杨晓林家事律师介绍

       “家事法苑”律师团队  杨晓林律师 段凤丽律师

内容提要 婚前按揭贷款购房属于继受取得中的买卖方式。包含两个法律关系，一是购房人与开发商之间的房屋买卖合同关系，二是与银行之间的抵押贷款合同法律关系，通过这两个法律关系取得了房屋的所有权，只是在贷款未结清前房屋所有权的行使受到限制。共同共有权利来源既可能基于特定身份也可能基于双方的约定。《婚姻法》司法解释（三）第十条所涉及的婚前按揭贷款购房是一种极为理想化的情形，无法容纳现实中复杂的婚前按揭贷款购房情形。比较突出和常见的如，以结婚为目的，共同支付首付款，或者一方支付首付款、另一方支付装修款、房屋契税甚至购买家具家电，是否隐含双方对房屋共同共有的约定？离婚时能否简单将房屋认定为登记方的个人财产，彰显了物权法与婚姻法，身份法与财产法的冲突和衔接问题。值得探讨。

关键词 婚前按揭购房 结婚目的 产权归属 离婚分割 婚姻法 物权法

一、问题的提出

根深蒂固的“筑巢引凤”传统文化，遭遇不断飙升的房价，越来越多的人采取按揭贷款的购房方式。离婚时，婚前按揭贷款所购房屋的分割成为离婚诉讼中最常见的难题，而《婚姻法》司法解释（三）第十条的规定过于理想化，适用范围较窄，其他情形如何适用没有明确的依据，由此引起的争议十分突出。

从我们代理的案件中发现，现实中婚前按揭贷款购房方式多种多样，如果简单、机械套用《婚姻法》司法解释（三）则明显不当，尤其是双方以结婚为目的共同出资首付，婚后共同还贷，登记在一方名下的情形，如果简单认定为登记方的个人财产，必然导致双方利益失衡的严重后果。

以下是笔者代理的四则案例：

【案例一】[iii]

杨先生与朱女士1995年9月相识，2001年1月正式确立恋爱关系。 2004年6月24日登记结婚，2008年8月8日生育一女。因感情破裂，杨先生于2012年3月起诉离婚。

朱女士同意离婚但对孩子抚养和财产分割争议很大。尤其是婚前以朱女士名义购买的一套经济适用房（简称诉争房屋）的产权归属及分割争议很大，是本案财产争议的焦点。

杨先生诉称，诉争房屋是双方以结婚为目的，于登记前2天签订购房合同、首付款系双方向朱女士父母借款支付、剩余房款由双方共同向银行按揭贷款支付而购置的夫妻共同财产。双方对该房拥有同等的产权份额，应当对该房目前净值进行平均分割。要求该房判归己方所有，按照双方一致认可的120万元的房屋现价，补偿对方60万元的折价款。

朱女士辩称，诉争房屋是我婚前签订购房合同，首付款15.8万元，贷款10万元，贷款在婚后还清。产权登记在我名下，至于王先生主张首付款系双方向朱女士父亲之借款，朱女士认为，2005年5月双方向其父亲出具的借条并没有对2004年其父母出资认定为双方借款的明确意思表示。据此，根据《婚姻法》司法解释（三）第十条，诉争房屋应该属于我婚前个人财产，我可以就双方婚后共同还贷支付的款项及对应的增值部分给予王先生一定的经济补偿。

法院审理认为，关于共同财产分割问题，双方争议焦点在于涉案房屋首付款是否系原、被告的共同借款。根据原告出具的日期为2005年5月5日借条原件的内容，可以认定涉案房屋的首付款系原、被告共同向被告父亲所借，不能因为出具借条的时间在购买涉案房屋之后就否认共同借款的性质。故涉案房屋虽系被告婚前以个人名义购买，但考虑到购买时间距离结婚登记的时间极短、房屋贷款系原、被告婚后共同偿还、房屋首付系原、被告共同向被告父亲借款支付等因素，本院认定涉案房屋系原、被告的夫妻共同财产。

