法律法规

 

                    《人民法院报》20100125 

本报记者 李 芹 本报通讯员 王 蕊 曾 竞 朱 乐

离婚后，为让前夫邹某腾退自己婚前购买的房屋，胡某将邹某告上法庭。记者近日获悉，北京市第二中级人民法院已对此案作出终审判决，驳回邹某上诉，维持一审法院判决，诉争房屋归胡某所有，胡某于邹某将房屋腾空交付后七日内给付邹某补偿款3.7万余元。

     2004年5月，胡某支付首付，并贷款34万元购买了一处总价为43万元的房屋，同年10月入住。2005年1月，胡某与邹某登记结婚，婚后双方共同居住在该房屋内。婚姻存续期间，两人共同偿还贷款7万余元，2005年7月颁发的房屋所有权证登记所有权人为胡某。2007年9月，双方经法院判决离婚。离婚后，邹某拒绝搬出上述房屋，胡某只得另行租房居住。

    胡某遂起诉至一审法院，表示愿意给付邹某共同偿还贷款的一半钱款，要求确认上述房屋归其所有，邹某腾房。邹某辩称，上述房屋有其出资，属于其和胡某的夫妻共同财产。

    一审法院经审理判决：诉争房屋归胡某所有；胡某给付邹某补偿款3.7万余元。一审判决后，邹某不服，以两人婚姻存续期间共同偿还房屋贷款的行为应视为财产投资行为，由此产生的房屋收益应属夫妻共同财产为由上诉到二中院，要求改判房屋增值部分属夫妻共同财产，并依法进行分割。

    二中院经审理认为，诉争房屋属胡某婚前购买，虽房屋所有权证于婚后颁发，但购房合同系胡某婚前与开发商签订，首付款亦于婚前交纳。关于邹某称其交纳了房屋的首付款，因其未提供充分证据，对其该主张不予采信，故诉争房屋应属胡某婚前财产。关于邹某称共同偿还房屋贷款的行为应视为财产投资行为，由此产生的房屋收益应属夫妻共同财产的主张。法院认为，因诉争房屋系胡某婚前财产，虽有婚后夫妻还贷之情形，但该还贷行为只是双方用夫妻共同财产对个人债务的偿还，而非对房屋的投资，不能转化成为房屋的增值，亦不能由此推论房屋增值即是夫妻共同财产，故邹某要求法院确认房屋增值部分属于夫妻共同财产，并依法进行分割的上诉请求，法院不予支持。据此，北京二中院作出上述判决。

                    争讼房屋不属于财产投资

    本案审判长王晓云说，本案系离婚后财产纠纷案件，涉案的标的为一套女方于婚前签订买卖合同、婚后取得房产证并共同偿还贷款的房屋。双方争议的焦点归纳为诉争房屋的权属性质及婚后共同偿还该房贷款之行为的性质。

    关于争讼房屋的权属性质问题。双方争讼之房屋系胡某婚前购买，虽然房屋所有权证于婚后颁发，但购房合同系胡某婚前与开发商签订，首付款亦于婚前交纳。我国物权法第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。根据该规定，胡某系于婚前与开发商签订了房屋买卖合同，该合同已发生法律效力，即使购房者未拿到房屋所有权证，其也是房屋实质上的权利人。房屋产权证仅是一个由行政管理机关颁发的权属证明文件，这个文件的基础是生效的合同，是对权利人以外的其他人证明该房屋的权属状态，故争讼房屋应属胡某婚前财产。根据婚姻法第十八条规定夫妻一方的婚前财产属于个人所有。邹某上诉称其交纳了该房屋的首付款，因其未提供充分证据，对其该主张不予采信。故诉争房屋应属胡某婚前财产。故该房所有权应归属于胡某。

    关于婚后共同偿还争讼房屋贷款之行为的性质问题。邹某主张共同偿还房屋贷款的行为应视为财产投资行为，现该投资表现为房屋的增值，故要求分割该增值部分。

    我国现行法律法规及相关的司法解释仅对投资收益予以明确规定，未对孳息、增值予以阐述。《最高人民法院婚姻法司法解释（二）》第十一条规定：“婚姻关系存续期间，下列财产属于婚姻法第十七条规定的‘其他应当归共同所有的财产’（一）一方以个人财产投资取得的收益……”根据本案所查明的事实可知，本案争讼的房屋属于家庭居住自用，并非基于投资盈利的目的购置，故不属于婚姻法解释中所描述的投资性财产的范畴。故，即便该争讼房屋存在增值，该部分财产也不属于婚姻法上述规定所指的个人财产投资收益，不应认定为夫妻共同财产。

    如前所述，争讼房屋系胡某婚前财产且系以按揭贷款的形式购买，其与银行签订了个人贷款合同，其与银行之间就形成了债权债务关系，该债务应属于胡某的婚前个人债务。邹某与胡某结婚后，用夫妻共同财产偿还的房屋贷款针对的是胡某的个人债务，系双方用夫妻共同财产对个人债务的偿还，而非对房屋的投资，用夫妻共同财产偿还一方婚前债务，在离婚时只可能形成原夫妻之间的债的关系，不能推论为房屋增值即是夫妻共同财产，故邹某关于确认争讼房屋增值部分属于夫妻共同财产，并依法进行分割的上诉请求，不予支持。故此，二中院作出了驳回上诉，维持原判的终审判决。

   法官提醒：

   婚姻关系是特殊的人身关系，不是商品交换、市场经营，鉴于这种特殊身份关系而产生的财产关系不同于一般的物权或合同关系，有其特定的法律规则，不能简单地适用合同法、物权法，而要以婚姻法和继承法为原则。为了避免因涉及身份关系而导致财产价格较高的不动产权属不明的现象产生，甚至激化基于特殊身份关系而联系在一起的各方的矛盾，同时也为了防止财产权利人利益受损，法官建议：

