房地部门盖章证明也没用 “赠与”宅基地房协议无效
发布时间：2013-08-22 08:50 浏览量：1584412522
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2013年8月21日 B02：B02－非常官司 稿件来源：上海法治报 作者：王睿卿
根据国家现有规定，农村宅基地房屋禁止买卖。 资料图片
□法治报记者 王睿卿
尽管国家早已明令禁止城镇居民购买农村宅基地房，可还是有人打起了擦边球，给买卖穿上 “赠与”的外衣，以期交易合法化。近期，青浦法院审理了这样一起案件，并宣告如此 “赠与”行为无效。
事出有因：
自家宅基地房屋被一“送”再“送”
秦永和黄萍这对夫妻是土生土长的 “本地人”，膝下育有子女三人：长子秦建国、次子秦建军和女儿秦露。
1975年8月，秦永以全家人的名义申请宅基地建造60平方米住房三间， 1976年9月申请获批。一家人随后就在青浦区西岑镇育坪村的土地上 （现金泽镇育田村）盖了幢两层楼的房子。
1980年，秦永黄萍夫妇及秦建国离开青浦，迁居河南，其户口也从老房子里迁至河南。 1982年，秦建军及秦露也搬离老房子，并将户口迁出。
1991年9月，青浦县土地管理局对该房进行宅基地登记，登记表载明：户主姓名秦建军，立基时间1983年，土地性质非耕地，立基人口3人，占地面积123平方米，建筑面积98平方米。
2003年6月6日，秦建军、刘娟 （作为甲方）与钱源 （作为乙方）签订 《私房无偿赠送协议》一份，约定：一、甲方将坐落在青浦区西岑镇育平村某号私有农村住宅房一幢无偿赠送给乙方，本协议生效后该房产权归乙方，使用权也归乙方所有 （包括围墙、场地、小屋）；二、乙方受赠后，可随时入住该房，入住期间，乙方因非本地常住人口，所以必须遵守当地乡规民约，接受当地管理、遵纪守法；三、乙方受赠后，不得私自拆造翻建该房，如确需翻建，应委托甲方出面 （根据有关规定，非本地不得买卖等形式变更房屋土地使用证户名）向有关部门申请，经审批同意后方可翻建该房；四、如遇国家、政府政策规划需要动迁该房，乙方必须服从，有关动迁补偿费由乙方享受；五、本协议签订后，双方必须认真履行，任何一方都不得收回或退还该房，否则违约方应当偿付守约方违约金20万元；六、本协议经甲乙双方签字后即生效。
同日，秦建军、刘娟与钱源还签订协议书一份，约定： “为感谢秦建军将青浦区西岑镇育坪村某号整幢房屋 （包括房后小屋）赠送给钱源，钱源回赠3.4万元与秦建军。此房的围墙由钱源出资建造。”协议签订后，钱源向秦建军支付3.4万元。
2004年7月30日，钱源 （作为甲方）又与邱臻 （作为乙方）签订 《赠送私房协议书》一份，约定：甲方将坐落于青浦区西岑镇育坪村某号二层楼一幢，小屋一间和围墙 （全长38米）范围内的花草、鱼池、树木 （香樟11棵、杉木10棵），木质码头一并自愿赠送给乙方；乙方受赠后，房屋的产权、使用权即全归乙方所有，如今后遇国家拆迁等事宜，对房屋的补偿金全归乙方所享有，与甲方无关。如需甲方出面时，甲方应积极配合乙方处理相关事宜；协议签订后，双方必须履行，任何一方不得收回或退还该房，否则违约方应当偿还守约方违约金20万元。
黄萍得知此事后想讨回自家的房子，然而几次三番均未能如愿。黄萍、秦建国、秦露认为以所谓“无偿赠送”形式将属于家庭共有房屋转让给他人的行为系无效行为，其签订的协议亦属无效协议，故三人于2012年将秦建军、钱源、邱臻诉至法院，要求确认三被告之间签订的 《私房无偿赠送协议》无效。
争议焦点：
赠与协议经过相关单位盖章确认是否有效
原告认为三被告以所谓 “无偿赠送”形式将属于家庭共有房屋转让给他人的行为无效，其签订的协议亦属无效协议。
被告秦建军、刘娟共同辩称，系争房屋确系家庭共有房屋，由于历史原因，黄萍、秦建国离开上海，秦露出嫁，系争房屋闲置不用，被告以为三原告不会再回来，故未征得三原告同意，私自将房屋转让。秦建军经人介绍认识钱源，原本想将房屋卖给钱源，钱源表示买卖方式不妥，遂提出赠与形式。秦建军出赠房屋后收到了房款3.4万元。由于两被告转让房屋未经三原告同意，故房屋赠与合同无效，同意将房屋返还三原告。
