婚前按揭购房同案不同判
《北京晚报》 2010年3月17日《法治周刊》第38版
本报记者 林靖
质疑
同地同案不同判
今年1月25日，《人民法院报》同时刊载了市二中院和海淀法院审理的两件同类个案，同样是在北京，同样是一方婚前购买的按揭房，但判决结果却完全不同。这令北京岳成律师事务所杨晓林律师及其助理罗敏感到疑惑。杨律师说，“两个案子的定性结果竟然是相反的。那么，当事人的合法权益该如何得到保障？”
在杨律师代理的同类案件中，同样存在着这样同案不同判的情况：
案件1 婚前按揭房是个人财产
马先生于2003年7月与李女士办理了结婚登记。因为李女士是北京户口，符合相关条件，因此她在结婚前3个月以个人名义购买了一套经济适用房，支付了20％的首付款后，向银行办理了按揭贷款。婚后的“月供”几乎都是马先生拿自己工资收入支付的。
2007年9月夫妻俩拿到了房屋产权证，但是2008年5月李女士向法院提起离婚诉讼，要求离婚并确认该套房产为自己的婚前个人财产。
法院将该套房屋认定为李女士婚前个人财产，只将婚后还贷部分的一半即10万元，判决由李女士负责归还给马先生。
案件2 婚前按揭房是共同财产
彭先生婚前以个人名义购买了北京市朝阳区某小区一套房屋，支付了40％首付款，余下房款办理了个人房屋按揭贷款。婚后，彭先生取得了该房屋所有权证书，夫妻俩以双方劳动收入偿还房屋贷款和负担家庭生活支出。后来由于双方性格不合到法院起诉离婚。彭先生认为该房屋是其婚前个人财产，与妻子无关。
法院将该房屋判归女方所有，在扣除彭某的婚前个人首付后，按房屋的市场价值补偿给彭先生一半。
原因
适用不同法律断案
杨晓林律师说，法院对上述两起案情几乎相同的案件，一个适用《合同法》，认为签订合同后取得全部债权，物权为自然转化，不动产物权登记仅为行政手段而已；另一个则适用《婚姻法》和《物权法》的规定，认定不动产物权的产生应以登记为生效要件，婚后取得的物权理应为夫妻共同财产，从而作出了两份完全不同的判决。
争议
法律圈意见不一存在3种观点
离婚时，婚前以一方名义签订购房和银行贷款合同并交首付款、婚后共同还贷并取得房产证的房屋，究竟是一方的婚前个人财产还是婚后夫妻共同财产？即使认定为一方婚前个人财产，对方能否分得婚后共同还贷部分的增值？杨晓林律师说，由于法律尚无明确规定，而适用不同法律之间又产生冲突，以至于出现了大量同案不同判的情况。
对于婚前按揭购房，目前司法审判及学术界主要有三种不同的观点：
观点1 婚前按揭购房是一方个人财产
婚前按揭购房是一方的个人财产，婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。离婚时尚未归还的贷款为一方的个人债务，对夫妻共同财产还贷部分，返还一半给配偶一方。
观点2 婚前按揭购房是夫妻共同财产
夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果婚后取得房屋所有权的，无论登记于一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期付款，由另一方返还一半；尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还。
杨晓林律师解释说，《物权法》颁布实施以来，不动产所有权登记生效的时间被认为是物权取得的时间，以此来认定房屋所有权之归属。如果房产证的时间为婚后，就应认定为夫妻共同取得了房屋的物权，应是夫妻共同财产。但在这种情况下分割时，应考虑婚前一方作出的较大贡献，可以用双方支付银行贷款的比例，来计算房屋的现有价值(房屋评估价格，包括房屋现有的升值部分)，从而对未取得房屋所有权的一方给予相应的补偿。
观点3 对收益部分进行合理补偿
虽然将婚前按揭购房认定为一方的个人财产，尚未归还的贷款为一方的个人债务，但同时认为：“当购房人与开发商签订了购房合同，并在银行办理了按揭贷款手续、银行将贷款金额划给开发商，具备了办理房产证的条件，购房合同双方都已履行完了合同义务，双方已结束了购房合同的关系。此后，购房人偿还银行借款的行为，属于购房人与银行因贷款行为而产生的履行债务行为，并不影响所购房屋所有权的归属。在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷部分，应考虑房屋增值收益由一方对配偶一方进行合理补偿。”
