杨晓林家事律师介绍

　　[内容摘要]房改房权属认定是理论和实务中的难题。自2013年4月最高人民法院以“与现行房改政策不一致”之由自行废止《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》（[2000]法民字第4号）（以下简称《最高院复函》）后，由于对最高院废止理由涉及的“房改政策”理解不同，认识更加混乱。2018年6月11日，北京市高级人民法院审判委员会［2018］第9次会议通过《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》（以下简称《北京高院解答》）。该解答第6条承认使用已故配偶工龄优惠购买房改房的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已故配偶的遗产予以继承。本质上是已故配偶按照其工龄优惠折算的购房货币补贴在购房款中所占份额拥有相应的产权份额。

　　笔者认为，房改房属特定历史时期国家福利政策分房，具有补偿性、社会保障性、国家统筹性、享受权利的一次性等特点，与我国长期实行低工资制度、住房实行福利性实物分配制度密不可分。《北京高院解答》明确了房改房的产权中有已故配偶的遗产，进一步回归了房改政策精神，但该解答认为已故配偶与健在一方对房改房的产权为按份共有。这仍然与房改政策精神和我国夫妻法定共同财产制不符。享用已故配偶工龄优惠所购“房改房”由健在一方配偶与已故配偶（继承人）共同共有。

　　[关键词] 房改房；工龄优惠；夫妻共同财产制

　　一、《北京高院解答》第6条的规范价值

　　2018年6月11日，北京市高级人民法院审判委员会［2018］第9次会议通过《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》。其中第6条内容如下：

　　6.被继承人购买公房时根据工龄政策福利，使用已死亡配偶工龄折抵房款的，所获工龄政策福利能否折算后作为遗产分割？

　　按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。

　　该政策性福利所对应的财产价值计算参考公式：（已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分÷购买公房时房屋市值）×房屋现值。

　　《北京高院解答》有值得肯定的地方，但仍存在与房改政策精神和我国法定夫妻财产制不符之不足。具体分析如下：

　　（一）《北京高院解答》值得肯定之处 　　

　　1.明确了已故配偶在房改房中享有相应物权性质的权利。

　　按照《最高院复函》“夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予以查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。”实践中长期存在将购买房改房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠作为一种政策性补贴，而非财产或财产权益的认识。

　　即使上述复函被废止后，包括笔者代理的案件中，将工龄优惠视为政策性补贴而非财产性利益的裁判并非个案。典型的裁判用语是“使用已故配偶的工龄在法律上无法直接等同于为已故配偶创设房屋所有权”。

　　因此，《北京高院解答》第6条通过计算公式，明确已故配偶在房改房中的遗产价值计算，本质上是认定已故配偶在房改房中享有的产权份额是其工龄优惠折算的货币补贴在购房款中所占份额。就明确已故配偶在房改房中享有财产利益，且等同于按份享有物权来说，《北京高院解答》比起《最高院复函》值得肯定。

　　2.平息了长期存在的“死亡配偶民事权利能力消灭、是否具备包括取得房屋所有权在内的主体资格、是否应当排除死亡配偶享有房改房的权利”的争议【1】

　　以已故配偶民事权利能力消灭、不具备包括取得房屋所有权在内的主体资格为由，主张房产权属只能归夫妻中健在的一方。这一观点在北京地区有相当的代表性。笔者及同行代理的涉及房改房权属案件中以此作为否定已故配偶权利的判例时有出现。

　　此次《北京高院解答》明确了已故配偶在房改房中享有权利（作为遗产），符合房改政策补偿性的精神内核。理由如下：

　　首先，无论是《最高院复函》还是住建部《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》（建住房市函[1999]005号）（以下简称：住建部复函），争议的焦点均不是死亡配偶是否享有房改房权利的主体资格。《最高院复函》争议的焦点是“死亡配偶是否出资”而非“配偶是否死亡”。而《住建部复函》也已明确已故配偶拥有房改房主体资格。

　　其次，我国民法上关于死者是否一概不享有民事主体的一切权利，历来存有争议而未有定论。

　　再次，已故配偶享有房改房福利待遇，这是由特定时期国家房改政策的福利性、补偿性、身份性等特殊性决定的。不能抛开特定时期国家政策考虑问题。

　　“房改房”是国家根据职工工龄、职务、工资、家庭人口等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策性优惠福利。是我国特定历史时期依靠国家政策保障实施的产物，它的出现与我国长期实行低工资制度、住房实行福利性实物分配制度密不可分的。这种政策性优惠福利相当于是对职工的一种工资差额的补偿，只是表现形式不同于一般的财产，但仍属于是财产性权益。职工生前没有实际取得并不能就此否定他对这种财产性权益的拥有资格。根据现行房改政策，房改售房并不会因为一方死亡而受影响，在职工去世后，这种财产性权益通过配偶的购买行为转化为房屋形态，将工龄优惠折扣通过房价表现出来。