由于涉案房屋来源系被告申请的经济适用房、首付款系原、被告向被告父亲所借等因素，本院认为涉案房屋所有权应当判归被告所有为宜。

最后法院判决，诉争房屋归朱女士所有，由其向王先生补偿房屋折价款40万元。

【案例二】[iv]

原告胡先生与被告丛女士2006年6月经人介绍认识，2009年5月1日，两人决定进入婚姻的殿堂。同日，双方决定购买价值99万元的房屋一套，由胡先生与开发商签订购房协议。2009年5月2日，双方支付60万元给开发商作为购房首付款，其中胡先生支付40万元，从女士支付20万元。2009年7月2日，双方登记结婚。婚后，双方共同偿还房屋按揭贷款。

胡先生于2010年7月向法院起诉离婚，被驳回。2011年7月，其再次向法院起诉离婚。其认为其于2009年5月购买的房屋为自己婚前购买，购买房屋的60万元首付款中包含被告所支付的20万元，但这20万元是自己向丛女士的借的款项，不属于丛女士共同出资，房屋系其个人婚前财产。而丛女士否认原告向其借款20万元，称20万元是其与原告为双方婚后共同生活而购买房屋的出资，认为该房屋系双方共同财产。

法院经审理认为，根据《中华人民共和国婚姻法》32条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第21条之规定，原、被告夫妻感情已经破裂，判决准予离婚。由于双方争议房屋的产权证尚未核发，对该房屋所有权以及相应出资和尚欠贷款不予处理，双方可在产权证核发后另行解决。因双方目前均无其他自有住房居住，法院对于原、被告双方对该房屋所享有的居住使用权予以认定，判决由双方共同居住。

2012年，女方向法院提起离婚后财产纠纷之诉，请求法院认定该房产为共同财产，判决归自己所有，补偿对方折价款，男方坚持认为该房产是其婚前个人财产。最后，本案以调解结案，房产归男方所有，补偿女方50万元折价款。

【案例三】[v]

王先生与周女士2009年1月相识，2009年下半年考虑结婚，同时着手购买婚房。由于当时王先生名下已有一套其父母借名购买的商品房，考虑到北京的限购政策，二套房要承担较高的首付款比例；同时考虑到本来就是为结婚而购置的房屋，双方决定以周女士名义签订购房合同，购买位于朝阳区某小区的三居室一套（以下简称诉争房屋），并将房屋产权登记在周女士名下。

该房屋合同总价172万元，首付52万元，银行按揭贷款120万元。首付款中，王先生出资42万元，周女士出资10万元。另外，该房购房契税、装修款也主要由王先生及其父母支付，甚至婚前偿还银行按揭贷款，也由王先生出资。

双方2010年6月8日结婚，2012年3月，周女士以感情破裂为由起诉到朝阳法院要求离婚。

由于婚后无子女，双方争议焦点是上述诉争三居室及王先生名下的公司股权。

周女士认为诉争房屋是其婚前签订购房合同，从银行按揭贷款，且登记在自己名下，按照《婚姻法》司法解释（三）第十条，理应是其个人财产，对于婚后共同还款部分及其产生的增值，可以考虑给王先生一半。

王先生认为，本案的情况根本不适用《婚姻法》司法解释（三）第十条，虽然登记在周女士名下，但当初买房子时，双方是基于结婚的目的，也就是共同共有的目的。为此目的，王先生支付了大部分首付款，并支付购房契税、装修款及婚前贷款。如果机械套用解释（三）第十条，只强调签订购房合同、按揭贷款办理及登记人，而忽视双方为结婚目的而购房及双方共同支付首付款等事实，不但是对法律的误读，也必然造成既不公平的结果。