呼吁
给配偶合理补偿
杨晓林律师说，目前正在征求意见的《<婚姻法>司法解释（三）》（草稿）初稿中曾对此问题作出规定：“夫妻一方以婚前个人财产购买房屋并在银行按揭贷款，支付的购房款数额超过房屋总价的一半时，无论房屋何时交付及房屋产权证何时取得，离婚时可以将该房屋视为一方的个人财产，尚未归还的部分贷款认定为一方的个人债务。在婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时房屋的市场价值，由一方对另一方予以合理补偿。”
对此罗敏认为，购买房屋的行为是发生在婚前，房屋的实际取得也是在婚前，那么婚前一方所订立合同及实际付款行为应是婚后取得物权的原因行为，这时具有的是财产期待权的性质。虽然《物权法》有相关明确规定，物权的取得为记载于不动产登记薄时产生，但是从购买到实际取证需要相当长一段时间，甚至有些房屋由于种种原因，根本就不能办理产权登记手续，但这也不应改变房屋为个人所有的性质。
她认为，房地产管理部门发放房屋所有权证的行为，实际上是婚前一方通过合同所取得的期待权演变成物权的过程，根本就不能以此就认定为夫妻共同取得物权，而视为夫妻共同财产。从这个角度上说，《<婚姻法>司法解释三》中将该房屋视为一方婚前个人财产的规定，本身是可以接受的。
罗敏同时也提出：“必须要正视的是，在中国传统观念中，结婚时一般是男方负责买房装修，而女方负责购买家具电器。到了离婚时，男方所购买的房屋早已是天价，而女方所购买的家具电器却是日渐老化变得一钱不值。如果将男方婚前购买的房屋视为男方婚前个人财产，仅对配偶婚后参与还贷部分返还一半，这将是对妇女及儿童利益的重大损害。分割时一定要考虑到房屋的增值，给予对方以适当的经济补偿，以便对方有足够的条件开始新生活，这是对双方最为公平的一种做法。这一点，在大部分的观点及即将出台的司法解释中都予以了肯定和认可，同时也是法律公平性原则的体现。”
北京昭德律师事务所长期从事婚姻家庭法律业务的姜涛律师根据多年实践经验，提出了这样一个补偿公式：
按照双方婚后共同还贷数额，除以实际总房款(总房款本金+已还利息额)的比例，再乘以现行市场价值，来计算得出双方应共同分割的部分。
这种合理的计算方法，将使配偶享受到增值利益的问题变得更具有可执行性。
建议
最好做财产约定
作为从事婚姻家庭业务的专业法律人士，杨晓林律师提醒那些婚前已办理按揭购房手续或即将按揭购房的夫妻或准夫妻们：“既然这种类型的房屋在法律性质上有不确定性，存在较大的法律风险，如果双方都能够接受的话，最好考虑采用书面形式，对此类婚前按揭的房屋产权的归属及贷款债务承担进行明确约定，甚至也可以明确万一婚姻破裂时该房屋将如何分割，从而避免将来出现不必要的纷争。
法院存三种观点同案不同判 法律出现真空亟待立法定论
婚前按揭购房有望“按市场价补偿另一方”？ （编辑原始修改版）
本报记者 林靖
质疑1：离婚你得150万房产，我得10万现金？
最近
据
2007年9月夫妻俩拿到了房屋产权证，但是令马先生意想不到的是，2008年5月李女士向法院提起离婚诉讼，要求离婚并确认该套房产为自己的婚前个人财产。马先生认为：“这套房产虽然是婚前所购，却是为结婚而买的，我自己每个月辛辛苦苦地偿还房贷。而且房产证是我们婚后取得的，这房子当然属于夫妻共同财产。”
而一审法院经审理认为，一方在婚前已通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部的购房款，买卖房屋的合同义务已履行完毕。一方在婚前就取得了房产的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化。虽然产权证是婚后取得，但不动产物权登记仅是一种行政管理手段行为，并不能以此作为物权取得的凭证。因此，法院将该套房屋认定为
质疑2：按市场价补偿另一方，同案不同判？
近几年曾代理过多起这类案件北京岳成律师事务所杨晓林律师及其助理罗敏说，他们感到越来越疑惑。他们代理的另一起案件，同样是在北京，同样是在该法院，同样是一方婚前购买的按揭房，但判决结果却与前一案例完全不同。
婚前，
但是法院认为，根据《物权法》的规定，不动产的物权变动应在登记时生效。就被按揭房屋而言，
