房屋借名登记纠纷中真正权利人的认定规则
◇ 史智军
案情
姜某于2001年购买了北京市B小区201室房屋一套，交纳了全部房款及相关费用，但因该房地产项目为经天公司和纬地公司合作开发，而姜某并非上述公司人员，所以为了方便购买，姜某就将该房屋产权登记在了经天公司员工郭某的名下。该房屋多年来一直由姜某居住使用，并进行了装修，居住期间的相关费用亦由姜某支付，房产证也由姜某保管。但是当姜某欲将房屋变更登记在自己名下时，郭某拒绝，并称该房屋当初就是郭某出钱所购买，登记在郭某名下就是郭某所有的房屋。后姜某将郭某诉至法院，请求判令确认北京市B小区201室房屋归姜某所有。
分歧
原告认为：对于争议房屋，当初是原告交纳了全部房款及相关费用，只是因为身份关系，为了方便购买，才将房产登记在了被告的名下。原告多年来居住使用，并进行了装修，居住期间的相关费用亦由原告支付，房产证也由原告保管着。这些事实都能够证明原告就是争议房屋的真正权利人。
被告认为：双方提交的证据表明购房人是被告，没有证据显示购房款是原告交纳。原告之所以手持房屋产权证书，是因为被告自己的老房屋产权证书丢失后被其获得，但被告已补办了新的房屋产权证书。依据物权法的规定和不动产物权的取得规则，被告对争议房屋拥有当然的所有权。
解析
与其他确认所有权纠纷不同的是，本案涉及到实践中大量存在的房屋买卖借名登记问题，对此类纠纷，如何通过证据分析进行法律判断，通过何种规则确定房屋的真正权利人是问题关键所在，对此笔者分析如下：
1.不动产登记错误时的救济措施
一般意义上，不动产登记簿记载的权利人和事实上的权利人应当是一致的。但由于经济生活的复杂性和各种原因，也会产生两者不一致的情形。所以，法律为了保护可能的事实权利人，规定了异议登记和更正登记，各方就不动产所有权产生纠纷之时，异议登记就显得至关重要。所谓异议登记，是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议计入登记簿。此时，登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。由于异议登记也给不动产物权交易造成了一种不稳定状态，故物权法同时规定，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。故此种情形下，不动产的事实权利人维护其权益的有力措施应当是提起诉讼，通过法院的最终裁决确定物权的真正归属。
2.本案中不动产之真正权利人的认定依据
本案涉及房屋的所有权归属依照不动产登记簿的记载应当归属于被告郭某，但原告姜某主张其才是房屋真正的权利人，最初只是借用被告郭某的名字进行了登记。在此情形下，以下四个方面的认定对于确定真正权利人具有重要的意义。
（1）涉诉房屋产权证登记为谁，由谁保管。
房屋产权证书是房屋产权的重要凭证，产权人一般不会随意交给他人。本案中，原告姜某持有最初的房屋产权登记证，登记人为被告郭某。如果房屋实际权利人为郭某，则由原告姜某长期保管该证书的做法有违常理，另外，虽然被告郭某手中也持有产权证书，但据其陈述，该证书的获得为原有证书丢失后补办。在郭某缺乏证据证明姜某持有的原始房屋产权证书具有非法性之时，该房屋产权证书的证明力大于后补的证书。
（2）涉诉房屋的购房款及相关税费由谁支付。
依据常理，自己购买房屋必定自己交付购房款及相关税费。本案中，原告姜某提供了收据、证明书、证人证言等相关证据，证明是其交纳了涉诉房屋的购房款，且持有办理房屋产权登记所支付的必要费用票据和水电费、供暖费用的票据。对此，被告郭某解释为其因搬家丢失了办理房屋登记的票据，将必要费用之票据与房屋产权证书综合观察，被告郭某皆称丢失的说法有违常理。
（3）涉诉房屋由谁长期支配使用。
涉诉房屋由谁长期支配使用也是认定真实权利人的一个重要依据。本案中，原告姜某提供了相关的水电费和取暖费等票据，证明了涉诉房屋自2000年开始一直由原告居住，并进行了装修。被告称因为原告父亲为领导才一直让原告在此居住，而自己在其他地方租房居住，且并不知晓房屋装修的情况，该辩解同样与常理相悖。
（4）房屋出卖方的证明。
房屋买卖合同的签订双方为买受人与出卖人，当初出卖方与何人订立合同及收取何人交付的房款也是判断真正权利人的依据之一。本案中，当初房屋的投资方经天公司出具证明和证人，证实当初收到的购房款系姜某所交，且证明当时因姜某非公司人员，才将房屋登记在郭某名下。房地产开发商纬地公司和负责办理产权登记相关事宜的某开发中心，也证明其并未收取过被告郭某交纳的房屋购房款。
综上，原告提供的证据之间互相得到印证，且已经形成完整的证据链条，证明了原告为涉诉房屋的真正权利人，而被告郭某并未提供有力证据证明其主张。
根据我国物权法的规定，因物权的归属、内容产生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案争议房产虽登记在郭某名下，但根据已查明的事实，姜某支付了本案争议房产的购房款，其应享有争议房产的所有权，故法院对姜某要求确认本案争议房产归其所有的诉讼请求应予以支持。
（作者单位：北京市第三中级人民法院）
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