因此，诉争房屋应为双方的夫妻共同财产，应当对房屋净值即房屋现价除却剩余按揭贷款本金，进行平均分割。

在诉讼过程中，双方对房屋现价达成330万元的一致意见，剩余银行按揭贷款本金是110万元，该房净值220万。

同时婚内以王先生名义注册的北京某某科技发展有限公司，注册资本50万元，王先生拥有股权百分之五十。

另有双方共同购置的车辆现值10万元。

最后，王先生念及夫妻一场，做出让步，达成一致意见如下：

诉争房产归周女士所有，剩余银行贷款由其偿还；车辆归周女士所有；公司股权归王先生所有。周女士共计王先生支付90万元的折价补偿款。

【案例四】[vi]

邓某（男）与王某（女）于2003年相识，2004年双方确定恋爱关系，该年夏末秋初二人在上海同居。2005年4月，王某因工作关系调到北京，邓某随同到北京发展。二人当时租房居住，双方为了结婚，约定由男方购房。2005年8月6日，邓某支付了2万元定金。2005年8月9日，邓某的母亲汇款7万元至王某账户，王某于2005年8月13日与开发商签订房屋买卖合同的当日将该7万元通过POS机刷卡消费（法院正在调查该款项的去向）。此外，邓某又将4万元现金交给王某作为房屋的首付款。2005年9月12日，王某与银行签订房屋贷款协议。之后双方共同进行偿还贷款。

2006年5月拿到房屋钥匙后，邓某父母出资并忙着为小俩口装修婚房。2006年9月30日，双方登记结婚，并于12月举办婚礼。

2011年1月29日，双方签订离婚协议，约定房屋出售后扣除银行还贷，剩余款项一人一半。王某在去民政局办理离婚登记前反悔，后起诉离婚，并主张该房屋为其个人的财产。在庭审时，王某认可收到邓某母亲汇款7万元的事实，但王某主张该款系邓某父母给的彩礼，并用于办婚礼。

截至目前，此案正在审理中。

以上四个笔者亲自代理的案件，除了第四个案件尚未审结，另外三个案件，经过我们的据理力争，尤其对比《婚姻法》司法解释（三）的适用要件，及双方购房时显而易见的为结婚而购房的目的及共同支付首付款之行为，都表现出双方对房屋产权共同共有的约定，根据约定优先于法定的原则，房屋产权理当由双方共同共有。该代理意见在以上已审结案中均基本上获得支持。

通过代理笔者发现，《婚姻法》司法解释（三）第十条有严格的适用条件，而实践中更为常见的其他情形如何处理，例如，双方以结婚为目的，一方签订购房合同，但共同出资首付，或者支付契税、装修款等行为是否能适用该条规定？理论上和实践中认识非常混乱，由于缺乏明确的法律依据，目前对于这类案件法官倾向于以调解方式结案。

二、《婚姻法》司法解释（三）第十条的适用条件及离婚分割

正如最高人民法院民一庭庭长杜万华所述，“适用本条（即《婚姻法》司法解释（三）第十条）规定必须同时具备四个条件：其一，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同；其二，以个人财产支付首付款并在银行贷款；其三，婚后用夫妻共同财产还贷；其四，不动产登记于首付款支付方名下的。（严格的来说应该是五个条件，应当包括夫妻协议不成。）如果有任何一条件不符合，就不能适用此条规定。例如：如果条件四不具备，那么就不能将该房产归属于产权登记人，应当视为夫妻共同财产。如果条件三不具备，那么视为登记人个人财产，完全合理。若条件一不具备，那么首付款的收益应当属于夫妻共同财产，夫妻共同还贷的部分的增值也是夫妻共同财产。”[vii]

（一）产权归属

依据物权法，房屋所有权的取得包括原始取得和继受取得两种方式。婚前按揭贷款购房属于继受取得中的买卖方式。包含两个法律关系，一是购房人与开发商之间的房屋买卖合同关系，二是与银行之间的抵押贷款合同法律关系，通过这两个法律关系取得了房屋的所有权，只是在贷款未结清前房屋所有权的行使受到限制。