杨晓林律师说，法院对上述两起案情几乎相同的案件，一个适用《合同法》，认为签定合同后取得全部债权，物权为自然转化，不动产物权登记仅为行政手段而已；另一个则适用《婚姻法》和《物权法》的规定，认定不动产物权的产生应以登记为生效要件，婚后取得的物权理应为夫妻共同财产，从而作出了两份完全不同的判决。
“颇具讽刺意味的是，”就今年1月25日《人民法院报》同时刊载的市二中院和海淀法院审理的两件同类个案，杨律师说，“两个案子的定性结果竟然是相反的。那么，当事人的合法权益该如何得到保障？”
争议：法院人士意见不一，存在3种观点。
随着房价飙升，向银行按揭贷款购房已成了老百姓的必然选择。那么，离婚时，婚前以一方名义签订购房和银行贷款合同并交首付款、婚后共同还贷并取得房产证的房屋，究竟是一方的婚前个人财产还是婚后夫妻共同财产？即使认定为一方婚前个人财产，对方能否分得婚后共同还贷部分的增值？杨晓林律师说，由于法律尚无明确规定，而适用不同法律之间又产生冲突，以至于出现了大量同案不同判的情况。
对于婚前按揭购房，目前司法审判及学术界主要有三种不同的观点：第一种观点认为，婚前按揭购房是一方的个人财产，婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。离婚时尚未归还的贷款为一方的个人债务，对夫妻共同财产还贷部分，返还一半给配偶一方。这是上海、广东、深圳等地方法院的审判意见。
第二种观点是将婚前按揭购房认定为夫妻共同财产。夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果婚后取得房屋所有权的，无论登记于一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期付款，由另一方返还一半；尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还。这是江苏法院的审判意见，也带有一定的普遍性。
杨晓林律师解释：之所以不少人持这种观点，一方面是因为我国婚姻法的司法解释中，对“婚前一方享有特别权益、婚后双方共同还款以保护和维持该特定权益”的情形，一般按夫妻共同财产处理。其用意在于把这种婚前一方享有的特别权益平等地分配给婚后共同还款的另一方，以维护婚姻关系的稳定，保障双方的平等权益；而另一方面由于婚前按揭购买的房屋所有权证书抵押给了银行，其取得的是有限制的所有权，并不是完整的所有权，其不能自由处分该房产，需要夫妻另一方对“维持和实现完整的所有权”予以帮助和付出努力才能达到。因此，婚前按揭房既不属于《婚姻法》第18条规定的“一方的婚前财产”，也不属于夫妻特有财产，而应认定为夫妻共同财产。
最为重点的一点是，《物权法》颁布实施以来，不动产所有权登记生效的时间被认为是物权取得的时间，以此来认定房屋所有权之归属。如果物权取得的凭证即房产证的时间为婚后，就应认定为夫妻共同取得了房屋的物权，应是夫妻共同财产，但在这种情况下分割时，应考虑婚前一方作出的较大贡献，可以用双方支付银行贷款的比例，来计算房屋的现有价值(房屋评估价格，包括房屋现有的升值部分)，从而对未取得房屋所有权的一方给予相应的补偿。朝阳法院奥运村法庭张莉法官在最高人民法院机关刊《人民司法》2009年第24期上撰文就是持这种观点的。
而第三种观点虽然将婚前按揭购房认定为一方的个人财产，尚未归还的贷款为一方的个人债务，但同时认为：“如果刻板地按照房屋产权证书取得的时间作为‘划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产’的标准，有可能会出现一方显失公平的情况。当购房人与开发商签订了购房合同，并在银行办理了按揭贷款手续、银行将贷款金额划给开发商，具备了办理房产证的条件，购房合同双方都已履行完了合同义务，双方已结束了购房合同的关系。此后，购房人偿还银行借款的行为，属于购房人与银行因贷款行为而产生的履行债务行为，并不影响所购房屋所有权的归属。在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷部分，应考虑房屋增值收益由一方对配偶一方进行合理补偿。”最高人民法院民一庭法官吴晓芳近年来撰文、或在研讨会、论坛上经常发表这种观点。杨律师也对此观点表示赞同。
