法律法规

2014年9月28日  家事法苑  马强

借名购房案件所涉问题之研究

—以法院裁判的案件为中心

马强

【摘要】借名购房合同涉及出名人、借名人和房地产开发商三方关系，属于无名合同。对借名购房合同纠纷，应当按照无名合同的有关规定处理。对于借名购房合同纠纷，要区分房屋的性质而分别处理。对于借名购买政策性保障住房的，因违反了社会公共利益，借名购房合同应当认定为无效，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持。出名人主张返还房屋的，在房屋增值分配问题没有解决之前，不宜判决互相返还财物，而应维持现状。对于购买商品房的，由于“借名购房”行为实际上是为了规避限购政策或信贷政策，只涉及合同双方当事人的利益，不影响社会公共利益，对此类合同应当认定为有效。至于约定能否履行，必须遵循《合同法》第110条关于合同客观上是否具备履行条件的规定，若借名人尚不具备购房资格，则不得支持其相关诉讼请求。

【关 键 词】借名购房；合同案件；法院裁判

【作者简介】马强，北京市第三中级人民法院副院长，法学博士，管理学博士后，研究员，教育部重点科研基地中国人民大学民商事法律科学研究中心兼职研究人员（北京  100012）

【原文出处】《政治与法律》（沪），2014.7.12～22

复印报刊资料《民商法学》2014年第9期第59页～第69页

一、借名购买经济适用房案件类型化研究

（一）返还原物之诉

（二）所有权确认之诉

（三）买卖合同无效之诉

二、借名购买商品房案件类型化研究

（一）为规避限购政策借名购买商品房案件

（二）为规避信贷政策借名购买商品房案件

（三）因亲属关系借名购买商品房案件

三、对借名购房案件判决结果的评述

（一）对借名购房合同性质的分析

（二）关于借名购买经济适用房合同无效的依据

（三）对为规避限购政策、信贷政策和基于亲属关系而借名购房合同效力的评述

四、简短的结论

借名购房合同案件的处理，关键在于借名合同的认定标准，对于借名合同的认定，应区分有无书面约定：有书面约定的从书面约定，无书面约定的可依据查明的事实进行推定。推定时，应当重点考虑房屋的出资情况、占有使用情况、购房票据及房屋权属证书的持有情况、借名购房有无合理解释等。通常情况下，同时符合以上要求的，可以认定双方之间存在“借名买房”约定。

在借名购房约定存在的前提下，要区分房屋的性质而分别处理。

 第一，对于购买政策性保障住房的，包括经济适用房、两限房、廉租房及公租房，因其是有限产权，产权主体、收益权、处分权以及对价等均受限制，借名购买违反了社会公共利益，借名购房合同应当认定为无效，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持。出名人主张返还房屋的，由于房屋升值，双方利益失衡，在房屋增值没有解决之前，不宜判决互相返还财物，而应维持现状。

 第二，对于购买商品房的，由于“借名购房”行为实际上是为了规避限购政策或信贷政策，只涉及合同双方当事人的利益，不影响社会公共利益，因此，对此类合同应当认定为有效。至于约定能否履行，由于借名人的请求基础是债权请求权，必须遵循《合同法》第110条关于合同客观上是否具备履行条件的规定，若借名人尚不具备购房资格，则不得支持其相关诉讼请求。