过户至邓某名下。涉案房屋于2004年办理了土地房屋权证，建筑面积30多平方米，登记在余某名下。2006年，余某与邓某签订房产转让合同，约定由邓某购买该房屋，购房价格为19万元，双方在签订合同后先办理公证手续，待办理产权证期满五年后再办理过户手续。合同签订后，一方依约付了购房款，另一方则将已完成简单装饰装修的房屋交付给购房人居住。

    法院认为，该房屋于2003年购买，应为夫妻双方在婚姻关系存续期间购买取得的财产，应归夫妻共同所有。基于这一理由，法院支持原告确认该房屋为夫妻共同共有的诉讼请求。

    那么，这一合同究竟是有效或无效？法院认为，余某在签订房产转让合同后收取了对方支付的全部购房款并将房屋交付给对方使用至今，而李某未能举证证明该合同买卖双方存在恶意串通损害其利益的情形，应当确认合同双方当事人存在买卖涉案房屋的真实意思表示，且合同不存在恶意串通损害原告利益的法定无效情形。

    根据最高人民法院关于适用婚姻法的相关司法解释规定，“夫或妻因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”余某是完全民事行为能力人，对自己以19万元转让涉案房屋应当具备相应的认知能力，因而应确认邓某按照合同约定支付价款并取得房产是善意的民事行为。而余某既是该房屋的土地房屋权证载明的所有权人，并实际管理该房屋，其通过中介公司转让房屋、签订转让合同并收取购房款而李某无异议，这些行为对买房人而言构成表见代理，买房人有理由相信转让房屋是余某和李某夫妻双方的共同意思表示。该房产转让合同也没有违反法律、行政法规的强制性规定，法院认定房产转让合同有效。