　　另外，我国《继承法》规定了公民享有遗产继承权。被继承人死亡后无遗嘱的前提下，其遗产可以由法定继承人继承。因此，不存在因一方死亡失去财产主体资格而将遗产直接归属健在一方一人所有的情形。

　　最后，人死后通过折算死者工龄优惠、职级因素、购买其生前承租公房，将其本应享有的权利补偿给其继承人，正是中国特定时期房改政策的精神。死亡配偶所享受的房改房福利待遇通过其继承人得以补偿，这是由特定时期国家房改政策的福利性、补偿性、身份性等特殊性决定的。不能抛开特定时期国家政策考虑问题。

　　因此，《北京高院解答》明确已故配偶在房改房中享有权利，回归了房改政策精神补偿性的本质，值得肯定。

　　3.摒弃了长期存在的以购房出资来源确定房屋产权归属的错误认识。

　　《最高院复函》“夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予以查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。”【2】

　　该司法解释性文件“唯出资论”的观点曾长期影响着人们对房改房本质的认识。

　　持上述观点者还认为“婚姻关系存续期间购买的房改房又分为两种情形:一是夫妻一方以个人财产出资购买婚前承租的公有房屋或婚后承租的公有房屋；二是夫妻双方以共同财产出资购买婚前承租的公有房屋或者婚后承租的公有房屋。”基本观点是，以个人财产购买的房改房就是个人财产，以夫妻共同财产购买的就是夫妻共同财产。

　　这种观点的弊病在于：忽视了“房改房”是特定历史时期的产物，其本身带有一定的国家政策属性，其出售和价格的计算均受到国家政策的调整。不同于普通商品房，其房屋价格不是单纯的市场价格，而是综合了包括夫妻双方的工龄、职级等因素后确定的，相对于市场价有很大的优惠，并非取得该房屋的对价。如果一方在婚后稍有出资就可以主张产权，而完全不考虑诸如是否享受了其包括工龄优惠在内的其他优惠，这些证明其在购房中同样享受了房改福利的因素，只能导致极其不公平的结果。再婚的特殊性，往往使得此“房改房”到底是分给前一个家庭的还是后一个家庭的变得不太明晰，如果不将此界分清楚，就可能导致一方可能享受了两次房改福利待遇，而这明显是对另一方前次婚姻中获得的财产的掠夺。这种不公平导致一方心里失衡，判决难以达到定纷止争的效果。

　　因此，《北京高院解答》不再将购房款出资来源作为确定房屋权属的依据，同样是回归了房改政策精神，值得肯定。

　　（二）《北京高院解答》的不足之处在于对房改政策精神理解有偏差及与我国法定夫妻财产制不符

　　《北京高院解答》第6条，本质上是已故配偶按照其工龄优惠折算的购房货币补贴在购房款中所占份额拥有相应的产权份额，即对房改房的产权，已故配偶与健在配偶按照各自工龄及其他优惠、购房出资份共有。这与房改政策精神和我国法定夫妻财产制不符。

　　《婚姻法》第十七条：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”由此确立了我国法定夫妻财产制为共同共有，房改政策精神的补偿性决定了，房改福利优惠是对已故配偶生前应得利益的补偿，已故配偶与健在一方对房改房产权的拥有方式只能是共同共有。

　　因此，《北京高院解答》对已故配偶工龄优惠所购房改房权属的意见，尚有与房改政策精神和夫妻财产制相违背之处。

　　二、《北京高院解答》第6条的实践适用

　　认定享用死亡配偶工龄所购“房改房”为健在一方与已故配偶的夫妻共同财产，是坚持房改政策精神和贯彻我国夫妻共同财产制的必然要求。

　　“房改房”属特定历史时期的福利政策分房，其对特定对象的补偿、非市场性、社会统筹性、享受政策的一次性决定了判断其权属时，既不能简单依据出资来源，也不能仅以购房合同签订及房产证取得时间来判断房屋产权归属。而应该从特定历史时期的特定国情出发，充分考虑国家政策制定的初衷和现实国情，作出公平合理的判断。以避免解决纠纷导致利益失衡，大量的同案不同判现象的发生。

