杨晓林家事律师介绍

小编的话：谁首付离婚后房子归谁，婚后父母给买的房子另一方无权分割……《婚姻法》司法解释三8月13日起实施，那些关于婚事、房产的问题瞬间激起千层浪。婚姻需要退路吗？要为离婚做准备吗？多少人因此而纠结…… 一个司法解释引发的“婚姻账”

叶小兵

来源：《北京日报》2011年9月2日第18版 生活周刊。理财
http://bjrb.bjd.com.cn/html/2011-09/02/content_446855.htm?div=-1

小编的话  

  谁首付离婚后房子归谁，婚后父母给买的房子另一方无权分割……《婚姻法》司法解释三8月13日起实施，那些关于婚事、房产的问题瞬间激起千层浪。婚姻需要退路吗？要为离婚做准备吗？多少人因此而纠结……

  婚前计算，婚后计算，离婚时更要计算，夫妻间因“算”而生的隔阂，对亲密关系的破坏，这个成本怎么算？不管财产算谁的，没有感情的婚姻里终究没有赢家。说到底，结婚为什么，不就是两人幸福地生活吗？这更大程度上要依靠爱情根底，而不是各自打小算盘。法律能明晰权利，专家也能支很实用的招儿，但婚姻不出问题，还真无用武之地。这里，小编希望读者们没机会用上这些“知识”，权当是丰富头脑了。

  新司法解释引发“户主之争”

  拍婚纱照、订酒店、发喜帖……小蓓和陈钧的婚礼万事俱备，只等“十一”举行，恰恰这时《婚姻法》司法解释三出台了……    

  “两个人好的时候怎么都行，一旦离婚，什么也落不下。”

  “可不是，我本来还挺羡慕小蓓的，但现在……”

  周末，小蓓和闺蜜们逛街吃饭，无意间聊起热门话题婚姻法司法解释，你一言我一语，感慨颇多，更是有人对号入座地拿小蓓和陈钧现身说法。说者无意听者有心，闺蜜们的话句句重击在小蓓心上。

  陈钧和小蓓是大学同学，半年前领了结婚证。之后不久，陈钧父母出钱给小两口买了房子，户主自然写的是陈钧。装修、置家居……这个月，新房总算拾掇好了。

  傍晚，告别了闺蜜，小蓓直奔陈钧家。“房子得加上我名字，要不婚礼就不办了。”她话一出口，陈家立马炸了锅。

  “买房是我们家出的钱，凭什么写你名字？”婆婆本来就觉得“门不当户不对”，不情愿这门婚事，听到小蓓的要求，顿时气不打一处来。

  “装修和买家具的钱还是我们家出的呢！”小蓓想也没想，冲口而出。

  “没头没脑地瞎闹什么，刚结婚就琢磨着离婚的时候怎么分财产？”事事迁就她的老公突然甩出一句冷话，转身走开不再搭理她。

  从此，小两口进入冷战，十多天过去了，陈钧夹在父母和妻子之间，觉得身心疲惫。“我只是想给自己的婚姻多一些保障，这有错吗？”小蓓也越想越委屈。其实，《婚姻法》司法解释三出台后，不少家庭和他们一样，陷入了“户主之争”。 

  “夫妻更名”费用80元

  “父母出资为子女结婚购房，可能没有考虑到以后子女婚姻解体的情况。按照国人的习惯，一般也不会与子女签署书面协议，如果离婚时一概将房屋认定为夫妻共同财产，势必违背了父母为子女购房的初衷和意愿，也侵害了出资父母的利益。”北京市律师协会婚姻家庭法律专业委员会秘书长、岳成律师事务所杨晓林律师认为，房屋产权登记在出资父母子女名下的，视为父母明确只对自己子女一方的赠与比较合情合理；如果由双方父母出资购买不动产，产权登记在一方子女名下的，按照双方父母的出资份额按份共有，可能更符合实际情况。

  “客观地讲，因为现实中存在离婚时一方恶意处置房产使对方蒙受重大损失的情况，所以房产证上列两个人的名字对双方都比较公平，利益也都有保障。”杨律师说。

  婚姻法司法解释三提到，夫妻财产约定经过公证不可撤销，那么不加名字只做公证行不行？

  杨律师认为，如果是夫妻婚后全款买的房子，按照法律规定，即使写在一方名下也不影响共有的性质。如果非要加名字，办理夫妻更名或加名，不受任何限制且成本很低，如果双方都同意，最好尽早办理，无需公证。