被告钱源辩称，自己知道宅基地房屋不能买卖，在秦建军提议以赠与形式转让的情况下才同意办理赠与，他回赠给秦建军的3.4万元远高于系争房屋的市场价。秦建军赠与的是宅基地上的房屋，钱源只是代秦建军管理宅基地，故认为双方是赠与关系，并非买卖关系。且2003年5月，钱源与秦建军至青浦档案馆查阅材料，证实系争房屋权利所有人系秦建军，而非批复上的5人。钱源与秦建军之间的赠与协议经青浦区金泽镇育田村民委员会同意并批准盖章。何况房屋赠与至今已8年，三原告及秦建军夫妇从未向钱源提出过返还房屋的要求，现系争房屋已于2004年转赠给邱臻，并经青浦区西岑镇土地管理部门盖章确认，故不同意返还，要求驳回三原告的起诉。
被告邱臻辩称，秦建军将系争房屋转让给钱源已经过了9年，在此期间三原告从未主张过权利，至今才提起诉讼，对此持有异议。邱臻与钱源的赠与合同经过相关单位盖章确认，应属有效。
三被告向法庭提交了三份证据。一份是2004年5月6日青浦区金泽镇育田村民委员会出具的《同意函》，函中载明： “兹有本村民秦建军将坐落于青浦区西岑镇育平村某号私人楼房与小屋一同赠送给钱源同志。特此同意！”
另一份是2004年8月1日青浦区金泽镇育田村民委员会出具的证明，内容为： “原本村民秦建军将坐落于青浦区西岑镇育坪村某号私房与小屋赠与钱源，现钱源将上述私房和小屋赠送与邱臻，情况属实。”
还有一份是2004年8月3日上海市青浦区西岑镇房屋土地管理所出具的证明函，函中载明： “兹有本镇居民秦建军将青浦区西岑镇育坪村某号房屋赠与给钱源，现钱源将上述房屋赠与给邱臻，情况属实。”
法院判决：
三被告两次转让系争房屋行为无效
法院查明，钱源、邱臻均不属于青浦区金泽镇育田村集体组织成员，且邱臻从钱源处受赠系争房屋后未实际入住，目前系争房屋无人居住、管理。
根据相关法律法规，法院认定，秦建军将系争房屋转让给钱源的行为无效，钱源将系争房屋赠与邱臻的行为亦属无效，故邱臻应与钱源共同将系争房屋返还三原告。至于钱源及邱臻因返还房屋可能产生的损失，属于被告之间的法律关系，本案中不作处理。钱源、邱臻有权以包括诉讼在内的合法途径向相关当事人主张。
日前，法院作出以下判决：秦建军、刘娟与钱源的房屋转让行为无效；判令被告钱源、邱臻将房屋返还三原告。 （文中人物均为化名）
相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十一条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第一百三十条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百八十五条 赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。
《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见 （试行）》
第八十九条 共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
法官说法
名为“赠与”实为买卖
法院认为，系争房屋是农村宅基地房屋，根据 《造屋用地申请批复单》，该房屋应属秦永、原告黄萍、秦建国、秦露、被告秦建军共同所有。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。秦建军未经三原告同意，擅自将系争房屋赠与钱源，属于无权处分。本案争议焦点在于秦建军上述处分行为的有效性。
首先，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。秦建军与钱源签订的私房无偿赠送协议，从形式上看，秦建军将系争房屋无偿给予受赠人钱源，但钱源又于同日回赠秦建军3.4万元钱款。秦建军表示该钱款与系争房屋当时的市场价相符，钱源则表示该价格高于市场价。鉴于双方之间并无亲属、朋友等特殊身份关系，应当认定，该钱款为钱源从秦建军处取得系争房屋所支付的对价。故秦建军与钱源之间名义上是赠与合同关系，实质为买卖合同关系。宅基地房屋转让行为违反国家有关规定，应确认为无效。
其次，善意是指不知情，即不知或不应知道让与人转让财产时没有处分该项财产的权限。钱源作为本市城镇居民，理应知晓确定农村宅基地房屋所有权人的依据为 《造屋用地申请批复单》，且该批复单在档案部门存档，具有公示效力。《农民宅基地登记表》并不能反映宅基地房屋的所有权归属，且 《宅基地登记表》亦未具体列明具体立基人员。钱源主张系争房屋所有权人系秦建军夫妇及其儿子，对此未能提供证据证明，本院不予采信。钱源未审查批复单载明的共有人，而仅以秦建军系 《农民宅基地登记表》登记户主即与其签订房屋赠送协议，未尽审查义务，存在过错；且双方均明知农村宅基地房屋不得买卖，故而以赠与为名规避法律，双方均存在过错，故本院难以认定钱源受让系争房屋时系善意。
