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浙江法制报 2011年3月15日 本报记者 陈锦 余春红

房子，无疑是普通人一辈子最大的一笔消费支出。

然而，房产销售却是“玄机”重重，一些房产商总是使出各种法子，让房子一直处于“热销”状态，让房价一直往上攀升，让消费者如同雾里看花。

热销背后有什么见不得光的秘密？

昨天，有着多年房产销售从业经历的徐艳美(化名)以自己的亲身经历，向记者披露了假定单、假社保、假结婚三种房产销售乱象。

浙江聚点律师事务所律师胡勇军对徐艳美所披露的房产销售乱象，一一从法律角度进行了解剖，提醒消费者擦亮眼睛，切勿被“热销”冲昏头，更不要被某些销售人员提供的所谓的“方便”所蒙蔽。

乱象一 请“托”下“定单”，营造气氛

不少买房者在下单前都会到意向楼盘的售楼处转转，看看该楼盘的销售情况如何。有些售楼处顾客盈门，不时有人付定金下定单，非常热闹。不过买房者此时看到的未必是真实情况。

 

　　“有些客户可能是房产公司聘请的‘托’，假装现场下单，制造楼盘热销的假象，误导你买房。”徐艳美说，2008年，她就曾发现公司老板花了几百元聘请了一个“托”，“潜伏”在看房团队伍中。

老板当时给了“托”2万元现金。在看房过程中，“托”不时称赞楼盘的户型设计合理、施工质量好。当有一些看房者表示认同他的想法时，这个“托”便爽快地拿出2万元，当场定购了一套房子。其他看房者见此情形，也开始流露出购买的意愿。

徐艳美说，当时房产销售公司也会开一张收据给“托”。但是公司不会将这笔钱做入财务账目中，收据不久后也会被声明作废。

律师视点：

“房托”并非真正购房者，他们目的是让真正购房者降低合同要求，放松警惕和放弃再度选择，在仓促中“抢先”购房。

一旦发生房产买卖合同纠纷，购房者会因缺少诸多权利的明确约定，而导致权利无法救济，从而蒙受巨大损失。“房托”行为实为恶意欺诈行为，但因其调查取证较难，购房者在损失发生后，合法权利难以实际维护。所以购房者不要被表象、假象所迷惑。

乱象二 办假社保证明，违规售房

杭州去年10月份出台的楼市调控细则明确规定：对非杭州市居民在杭州购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在杭州累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。这给部分非杭户籍人员买房设置了难题。不过徐艳美说，一些房产公司会帮助不符要求的买房者规避这一规定，“办法”就是由销售人员帮买房者办理假社保证明。

外地人李先生为了让孩子在杭州读书方便，去年年底决定在杭州按揭购买一套房子，但是他的社保缴纳时间不符合按揭要求。

房产公司销售员就建议李先生办一份假的社保证明。在销售员的“热心帮助”下，没过几天李先生的“社保缴纳证明”就办下来了，一共花费大约3000元钱。之后李先生果真顺利办理了按揭。

拿着这样办出来的社保证明去银行办理按揭贷款时，就不会露馅吗？徐艳美说，风险当然也是存在的，但一般来说银行不会查得非常仔细。据她分析，像这样的假社保，可能是挂靠在一些用工企业的名义下。

律师视点：

 

销售人员通过办理假社保证明，以为购房者获取贷款，从而达到销售房产的目的，这种行为对购房者来说，存在着很大的法律风险。首先，找中介办理假社保证明，这是一种违法行为；其次，银行只要认真审查，很容易就能查出证明的真假，而一旦露馅，中介很容易撇清自己的责任，而购房者不但会遭到银行的拒贷，还可能涉嫌违法犯罪，要被治安处理、甚至刑事处罚。

    此外，有关调控措施中明确规定，对于提供虚假证明的购房者不仅不予办理产权登记手续，还要承担一定的经济和法律责任，对协助其办理的相关房地产机构也会给予严肃处理。

乱象三 办***，倒腾房子

在买房过程中，有些人可能会遇到这样一种情况：预订的房子，因为其他原因，想要退房，但如退房的话，预付的定金则要被房产公司没收。

那么，有没有什么方法，既能帮助购房户退掉房子，又能拿回定金呢？徐艳美说曾听说过这样一件事。

去年年底，王先生看中了一套房子，预付了5万元作为购房定金。后来王先生因为生意亏损导致资金短缺，便想退掉这套房子。

然而，根据双方签订的购房意向书，如果王先生不要这套房子，5万元的定金就要打“水漂”了。这让王先生感到很为难，不知道该怎么办。

房产销售员也不希望这笔生意泡汤，就给王先生出了一个主意：找一个想买这套房子且年纪与王先生相仿的女客户，两人办张***，就可以顺利完成过户手续。

不久，王先生找到了合适的人选。与对方办了一张假的结婚证，就将房子过户给了对方，自己也拿回了5万元定金。

律师视点：

购房者为了规避购房政策，经常有“假离婚”或“假结婚”的情况出现，但这种行为也会带来一系列的法律纠纷。首先，办理假“结婚证”或假“离婚证”，明显属于违法行为，情节严重会被追究刑事责任。其次，办理虚假的结婚或离婚，可能会给以后的财产权利造成麻烦。假离婚，在法律上也会产生财产分割效力，导致财产权利的转移。“假结婚”后购房再离婚时，若结婚双方协商不好将会面临财产分割的纠纷，这类纠纷已屡见不鲜。