建议：应考虑房屋增值，平衡双方利益，给配偶合理补偿。
杨晓林律师说，目前正在征求意见中的《<婚姻法>司法解释（三）》（草稿）初稿中曾对此问题做出规定：“夫妻一方以婚前个人财产购买房屋并在银行按揭贷款，支付的购房款数额超过房屋总价的一半时，无论房屋何时交付及房屋产权证何时取得，离婚时可以将该房屋视为一方的个人财产，尚未归还的部分贷款认定为了一方的个人债务。在婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时房屋的市场价值，由一方对另一方予以合理补偿。”
这一规定考量婚前按揭房性质的标准，成了“婚前一方支付的房款是否达到总房款的50％”。很多学者、法官、律师在讨论该草案时，对此是持强烈持反对意见的。大家认为，婚前个人支付50％房款与支付20％或90％的房款，对于权属性质上来说根本就没有任何区别，也没有实际意义，应当从权属获得的本质上来讨论这个问题。
对此罗敏认为，购买房屋的行为是发生在婚前，房屋的实际取得也是在婚前，那么婚前一方所订立合同及实际付款行为应是婚后取得物权的原因行为，这时具有的是财产期待权的性质。虽然《物权法》有相关明确规定，物权的取得为记载于不动产登记薄时产生，但是从购买到实际取证需要相当长一段时间，甚至有些房屋由于种种原因，根本就不能办理产权登记手续，但这也不应改变房屋为个人所有的性质。房地产管理部门发放房屋所有权证的行为，实际上是婚前一方通过合同所取得的期待权演变成物权的过程，根本就不能以此就认定为夫妻共同取得物权，而视为夫妻共同财产。从这个角度上说，《<婚姻法>司法解释三》中将该房屋视为一方婚前个人财产的规定，本身是可以接受的。
罗敏同时也提出：“必须要正视的是，在中国传统的观念中，结婚时一般是男方负责买房装修，而女方的负责购买家具电器。到了离婚时，男方所购买的房屋早已是天价，而女方所购买的家具电器却是日渐老化变得一钱不值。如果将男方婚前购买的房屋视为男方婚前个人财产，仅对配偶婚后参与还贷部分返还一半，这将是对妇女及儿童利益的重大损害。分割时一定要考虑到房屋的增值，给予对方以适当的经济补偿，以便对方有足够的条件开始新生活，这是对双方最为公平的一种做法。这一点，在大部分的观点及即将出台的司法解释中都予以了肯定和认可，同时也是法律公平性原则的体现。”
北京昭德律师事务所长期从事婚姻家庭法律业务的姜涛律师根据多年实践经验，提出了 “按照双方婚后共同还贷数额，除以实际总房款(总房款本金+已还利息额)的比例，再乘以现行市场价值，来计算得出双方应共同分割的部分”的公式。这种合理的计算方法，将使配偶享受到增值利益的问题变得更具有可执行性。
呼吁：应完善立法，当前最好做财产约定。
杨晓林律师指出：“没有任何一部法律的修改能像《婚姻法》这样，全社会人人都能发表出各自的意见，大家出于自身角度各持己见是正常的，但是需要相关立法机关尽快出台《<婚姻法>司法解释（三）》，明确关于一方贷款所购房屋性质的认定及离婚时的分割处理意见，定纷止争，促进和谐家庭、和谐社会的建立。在现阶段，也可采用提请最高人民法院以案例指导的形式，在《中华人民共和国最高人民法院公报》公布典型案例，来规范各地人民法院的审判尺度。”
今年初，最高人民法院吴晓芳法官也在其单位机关刊《人民司法》杂志上上发表了《当前婚姻家庭案件中的疑难问题探析》，认为对婚前按揭贷款购房应认定为一方的个人财产，尚未归还的贷款为一方的个人债务。在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷部分，应考虑房屋增值收益，由一方对配偶一方进行合理补偿。此文所发表的虽为其个人观点，但法律业内人士分析认为，这在某种程度上代表了目前最高院官方一定的倾向性意见，值得关注。
作为从事婚姻家庭业务的专业法律人士，杨晓林律师提醒那些婚前已办理按揭购房手续或即将按揭购房的夫妻或准夫妻们：“既然这种类型的房屋在法律性质上有不确定性，存在较大的法律风险，如果双方都能够接受的话，最好考虑采用书面形式，对此类婚前按揭的房屋产权的归属及贷款债务承担进行明确约定，甚至也可以明确万一婚姻破裂时该房屋将如何分割，从而避免将来出现不必要的纷争。”
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