法律法规

  打算今年结婚的晓明突然惊讶地得知：叔叔背着他，私自买下了晓明父亲去世前承租的公房！而自晓明6岁时因交通事故失去双亲后，他的叔叔就一直担当他的监护人。

  晓明的父亲生前在单位承租了一套位于海淀区的公房。为了更好地照顾晓明，叔叔一家搬进了这套房里。由于叔叔的女儿想迁入海淀的学校上学，晓明的叔叔专门找到晓明父亲的单位,想把晓明父亲名下的公房承租人变更为叔叔的名字。单位考虑到晓明需要人照顾，最终同意暂时将公房的承租人变更为晓明的叔叔。

  2008年单位以房改成本价面向内部职工出售公房，晓明的叔叔在晓明不知情的情况下买下了产权，产权证登记在了晓明叔叔的名下。

  今年晓明要结婚，想将晓明父亲留下的这套公房作为婚房使用，请叔叔婶婶搬回他们自己的房子居住。然而，叔叔竟然拿出了一个大红房本。

  “明明是我父亲留给我的唯一住房，怎么就变成叔叔的了？！可怎么办呢？”晓明愣住了。

  法律剖析 

  公房是晓明父亲留给儿子的财产

  北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师李松接受了晓明的咨询。他认为，该诉争房屋是晓明父亲单位的福利分房，晓明的父亲是公房承租人。后来晓明的父母因车祸突然离世，这处房屋成为晓明的父母留下的唯一财产。

  晓明的叔叔在晓明父亲去世后，主动承担照顾晓明的义务。李律师认为，当时是考虑到晓明年幼、需要人照顾的实际情况，在晓明叔叔的再三要求下，单位才予以通融，同意暂时将承租人登记在晓明的叔叔名下。但是，晓明父亲的单位始终认为房屋仍旧是晓明父亲留给晓明的，只是晓明年龄太小，不宜登记为公房承租人，实际上该财产应该是属于被监护人晓明的财产。

  叔叔偷偷买房侵害被监护人利益

  晓明的叔叔购买诉争房屋是在2008年，当时晓明已满16周岁。作为被监护人，晓明的叔叔购买该房屋应该征求晓明的意见，但是据晓明所述，他对此事并不知情。

  李松律师认为，依据民法通则规定，监护人应当保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。晓明的叔叔购买该房屋产权，显然并不是为了晓明的利益，而是为了将此房据为己有，他与单位签订的买卖合同已侵害了被监护人晓明的合法权益，依法应当认定为无效合同。

  李松律师认为，从理论上讲，在小明成年之后，他叔叔就应将诉争房屋变更承租人到晓明的名下，但是叔叔却起了贪念，暗自将房屋据为己有。晓明在得知自己的权利受到侵害之后，可依法向法院提起诉讼，请求确认叔叔与单位签订的《公有住宅买卖合同》无效。

  此案中，单位的意见十分重要。李律师建议，必要时可以请晓明父亲的单位负责人出庭作证，阐明当时变更承租人的原委，以便法院查清事实，维护被监护人晓明的合法权益。在叔叔与单位签订的《公有住宅买卖合同》经法院依法确认无效之后，晓明可通过协商的方式，向单位要求购买父亲留下的房屋，之后将产权人登记到自己的名下，单位应予以配合。

  如恶意转移财产可申请财产保全

  李松律师在此特别指出，因诉争房屋价值巨大，且目前晓明的叔叔已经扬言“要将此房卖掉，谁也别想住”，如果在此案诉讼过程中，晓明的叔叔为了转移财产而将房屋出售，就需要区分不同的买受人来认定买卖合同效力。

  买受人若明知此房存在纠纷，或者系晓明叔叔的近亲属，而故意以低于市场价的价格买进，那么即便双方已办理了过户手续，最终买卖合同仍会因违反我国《合同法》第五十二条第二项的规定“恶意串通，损害第三人利益”而被确认无效。无效之后，买受人仍需返还房屋。

  而如果买受人购房时为善意的，对纠纷不知情，支付了合理的对价，且双方已办理完房屋所有权转移登记手续，那么，依据我国《物权法》第一百零六条之规定，第三人善意取得了诉争房屋的所有权，晓明便无法再要回房屋。但作为受害人，晓明可要求叔叔依法承担相应的赔偿责任，赔偿因其售房而给晓明造成的损失。

  结合此案情况，为了防止晓明的叔叔恶意转移财产，李松律师建议晓明可依法向法院申请财产保全，请求法院依法查封诉争房屋，以最大限度避免将来可能造成的损失。

  律师提示

  勿毁掉监护心血

  李律师特别提醒：监护人要尽到监护人职责，如果为了一己之私而故意损害被监护人的利益，很有可能最终得不偿失，不但要返还财产，给被监护人造成损失的，还需要赔偿损失。更重要的是，因为这样的不明智之举，多年的心血与感情的付出将可能毁于一旦，无法挽回。       J151   

  今日我坐堂

  盛峰律师事务所 

  李松律师

  李松房产律师团队由北京市盛峰律师事务所高级合伙人、北京市律协房地产法律委员会委员李松于2008年创立，拥有多名经验丰富的执业律师，系一支专注于房地产领域的精英律师团队。