杨晓林家事律师介绍

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买房“买”出诉讼纠纷

吕某于2009年3月购买了李某名下坐落于天津市河东区某公寓的底商，现已过户，产权变更在吕某自己名下。交易过程中，李某提供的房屋产权证记载的名字为李某个人，无其他共有人。同时，李某在售房时允诺该房无纠纷，其有权完全处分。经第三人中介，最终吕某以148万元价格购买了该房屋，但在天津市国地资源和房屋管理局备案的天津市房产买卖协议约定的上述房屋售价为102万元，纳税依据为142万元。

3个月后，卖方李某的丈夫王某向法院提起诉讼，要求法院判定其妻李某与吕某签订的房屋买卖合同无效。同时，王某坚持主张，房地产管理机关登记备案的合同价款102万元为交易价格，并按此价格退还吕某房屋款。

此时，买方吕某才得知，该房为李某与王某在夫妻关系存续期间购买的房产，而李某与王某曾向法院起诉离婚，现尚在诉讼中。

读者吕某日前围绕此案向本报咨询，自己在不知情情况下购买的该房是否可判定为善意取得，同时，法院应认定房屋买卖过程中的哪个价格为交易价格，是实际成交价的148万元，还是房地产管理机关登记备案的合同价款102万元？

北京岳成律师事务所的杨晓林和古晓丹两位律师接受了记者的采访，他们表示，该案涉及夫妻双方关于共同财产的家事代理权、不动产的善意取得以及民事诉讼中证据的认定等相关法律问题。

处置重要财产夫妻双方须协商一致

杨晓林和古晓丹律师表示：《婚姻法》第十七条及《婚姻法解释（一）》第十七条规定了夫妻双方关于共同财产的家事代理权，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利平等；因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见；他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。简而言之，夫或妻在日常生活中对共同财产作一些小的处置时，单独为之即可，不需要对方同意；但涉及重大财产处置时须征得对方同意方可为之，而对方是否同意的理由不能对抗善意第三人。李某在婚姻关系存续期间出售其名下属于共同财产的一处房产的行为属于重大的财产处置行为，应征得王某的同意，否则即为无权处分行为，但不影响吕某的权利。

买房人应判定为善意取得

杨晓林和古晓丹律师同时提出，根据《物权法》第一百零六条规定，不动产的善意取得应满足下列条件：一、受让人受让该财产时是善意的；二、受让人是以合理的价格受让的；三、不动产完成了过户登记手续。本案中，吕某是在不知情的情况下与李某签订了房屋买卖合同，并交付了房款完成了过户登记。

那么吕某是否如王某所说的是以不合理的低价购得了该处房产呢？王某认为该房产价值142万元，而吕某102万元的购房款明显不合理。本案出现了几个购房款，吕某与李某在房地产中介签订的房屋买卖合同约定的房屋价格为148万元；在天津市国地资源和房屋管理局备案的《天津市房屋买卖协议（资金监管）》登记的房屋售价为102万元，纳税依据为142万元。

究竟哪一个价格才能被认定为交易价格呢？根据《天津市存量房屋交易资金监管办法》，买受人以一次性付款方式支付房价款的，房产局登记的售价也可以是部分房款，因此，房管局登记的房屋售价并不一定反映全部房款，纳税依据142万元也并不是指的购房价格。吕某出示的各项证据表明，吕某实际支付房款为148万元。从民事诉讼的证据分类来看，吕某实际支付房款的各种单据是直接证据，而房管局登记价格因不能反映真实交易价格是间接证据，纳税依据也只是印证交易房款的一个间接证据。因此，根据民事诉讼法的证据规则，应以吕某有单据支持的实际购房款148万元为交易价格，吕某的买房行为应为第三人善意取得，受法律保护。

采访中，杨晓林和古晓丹律师提醒，购房人在买房时，务必重视对对方婚姻状况的审查，可以考虑在房屋买卖契约中增设出卖人声明担保条款，如果隐瞒婚姻状况或配偶并不知情导致合同无效，将要承担具体的违约责任等等。另外，在实践操作中，一定要尽可能了解房屋有关情况，交易完成后尽快办理过户登记并保存好相关的单据，以维护自己的合法权益。