婚前签订购房合同并支付首付款且通过按揭贷款方式支付全部剩余购房款，此时购房人与开发商间的买卖合同已经完成，购房人已经取得房屋的全部债权。房屋产权的取得属于合同权利的转化。在此种情形下，在房屋买卖的法律关系中，出资方以个人财产支付房屋所有权的对价获得合同权利，只要合同有效则该合同权利即应当受法律保护，并形成对房屋所有权的现实的、合理的期待权。取得房屋所有权不过是合同权利得以实现的必然结果。无论该物权的取得时间发生在婚前或婚后，婚姻关系存续期间抑或之外，都不应该影响权利主体的同一性、延续性。[viii]

（二）增值分割

这种情形下，既然房屋产权归登记方个人所有，那么婚姻关系存续期间的增值也理当归该房屋的所有权人。但婚姻关系具有特殊性，另一方对房屋的保值、增值有一定的贡献，且以共同财产还贷，直接导致了夫妻另一方在婚姻存续期间的投资机会、投资规模及家庭生活品质受到一定的限制和影响，如果把房屋增值一概作为个人财产处理，是对夫妻之间的分工和其各自对家庭的贡献的漠视，也显失公平。综合而言，承认一方婚前财产在婚后的增值仍属一方的个人财产，但因对方对于房产的增值有贡献，因而特别规定一方给予对方适当补偿，可以较好地平衡夫妻之间的利益。[ix]因此，应当由房屋所有权人就婚姻关系存续期间的房屋增值部分对另一方进行适当补偿。

关于分割公式

该司法解释公布以来，给另一方到底如何补偿，存在很大争议，在8月出版的最高人民法院出版的《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用》（奚晓明主编，最高人民法院民事审判第一庭编著，司法解释理解与适用丛书，人民法院出版社2011年8月版）中提出了一个被很多法院采用的简便实用的补偿款计算公式，具体为：房屋现值×共同还贷总额（包括本金和利息）/购买房屋总支付款（首付＋按揭贷款本金总额＋贷款利息总额）/2

以“浙江婚姻法新解释第一案”为例：

据《检察日报》报道，2007年10月，孟芳和许峰登记结婚，婚后随丈夫从[1]湖北来到宁波生活。许峰在宁波一家民营企业担任技术主管，收入不菲。但结婚没多久，就有一个自称与许峰同居多年的女子跑来吵闹，要求许峰赔偿10万元，这事给新婚的家庭罩上一层阴影。2009年2月，儿子出生，看似美满幸福的家庭却出现了裂缝，夫妻俩吵架越来越频繁，甚至出现了家庭暴力。今年7月底，孟芳向法院提起离婚诉讼，并要求分得一半财产。

孟芳称，房子是她在婚前首付3万元购买，婚后和丈夫一起按揭还款。她据此认为，房子是夫妻共同财产，房子现在价值100万元，自己完全应该分得一半房产，丈夫最起码应按照房价的一半补偿她。但最终判决却出现了令她难以接受的结果:法院适用婚姻法解释(三)第10条，房子归前夫，前夫补偿她9.7万元。

法院认为，房屋是许峰婚前签订的买卖合同，许峰支付了首付款，并且登记在其名下，房屋应属他个人所有。孟芳所说的婚前出资购房款3万元，因无证据证明，法院不予认定。当时房屋总价为49.9万元，首付了16万元，向银行贷款33.9万元，购买后双方共同还款约9.7万元。房屋原价49.9万元，双方一致确认房屋按原有价格的两倍确定价格。据此，许峰应当补偿孟芳9.7万元÷2x2(倍)=9.7万元。

