四川省成都市中级人民法院：出卖无证经济适用房后反悔认为合同无效    法院依法驳回其诉讼请求

人民法院报  作者：王鑫 陈敏桓  发布时间：2008-11-06 09:01:22

成都一当事人田某在2002年从公司购得一套经济适用房，但至今尚未取得房屋产权证，2004年其通过中介公司将房屋出卖多年后又反悔，并以未依法登记领取权属证书的房屋不得转让为依据要求法院认定其所签订的房屋买卖合同无效。近日，该案在四川省成都市中级人民法院终审结案，法院二审维持了一审驳回田某诉请的判决，其要求认定房屋买卖合同为无效合同的诉请未得到支持。

2004年7月，田某与买主李某及一中介公司签订购房合同约定，李某购买田某市内建筑面积188平方米的住房一套，价款35.3万元，买方应在约定期限内支付首付款12万元，卖方则同时将房屋以现状交付买方，并待卖方取得房屋产权证后，由中介公司协助买方办理公积金贷款并支付购房尾款，买方在支付首付款后即可开始对房屋装修、居住，中介费和产权过户费由买方承担，并对违约金等相关事项进行约定。当月16日，李某将其市内一套80多平方米房屋出卖后，在当日向田某支付了首付款12万元，田某则将房屋交给了李某，李对房屋进行装修后，居住至今。

法院同时查明，上述房屋系田某于2002年9月从其单位处购买的经济适用房，且其已向公司付清全部购房款，但至今尚未取得房屋产权证，其同公司签订的购房合同已交与中介公司保管。

法院认为，本案房屋购房合同系双方当事人的真实意思表示，且该行为并不损害国家、集体、他人和社会公共利益。一审法院根据相关法律法规规定，并结合审理查明的案件事实及有效证据，认定涉案购房合同有效是正确的，故法院二审对此予以确认。
   没有产权证转让房屋不必然导致合同无效审理此案的杨桓法官说，该案的争议焦点是田某与买方及中介公司所签购房合同的效力问题。

杨桓说，我国实行不动产权属登记制度，但一般而言，转让未依法登记领取权属证书的房屋，并不必然导致转让合同无效，只有转让始终不能取得权属登记的房地产，如未经审批的违法建筑，或者转让未取得权属登记的房地产损害国家、集体、他人利益的，才应当认定转让合同为无效合同。

首先，在本案中，购房合同是田某与买方自愿签订的，该合同明确约定了买卖双方各自的权利义务，卖房人不但按照约定收取了部分购房款，而且还向买房人交付了房屋，买房人在支付了部分购房款后，实际接受房屋并进行装修入住多年，已形成长期占有、使用的事实。

其次，城市房地产管理法规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，确定不得转让的房屋一般应当是指自始不能办理权属登记的房屋。这个规定主要是针对那些不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、他人及社会公共利益的买卖合同。其设置的目的是对在房屋所有权人尚不明确的情况下，对房地产权属进行转让和实际变动行为的一种限制，而不必然产生否定房屋买卖合同的效力。

而且我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。本案中，田某根据其与单位签订的购房合同，实际取得了房屋，并已付清全部房款，涉案房屋的权属明确，相关房屋权属证的办理和实际取得处于完全能够实现的可期待状态，交易手续和产权过户也均是可以完成的