离婚纠纷

http://bjwb.bjd.com.cn/html/2014-02/12/content_150416.htm

2014年2月12日  北京晚报

案情回放

    被忽悠仓促

    售卖经适房

    刘先生于2007年4月依照北京市相关政策，在北京的远郊区取得了一套经济适用房，房屋位置距离市中心非常远。由于多年以来刘先生一直跟体弱多病的老父亲居住在一起，其父多次承诺只要刘先生能为自己养老送终，目前他们共同居住的这所位于北京市二环路内的房产就由刘先生来继承。

    考虑到自己目前有房居住，父亲又许诺这套住房将来由自己继承，再加上为了给父亲筹钱看病，刘先生跟自己的妻子商量再三后，决定将刚分到手的那套经济适用房卖掉。

    决定卖房后，刘先生就找到房屋中介公司，询问自己的经济适用房可否出售，因为当时这套房子刚刚入住，还没有房产证，刘先生不知道这样的房子是否可以交易。

    中介的答复是：这种房子可以卖，而且如果想反悔，随时还可以将房子要回，只要买这所房子的人不具备购买经济适用房的资格。刘先生一听大喜过望，父亲治病急需用钱，等过段时间病治好了，自己再想办法将房子要回来。

    过了几个月，房产中介为刘先生找到了买家。要买这房子的是刚来北京不久的外企技术工程师小王。双方于2007年签订了房屋买卖合同。

    遗嘱现世房产继承落空

    这份购房合同约定：房屋总价款为90万元，签合同当日买方支付40万元，此后每年12月1日分别支付10万元，最后一笔房款在2012年12月1日支付，而且在支付完最后一笔房款后，双方于2013年1月房屋产权证满五年后，办理产权过户。

    小王之所以选择这样付款，是因为考虑到刘先生的房子没有房产证，何时能过户还是未知数，而刘先生的小算盘则是想尾款分开付，自己随时都可以收回房屋，这样解除合同代价会相对较小。

    2012年11月，刘先生的老父亲因为心脏病去世了。刘先生的妹妹随即拿出一份父亲的遗嘱，上面明确写着：北京二环路内的房子由刘女士（即刘先生的妹妹）继承。

    2013年1月，刘先生到法院提起诉讼。法院依照遗嘱内容，判决刘先生败诉，该房屋由其妹妹刘女士继承。

    孤注一掷要讨回经适房

    继承官司败诉后，刘先生为摆脱无房可住的窘境，想要全力以赴地讨回自己的那套经济适用房，因为他还记得当初房产中介人员跟他说过，只要对方不具备购买经济适用房的资格，他就有权利要回这房子。而且最后那笔房款，刘先生还拖着没要过来呢。

    除此以外，最让刘先生感到有把握的是，当初房屋买卖合同中约定：“在房产证下发后，房子能过户而卖方不配合过户时，合同自行终止，但作为违约赔偿，卖方要双倍返还购房首付款。”而实际上，该房的产权证早在2007年12月就已经下发，所以刘先生认为根据上述约定，自己肯定能够要回房屋。

    2013年3月，刘先生向该经济适用房所在地的法院提起诉讼，要求确认他们双方所签买卖合同终止。在诉讼中，小王提起了反诉，要求法院判决买卖双方继续履行合同。最终，法院判决支持了小王的诉讼请求，同时驳回了刘先生的诉求。

    法院的判决理由主要有两点：

    其一，双方所签订的买卖合同涉及的是经济适用房买卖，该房屋从取得产权证及完税凭证的时间来看，已经满五年，具备上市交易的条件。

    其二，双方所签合同中关于“如果卖方不配合过户，该合同便自行终止”的约定，违反了民事法律公平正义以及公序良俗的基本原则。而且买方已经入住该房屋，如果解除该合同，将给买方造成巨大的经济损失。因此法院认定，有关自行终止的条款无效。

    法律解答

    刘先生对于这份判决中涉及的法律问题感到有些迷惑，北京市铭滔律师事务所的孙涛律师进行了详细分析和解答。

    问：本案中房产中介人员所说的“随时可将房屋收回”，这种说法是否正确？

    答：中介人员的这种说法不正确。首先，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）的规定，经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。根据这一规定，只要这类房屋满足5年的期限，就可以上市交易，起算时间是从取得契税完税凭证或房屋所有权证时间来计算。因此，只要满五年，这样的经济适用房就可以购买，卖方是不能收回房屋的。

    问：双方签订房屋买卖合同时，房子不满五年时间，但在满五年之后，卖方提出合同无效，能否被法院支持？

    答：这就涉及另一个问题，根据北京市《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知》的规定，2008年4月11日之前签约的“老”经济适用住房，只能采用过户交易方式“转商”。根据这一规定，在司法实践中，如果是在上述时间之前签订的合同，合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记的，基本都会被认定合同有效。所以，本案中的买卖合同应当是有效的。

    问：关于卖方刘先生不配合过户，合同自行终止的约定，法院认定无效的主要原因是什么？

    答：法院之所以作出上述认定，主要是基于两点考虑：一是维护房屋交易的安全性。既然买卖双方所签订的合同没有违背基本法律原则，那么就应该促使其积极履行。

    二是从实际的房屋市场交易情况判断。本案中最为关键的是，房屋已经交付买方，所以根据一般的司法实践，都会支持买方的过户请求。

    （文中当事人为化名）J151