办案人员介绍，孟芳提出房子是由自己首付的，但却没有银行取款存根、见证人之类的证据，依照婚姻法解释(三)判决，她只能拿到房子按揭和增值部分的价款。

还有律师提出了这样的公式，另一方补偿数额=双方婚后共同还贷数额÷房屋总价款(房屋合同价+已还利息额)／纯增值部分（现行市场价值－房屋总价款）＋共同还贷数额÷2，其差别在于房屋总价款的计算方式不同。最高人民法院公式中加上了全部的房屋利息，而这个公式加上的仅是已偿还的利息。房屋总价款中计算上全部的房屋利息，事实上并未真正保护双方的利益，尤其损害了未购房一方的利益。长此以往，将对社会的和谐和稳定产生不利影响。

北京岳成律师事务所的罗敏律师自己提出一个公式，认为可能更为合理，即：双方婚后共同还贷数额÷实际总房款(总房款本金+已还利息额)／婚姻存续期间市场增值（离婚时的市场价值－结婚时的市场价值）+婚后共同还贷部分＝双方应共同分割的部分。配偶在此基础上分得一半即可。

最高人民法院民一庭吴晓芳法官撰文还提到一个公式，“即双方应共同分割部分=夫妻婚后共同还贷部分÷实际总房款{总房款本金+已还利息}×离婚时房屋的市场价值。这种计算方法相对比较公平。实际分割时考虑到需要照顾子女和女方的权益，不能完全对半进行分割。比如双方应共同分割部分的数额为30万元，如果是男方婚前贷款买房，根据案件的实际情况，可以判决给女方超过15万元的补偿。

从简单实用、相对公平的角度来说，笔者赞同文中第一个计算公式，即：房屋现值×共同还贷总额（包括本金和利息）/购买房屋总支付款（首付＋按揭贷款本金总额＋贷款利息总额）/2

从某种程度上说，在房屋增值计算上要做到绝对公平是非常难的。需要考虑的因素太多，例如婚前一方支付首付款的货币增值以及时间的成本等等问题，这将是一个无比复杂的函数公式。况且，数学上的精确未必或者常常并非现实中的绝对公平。

三、以结婚为目的共同购买按揭贷款房屋的产权归属

共同共有是指根据法律规定或当事人约定，在共有人中成立特定共同关系，基于该共同关系对于一物所享有的所有权。[x]据此，共同共有权利来源既可能基于特定身份也可能基于双方的约定。而双方以结婚为目的，共同支付首付款，或者一方支付首付款、另一方支付装修款、房屋契税甚至购买家具家电，是否隐含双方对房屋共同共有的约定？离婚时能否简单将房屋认定为房屋登记方的个人财产？彰显了物权法与婚姻法，身份法与财产法的冲突与衔接问题。

（一）上海高院和广东高院的意见值得借鉴和参考。

正如本文开头所引述的四个案例，该问题在实践中十分突出，一些地方法院象上海高院、广东高院相继以问题解答及会议纪要的方式出台过相关的审判指导。

上海市高级人民法院适用最高人民法院婚姻法司法解释(二)婚姻若干问题的解答（一）

六、夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理？

答：夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。

对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时，其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未归还的债务，为其个人债务。但于首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。

若配偶方同时有证据证明，其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理。同样，其按揭贷款债务为共同债务，但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊，且婚后确未共同生活，或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例，对房产进行分割，而不宜各半分割。

广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法【2012】240号）

（三）关于夫妻一方婚前个人出资购买的房屋，但登记在另一方名下，离婚时如何处理的问题

65.以结婚为目的，夫妻一方婚前个人出资购买的房屋登记在另一方名下，如果没有证据证明出资方明确表示归登记一方个人所有，离婚时对该房屋一般应按夫妻共同财产处理。

在这两份文件中，分别出现了“若配偶方同时有证据证明，其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的”、“以结婚为目的”。前一种表述为非常明确的共同共有约定，后一种表述在我国目前实行婚后共同财产制下，结婚即意味着同财共居，可以说与前者有异曲同工之处。