尽管国家早已明令禁止城镇居民购买农村宅基地房，可还是有人打起了擦边球，给买卖穿上 “赠与”的外衣，以期交易合法化。近期，青浦法院审理了这样一起案件，并宣告如此 “赠与”行为无效。
事出有因：
自家宅基地房屋被一“送”再“送”
秦永和黄萍这对夫妻是土生土长的 “本地人”，膝下育有子女三人：长子秦建国、次子秦建军和女儿秦露。
1975年8月，秦永以全家人的名义申请宅基地建造60平方米住房三间， 1976年9月申请获批。一家人随后就在青浦区西岑镇育坪村的土地上 （现金泽镇育田村）盖了幢两层楼的房子。
1980年，秦永黄萍夫妇及秦建国离开青浦，迁居河南，其户口也从老房子里迁至河南。 1982年，秦建军及秦露也搬离老房子，并将户口迁出。
1991年9月，青浦县土地管理局对该房进行宅基地登记，登记表载明：户主姓名秦建军，立基时间1983年，土地性质非耕地，立基人口3人，占地面积123平方米，建筑面积98平方米。
2003年6月6日，秦建军、刘娟 （作为甲方）与钱源 （作为乙方）签订 《私房无偿赠送协议》一份，约定：一、甲方将坐落在青浦区西岑镇育平村某号私有农村住宅房一幢无偿赠送给乙方，本协议生效后该房产权归乙方，使用权也归乙方所有 （包括围墙、场地、小屋）；二、乙方受赠后，可随时入住该房，入住期间，乙方因非本地常住人口，所以必须遵守当地乡规民约，接受当地管理、遵纪守法；三、乙方受赠后，不得私自拆造翻建该房，如确需翻建，应委托甲方出面 （根据有关规定，非本地不得买卖等形式变更房屋土地使用证户名）向有关部门申请，经审批同意后方可翻建该房；四、如遇国家、政府政策规划需要动迁该房，乙方必须服从，有关动迁补偿费由乙方享受；五、本协议签订后，双方必须认真履行，任何一方都不得收回或退还该房，否则违约方应当偿付守约方违约金20万元；六、本协议经甲乙双方签字后即生效。
同日，秦建军、刘娟与钱源还签订协议书一份，约定： “为感谢秦建军将青浦区西岑镇育坪村某号整幢房屋 （包括房后小屋）赠送给钱源，钱源回赠3.4万元与秦建军。此房的围墙由钱源出资建造。”协议签订后，钱源向秦建军支付3.4万元。
2004年7月30日，钱源 （作为甲方）又与邱臻 （作为乙方）签订 《赠送私房协议书》一份，约定：甲方将坐落于青浦区西岑镇育坪村某号二层楼一幢，小屋一间和围墙 （全长38米）范围内的花草、鱼池、树木 （香樟11棵、杉木10棵），木质码头一并自愿赠送给乙方；乙方受赠后，房屋的产权、使用权即全归乙方所有，如今后遇国家拆迁等事宜，对房屋的补偿金全归乙方所享有，与甲方无关。如需甲方出面时，甲方应积极配合乙方处理相关事宜；协议签订后，双方必须履行，任何一方不得收回或退还该房，否则违约方应当偿还守约方违约金20万元。
黄萍得知此事后想讨回自家的房子，然而几次三番均未能如愿。黄萍、秦建国、秦露认为以所谓“无偿赠送”形式将属于家庭共有房屋转让给他人的行为系无效行为，其签订的协议亦属无效协议，故三人于2012年将秦建军、钱源、邱臻诉至法院，要求确认三被告之间签订的 《私房无偿赠送协议》无效。
争议焦点：
赠与协议经过相关单位盖章确认是否有效
原告认为三被告以所谓 “无偿赠送”形式将属于家庭共有房屋转让给他人的行为无效，其签订的协议亦属无效协议。
被告秦建军、刘娟共同辩称，系争房屋确系家庭共有房屋，由于历史原因，黄萍、秦建国离开上海，秦露出嫁，系争房屋闲置不用，被告以为三原告不会再回来，故未征得三原告同意，私自将房屋转让。秦建军经人介绍认识钱源，原本想将房屋卖给钱源，钱源表示买卖方式不妥，遂提出赠与形式。秦建军出赠房屋后收到了房款3.4万元。由于两被告转让房屋未经三原告同意，故房屋赠与合同无效，同意将房屋返还三原告。
被告钱源辩称，自己知道宅基地房屋不能买卖，在秦建军提议以赠与形式转让的情况下才同意办理赠与，他回赠给秦建军的3.4万元远高于系争房屋的市场价。秦建军赠与的是宅基地上的房屋，钱源只是代秦建军管理宅基地，故认为双方是赠与关系，并非买卖关系。且2003年5月，钱源与秦建军至青浦档案馆查阅材料，证实系争房屋权利所有人系秦建军，而非批复上的5人。钱源与秦建军之间的赠与协议经青浦区金泽镇育田村民委员会同意并批准盖章。何况房屋赠与至今已8年，三原告及秦建军夫妇从未向钱源提出过返还房屋的要求，现系争房屋已于2004年转赠给邱臻，并经青浦区西岑镇土地管理部门盖章确认，故不同意返还，要求驳回三原告的起诉。