  如果是夫妻一方婚前全款买的房子，或是婚前按揭购买婚后已经还清贷款，办理夫妻更名或加名，也是不受任何限制且成本很低的，如果双方都能接受加名的事实，最好尽早办理；如果暂时不能办理过户手续，为对双方都更有保障，可以签订夫妻婚内财产协议并办理公证手续，待机会成熟时再办理过户手续。

  现实中，大多数房子不管是婚前还是婚后按揭购买的，尚有银行贷款未还清，此种情况不经银行同意，房地产登记部门是不会办理夫妻更名或加名手续的，此种情况下现实可行的做法是双方签署夫妻财产约定，明确房产双方共同共有还是按份共有，待条件成熟时办理过户手续，并在公证处公证即可。

  针对婚前房产要加上另一半的名字是否收税,财政部、国税总局8月31日发布通知，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。杨律师介绍，夫妻双方无论在婚姻存续期间做“夫妻更名”，还是在离婚后变更名字析产分割，税务部门都免征契税，仅收取工本费和印花税等费用共计80元。

  弱势一方应保存好票证

  杨律师提示，如果婚姻不保，弱势一方应当保存好结婚证、房产证、车辆买卖合同、发票、存折存单、借条、股票账户、贵重财产发票等票证，以最大程度保护自己的利益。

  同时，如果对方有婚外情，并有转移婚内财产的倾向，一定要注意保存好对方转移财产的证据。尽管新司法解释最终删除了所谓的“小三条款”，但并不因此剥夺向“小三”追回夫妻共同财产的权利。

  而且，确有证据证明一方在婚内转移夫妻共同财产的，依照新解释第四条之规定，可以主张婚内分割夫妻共同财产。CFP供图  

  律师支招 

  1、男女双方一起出钱买房买车

  有些家庭约定一方买房，另一方买车或装修，现在可以改变做法，双方家长一起为小两口买房，既可以共同付首付，也可以各付一半房款。这样做保证双方对房屋有相应部分的所有权，以免婚姻出现变故时，另一方处于被动地位。另外，房子可能升值，而汽车每年都在贬值，买车一方会吃亏。

  夫妻购买房产，房产证直接写小孩名字，离婚时不能分割该房产。房产证登记的名字是孩子的，如果没有其他证据证明房屋的真实权属情况和登记状况不一致，房产证上登记的所有权人即视为房产所有人，该房产也就不应属于夫妻的共同财产。夫妻离婚时分割的夫妻关系存续期间的共同财产，不涉及子女名下的财产。

  需要注意的是，装修是投资的一部分，与共同财产还贷一样，离婚时应争取房产增值份额。此外，购买汽车及其他大件物品、有升值空间的名贵家具及古玩，均为夫妻共同财产的一部分。为了避免不必要的麻烦，保存好相关票据是关键。

  2、保证婚前存款账户连续性

  新家附近没有原来的开户银行，重新选一家银行开户把钱转过来，这样的做法可能会吃亏。婚前婚后都要保证自己婚前存款账户的连续性，不要把婚前个人账户中的钱转到婚后的账户中，也不要把账户中的钱取完，否则一旦婚姻出现变故，在财产认定上就可能出现异议。

  夫妻《借款协议》要特别注意时效性，小心借款成“白条”。签订协议时，最好不约定还款期限，为自己争取更长的诉讼时效期间，尽量避免在婚姻关系存续期间主张权利，维护家庭稳定，避免在婚姻关系存续期间造成《借款协议》变“白条”。

  3、全职太太可买保险寻保障

  如果房子是丈夫一个人买的，财产也是婚前丈夫名下的，一旦婚姻出现变故，全职太太有可能很难分到相应的财产。因此，全职太太最好为自己做足够的风险保障，比如购买足额的重大疾病保险、分红型、意外伤害保险等。需要注意的是，以夫妻共同财产缴付的养老保险金，账户中个人实际缴付部分也为夫妻共同财产。

  此外，公司或企业股权、股票收益、房屋租赁收益属夫妻共同财产。例如男方婚前购买一套100万元的房子，结婚后未做经营、租售等，未取得任何收益。几年后，这套房子市值升至300万元，若此时夫妻双方协议离婚，该房归男方所有，如已售出所得的款项亦归男方所有。

  若在婚姻存续期间男方为做生意而出售该房筹集资金，经营中赚到200万元，此后夫妻双方协议离婚，投资经营增值的200万元就属于夫妻共同财产。公司或企业股权、股票收益、房屋租赁收益等均属于夫妻共同财产。