将以结婚为目的共同购买按揭贷款房屋的产权认定为夫妻双方共同财产，既考虑到我国的国情，也符合共同共有可以基于约定而产生的法理。而且符合婚姻的伦理性。伦理性是婚姻的很重要的一个性质。马克思曾经在《论离婚法草案》一文中指出：“尊重婚姻，承认它的深刻的合乎伦理的本质。”“如果立法不能明文规定什么是合乎伦理的行为，那么它就更不能宣布不合乎伦理的行为违法。”[xi]既然当事人双方认可在出资买房时双方是共同共有的目的，且双方都进行了出资，那么再在房产究竟登记在谁的名下、贷款到底是由谁办理的这种形式性的问题上纠缠不清，就违反了当事人的意思自治。况且，当事人既然决定结婚，那么其自然视对方和自己是利益共同体，对对方绝对的信任，由一方去办理购房合同和贷款，也符合婚姻的伦理性。

因此，上海高院和广东高院的意见值得借鉴和参考。

（二）上海高院和广东高院的意见需要完善

以结婚为目的，一方签订购房合同共同支付首付款，并共同偿还贷款所购房屋，应当认定为夫妻共同财产。但对实践中时有出现的，以结婚为目的，一方签订购房合同并支付首付款，另一方支付契税、装修费用甚至购买家具家电的行为，是否可以一并考虑，认定房产共有，只是在统一的结婚目的下，资金投向不同呢？

这个问题同样值得探讨。笔者认为：

1、一方支付首付款、签订购房和贷款合同，且产权登记在该方名下，另一方支付房屋装修等添附费用，对于此类房产也应属于共同共有。

所谓添附，是指不同所有人的物结合在一起而形成不可分离的物或具有新物性质的物。当事人可以依照契约自由的原则对添附物的所有权的归属作出约定。法律使添附物的所有权单一化，仅为达到维护经济价值的法律技术，并非使取得所有权之人独占添附物所有权的利益。[xii]在我国，婚后共同制是法定财产制。无论是以结婚为目的购房还是为此房装修以及作其他添附，都是为了婚后的共同生活。另一方虽然没有支付首付款，但是其支付房屋装修费用且在婚后共同还贷是基于其对房屋享有共有权的认识上的。产权登记方对于另一方对其房屋所作的添附，以及婚后的共同还贷并未表示反对，这说明其对另一方的共有意思并未表示反对。由此可见，当事人对于共同共有房屋存在一定的默契。

2、以结婚为目的，一方签订购房合同并支付首付款、产权登记在该方名下，双方共同还贷款，另一方购买家电等，也应认定房产为共同财产。

这类房产也应共同共有。一方买房，另一方购买家电等是中国人结婚的传统模式。采取这种模式的人，大多传统观念很强。一方面，对于这部分人而言，房屋及家电共有是一种习惯。另一方面，不管是购房还是购买家电，都是为了将来的共同生活作准备。一般而言，购买房屋是一种投资行为，而购买家电是一种消费行为，虽然投资房屋有风险，但是购买家电等确定是在购买消耗品。如此一来，将房屋认定为归产权登记方所有，对另一方显属不公。夫妻作为生活共同体应该共享收益、共担风险。

家事无小事，婚姻家庭案件无小案！妥善处理婚姻家庭案件，依法保护婚姻当事人的合法权益，维护家庭关系的和睦与稳定，对于维护整个社会的公平与正义、和谐稳定具有重要意义。离婚财产分割时如何防止双方利益失衡，对维护社会的和谐稳定具有非常紧迫的现实意义。

鉴于《婚姻法》司法解释（三）第十条的适用范围有限，难于解决现实中存在更为广泛的婚前按揭贷款购房权属及离婚分割问题，建议最高人民法院尽快通过案例指导或个案批复等形式予以引导，在进行充分调研论证后，适时进行修改或提出实施指导意见。