　　（一）要解决房改房的权属，首先需厘清房改房与普通商品房的区别

　　普通商品房买卖是平等商事主体依据民法、合同法及市场价值规律，通过平等协商、签订合同，实现各自权利的行为；而房改房买卖则是根据国家房改政策，按照所在单位公房出售方案，职工以成本价或标准价购买公有住房以实现享受国家的福利待遇的行为，受益人不仅仅是职工个人，还包括职工的全体家庭成员。【3】二者差别具体体现在以下方面：

　　1.房屋出售对象的特定性

　　由国情决定，房改房在出售前原则上是由本单位职工家庭为单位承租的公有房屋，承租人对承租的房屋享有债权。同时，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条之规定，在国家或者单位作为出租人出售该承租的房屋时，承租人则享有在同等条件下优先购买的权利，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。据此，承租人对其承租的公房享有债权和该房屋在出卖时的优先购买权。而普通商品房产权主体并非特定，任何个人和单位都可以在房地产交易市场上购买商品房，成为所有权人。

　　2.其房屋价格不是单纯的市场价格，而是综合了包括夫妻双方的工龄、职级等因素后确定的，相对于市场价有很大的优惠

　　普通商品房的价格完全交由市场供求关系决定，而房改房则不同。我国长期实行计划经济，实行低工资制度，作为对职工劳动的补偿，同时实行了低租金的住房制度和公费医疗制度。但这些补偿是不充分的，低工资加上低租金的住房和公费医疗福利待遇，与职工的劳动付出之间仍存在差距。作为房产市场化过渡的历史产物，房改房主要存在目的是完成向货币化、商品化住房的过渡，由政府根据实现住房简单生产和建立具有社会保障性的住房供给体系原则决定。实践中以三种价格及产权类型出现的无论是市场价房、成本价房、标准价房，相对于商品房都有很大优惠。

　　房改房带有福利性、补偿性、社会保障性、统筹性等特点，决定了实际支付房款远远低于市场价格，该价格并非房产的对价。

　　3.“房改房”福利待遇每个家庭只能享受一次

　　房改房的承租权承袭性和国家统筹性决定了房改政策优惠每个家庭只能享受一次，每个家庭成员也仅有一次享受的机会，不可能重复使用。

　　（二）认定房改房权属应考虑的因素 　　

　　1.坚持房改政策精神的原则

　　给予职工的工龄等福利优惠购房政策，这是因为我国长期实行低工资制度，住房实行福利性实物分配制度，“房改房”是国家根据职工工龄、职务、工资、家庭人口等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策性优惠福利。相当于将多年的工资差额，一次性补发给职工。【4】按照国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》，职工按成本价格购买公有住房，每个家庭只能享有一次。

　　2.售房款支付在房改房购买中不具有决定物权属性的意义

　　“房改房”是特定历史时期的产物，其本身带有福利补助性和政策优惠性，从某种意义上讲，甚至带有“人身”的色彩。【5】

　　《婚姻法》司法解释（三）第十二条，“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下的，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。”

　　本条司法解释明确了房改房的权属由购买资格而非出资款来源决定，将之前对于房改房购房资格与购房出资的关系的不同理解进行了拨乱反正。系对房改政策精神认识的理性回归。购房资格决定产权归属，出资作为对以购房款为限的夫妻共同债务的清偿，不具有物权的意义，仅在特定情况下可以主张债权。

　　笔者认为该条司法解释反映最高院在房改房出资与产权关系认识上的理性回归。

　　（三）认定享用死亡配偶工龄所购“房改房”为健在一方与死亡配偶的夫妻共同财产，是贯彻我国夫妻共同财产制的必然要求。

　　2001年修改后的《中华人民共和国婚姻法》对夫妻共同财产进行了完善。2003年最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》中在第十一条等相关条文对《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻共同财产的规定进行细化，将符合条件的住房公积金、住房补贴认定为属于夫妻共同财产的范围。“其他应当归共同所有的财产”：（二）男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金”。这是因为在购买经济适用房时，即使一方在1999年以后已去世，只要符合条件仍然可以补计补发住房公积金和住房补贴，有的多达几十万元。如果不在本单位购买经济适用房，还可以直接从所在单位提取补贴的现金。【6】

　　该解释在司法理念上取得了两个特殊突破。一、婚姻关系虽因一方死亡而自然终止，但在特殊情况下，可临时延伸。二、一方虽死亡，在特殊情况下，权利主体身份可临时恢复。国家在1999年后深化住房制度改革，推进货币化分房，在工资收入中增加了住房补贴和住房公积金项目，房改补贴由暗补改为明补。条件具备的公有制单位按规定标准及时对职工发放了住房补贴和住房公积金，而条件不具备的单位则进行了推延。在拖延时间里，有的职工死亡，其应发的住房补贴和住房公积金在其死后需要补发。在补发时，国家政策及法律仍然认可他的民事权利主体资格。也就是说，特殊情况下，人死亡后仍然可以作为权利主体取得财产权利。【7】