被告邱臻辩称，秦建军将系争房屋转让给钱源已经过了9年，在此期间三原告从未主张过权利，至今才提起诉讼，对此持有异议。邱臻与钱源的赠与合同经过相关单位盖章确认，应属有效。
三被告向法庭提交了三份证据。一份是2004年5月6日青浦区金泽镇育田村民委员会出具的《同意函》，函中载明： “兹有本村民秦建军将坐落于青浦区西岑镇育平村某号私人楼房与小屋一同赠送给钱源同志。特此同意！”
另一份是2004年8月1日青浦区金泽镇育田村民委员会出具的证明，内容为： “原本村民秦建军将坐落于青浦区西岑镇育坪村某号私房与小屋赠与钱源，现钱源将上述私房和小屋赠送与邱臻，情况属实。”
还有一份是2004年8月3日上海市青浦区西岑镇房屋土地管理所出具的证明函，函中载明： “兹有本镇居民秦建军将青浦区西岑镇育坪村某号房屋赠与给钱源，现钱源将上述房屋赠与给邱臻，情况属实。”
法院判决：
三被告两次转让系争房屋行为无效
法院查明，钱源、邱臻均不属于青浦区金泽镇育田村集体组织成员，且邱臻从钱源处受赠系争房屋后未实际入住，目前系争房屋无人居住、管理。
根据相关法律法规，法院认定，秦建军将系争房屋转让给钱源的行为无效，钱源将系争房屋赠与邱臻的行为亦属无效，故邱臻应与钱源共同将系争房屋返还三原告。至于钱源及邱臻因返还房屋可能产生的损失，属于被告之间的法律关系，本案中不作处理。钱源、邱臻有权以包括诉讼在内的合法途径向相关当事人主张。
日前，法院作出以下判决：秦建军、刘娟与钱源的房屋转让行为无效；判令被告钱源、邱臻将房屋返还三原告。 （文中人物均为化名）
相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十一条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第一百三十条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百八十五条 赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。
《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见 （试行）》
第八十九条 共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
法官说法
名为“赠与”实为买卖
法院认为，系争房屋是农村宅基地房屋，根据 《造屋用地申请批复单》，该房屋应属秦永、原告黄萍、秦建国、秦露、被告秦建军共同所有。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。秦建军未经三原告同意，擅自将系争房屋赠与钱源，属于无权处分。本案争议焦点在于秦建军上述处分行为的有效性。
首先，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。秦建军与钱源签订的私房无偿赠送协议，从形式上看，秦建军将系争房屋无偿给予受赠人钱源，但钱源又于同日回赠秦建军3.4万元钱款。秦建军表示该钱款与系争房屋当时的市场价相符，钱源则表示该价格高于市场价。鉴于双方之间并无亲属、朋友等特殊身份关系，应当认定，该钱款为钱源从秦建军处取得系争房屋所支付的对价。故秦建军与钱源之间名义上是赠与合同关系，实质为买卖合同关系。宅基地房屋转让行为违反国家有关规定，应确认为无效。
其次，善意是指不知情，即不知或不应知道让与人转让财产时没有处分该项财产的权限。钱源作为本市城镇居民，理应知晓确定农村宅基地房屋所有权人的依据为 《造屋用地申请批复单》，且该批复单在档案部门存档，具有公示效力。《农民宅基地登记表》并不能反映宅基地房屋的所有权归属，且 《宅基地登记表》亦未具体列明具体立基人员。钱源主张系争房屋所有权人系秦建军夫妇及其儿子，对此未能提供证据证明，本院不予采信。钱源未审查批复单载明的共有人，而仅以秦建军系 《农民宅基地登记表》登记户主即与其签订房屋赠送协议，未尽审查义务，存在过错；且双方均明知农村宅基地房屋不得买卖，故而以赠与为名规避法律，双方均存在过错，故本院难以认定钱源受让系争房屋时系善意。
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