　　（四）房改房购买系原有公有住房承租权的承袭和转化，享用死亡配偶工龄优惠所购“房改房”为健在一方与已故配偶的夫妻共同财产。

　　房改房原本是单位根据职工的职务、工龄、家庭人口等多种因素综合考虑而给予职工的福利，按房改政策出售，仍是上述福利政策的延续。国家多年实行低工资制，现在按成本价售房给职工，等于将多年积累的工资差，一次性地补发给职工。【8】

　　公有住房的承租、房改制度具有极强的福利属性，与《合同法》中的租赁及商品房买卖具有明显的区别。公房承租制度是我国在一定的历史条件下及特定的发展阶段中的福利制度，其福利属性表现为由夫妻一方名义承租、只交纳少许的费用即可以长期居住、使用，在后续的房改政策中可以以成本价购买并通过折算工龄获得优惠。作为原承租人的父母去世后，其子女一般均可以继续承租并参加房改。房屋虽系一方配偶去世后购买，但该房的权属取得毕竟不同于商品房的购买，系对原有福利的形态转化。房改政策的补偿性、夫妻法定财产制的形式决定了已故配偶与健在配偶在房改房中的产权只能是共同共有，而非按份共有。

　　（五）建住房市函[1999]005号《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》的意见，认为享用死亡配偶工龄优惠购买房改房，是已故配偶对该房享有权属的依据，符合房改政策精神和我国法定夫妻财产制。

　　针对司法部律师公证工作指导司就“唐民悦房改房产权认定问题”的请示，住房和城乡建设部答复如下：“按照目前我国城镇住房制度改革的有关政策，按成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭（夫妇双方）为购房主体，且每个家庭只能享受一次。本案中，唐民悦按房改政策购买住房时享受了其配偶的工龄优惠，该住房应当视为其夫妇双方共同购买。因此，我司认为，该住房应视为唐民悦与其配偶共有财产。”

　　笔者仍然赞同该观点。因其充分认识到“房改房”本身作为特定历史时期产物的特点，既避免简单依据购房合同签订、房产证的取得时间，也未仅仅根据出资来源作为判断权属的依据。认识到包括工龄优惠背后所体现的房改政策的本质。

　　结语

　　房改房属特定历史时期国家福利政策分房，具有补偿性、社会保障性、国家统筹性、享受权利的一次性等特点，与我国长期实行低工资制度、住房实行福利性实物分配制度密不可分的。使用包括配偶工龄在内的各种优惠，并非仅仅是对房价的政策性补贴，是对原有承租权的承袭和转化，是死亡配偶享有共有权的根据。在《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》被废止后，依据现行有效的、由房屋主管部门出具的、体现房改政策精神的住建部复函认定房改房的权属更为合理。享用死亡配偶工龄优惠所购“房改房”由健在一方配偶与已故配偶的继承人共同共有。因此，《北京高院解答》将使用已故配偶工龄优惠所购房改房认定为已故配偶与健在一方按份共有，有违房改政策精神和我国法定夫妻财产制。

　　注释：

　　【1】杨晓林、段凤丽：《享用已故配偶工龄优惠所购“房改房”的权属探析》，载于《家事法实务》（2017年卷），法律出版社，第230页。

　　【2】韩延斌《离婚财产分割中“房改房”的分配原则》，《民事审判指导与参考》，法律出版社，2004年第1辑。

　　【3】潘文军《房改房纠纷案件的法律适用——汤某诉教育部公有住房买卖合同纠纷案评析》源自《中国民商法律网》 http://www.civillaw.com.cn/article/default.asp?id=54924，访问日期：2013年11月14日。

　　【4】最高院民一庭编著《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用》，人民法院出版社，2011年8月第1版，第191页。

　　【5】同上。

　　【6】清扬：《最高法废止[2000]法民字第4号司法解释的法律意义》，法治论坛网，2013年11月10日，http://bbs.chinacourt.org/index.php?showtopic=556319，访问日期：2017年6月29日。

　　【7】肖文：《房改房继承公证的若干问题》，中国公证网，2017年1月25日，http://www.chinanotary.org/content/2017-01/25/content_6996117.htm?node=82577，访问日期：2017年6月29日。

　　【8】最高人民法院民事审判第一庭编《最高人民法院婚姻法司法解释（二）的理解与适用》，人民法院出版社，司法解释理解与适用重印精选（7）， 第217页。