    若婚前双方共同出资全款购买的房屋，可在办理房屋产权证时，要求登记机关将该房屋登记在双方名下；若婚前系以按揭贷款方式购买房屋，夫妻双方可就财产的权属问题进行书面的约定，约定房屋归一方所有或双方共有。因为根据婚姻法第十九条的规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。将婚姻关系存续期间或婚前所得房屋约定其归属，是双方意思自治的体现，具有法律效力。

    夫妻共同买房 离婚时房子属谁

  近年来，大中城市的房价较高且逐年攀升，准夫妻共同按揭购买房产现象也在增多，按揭购房既可婚后共同居住又可作为投资手段之一。但是，有些当事人法律意识淡薄，往往基于面子观念在婚前未能明确房产的权属以及详细约定还款数额、方式等事宜，导致婚姻破裂时财产纠纷增多，尤其涉及房产分割时易产生矛盾。北京市海淀区人民法院的民事法官在审判实务中总结出以下几种典型的离婚房屋分割纠纷。

    婚前一方支付首付并取得房产证，婚后双方共还贷

    王某在和刘某结婚前一个月交纳了购房首付款60万元，买下了位于北京某区的一套二手房作为婚房并且取得了房屋产权所有证。王某从银行贷款36万元人民币，计划婚后和刘某共同偿还。结婚3年后，王某和刘某共同偿还了36万元贷款。王某和刘某感情不和，刘某认为该房屋是婚房，并且他婚后每月都支付占较大比例的贷款，那么该房产理应视为夫妻共同财产予以平均分割。于是，刘某起诉至法院要求离婚并且分割房产。

    根据《中华人民共和国婚姻法》第十八条第一款规定：“夫妻一方的婚前财产为夫妻一方的财产。”婚前一方已支付部分款项，并且取得房屋产权所有证的，即已经取得不动产物权，属于夫妻一方的婚前个人财产。婚后夫妻共同偿还贷款不影响房屋权属，视为夫妻共同财产支付一方的个人债务。在离婚诉讼中，通常判令房屋产权人按照实际共同支付贷款的数额对应补偿对方。

    婚前一方支付首付，婚后双方共还贷并取得房产证

    金某在和肖某结婚前交纳了购房首付款71万元，买下了位于北京某区的一套房子作为婚房。结婚两年后，金某和肖某共同偿还了69万元的贷款，并于婚后取得房屋产权所有证。金某起诉离婚，主张房屋系自己婚前购买，并且交纳了数额较大的首付款，所以应属于自己的个人财产。

    根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有。”婚前一方支付了部分款项，婚后以夫妻共同财产支付完了剩余贷款，房屋产权所有证也是在婚后取得的，那么房屋应该属于夫妻共同财产。在对房产进行分割时，通常将购买房屋付出的多少作为衡量标准。房产具有保值增值性，对增值部分按首付、还贷比例和贡献进行分割是公平原则的体现。法院可以按照购买房屋而花费共有财产和个人财产的比例予以分割。

    婚前一方结清全款或婚后以个人财产支付房款，婚后取得房产证

    杨某的父母给杨某买了北京某区一套房屋，并且支付了全款。由于开发商的原因，杨某迟迟没有拿到房产证。期间杨某与何某闪婚，之后杨某取得了房产证。后杨某发现与何某性格不和于是起诉离婚。何某称房产证于婚姻关系存续期间取得，故应属于夫妻共同财产，要求予以分割。

    根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）的第十九条规定：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。”婚前一方已经交清全部房款或者婚后以个人财产支付房款，但是婚后才取得房屋产权证书的。因为房屋购买的全部款项都由一方支付，即属于一方的个人财产。为保护当事人合法权益、保障交易的稳定性以及市场的积极性，该房屋为一方所有即属于一方的个人财产。

     海淀法院法官表示，离婚诉讼中的房屋分割问题较难处理，尤其在按揭贷款买房已经成为主流的今天更加值得重视。审理中，主要问题是当事人举证能力不足，建议夫妻共同购买房屋时，注意交易记录、贷款支付记录的保存，以便必要时作为证据提交。

     法官建议，当事人应增强法律意识，倡导全新的婚姻财产理念，抛开传统的面子观念，在纠纷未产生时先做到“亲兄弟，明算账”，婚前可约定财产协议或做婚前财产公证。双方共同出资购房时，约定双方对该房产享有的具体比例，及时明确房产的权属，以保障双方利益。

                              

       离婚分房未及时付款 房价上涨应增加补偿

李某与丈夫刘某协议离婚，房子归刘某所有，李某获得15万元的房屋补偿款，但半年后，房价上涨让纠纷又起。近日，北京市房山区人民法院审结了这起离婚析产案，判决刘某在原约定15万元的基础上增加补偿李某6万元。

    李某与丈夫刘某于2008年协议离婚并办理离婚手续。双方在离婚协议中约定：现住的一套90平方米的楼房归刘某所有，刘某按房价的一半付给李某15万元，由李某另行购房；这笔钱款应在房屋过户之日付清，付清款项后李某搬出该房屋。房屋过户后，因刘某称暂时没有那么多钱给付李某，李某就一直没有搬出。

    去年下半年，刘某拿出余款让李某搬家，李某提出，该房屋的价值已经涨到46万元了，要求刘某再补给其8万元，刘某拒绝给付。

    于是，李某起诉到北京市房山区人民法院，认为离婚分房未及时付款，现要求刘某就房屋的涨价进行补偿，给付补偿款8万元。

     法院审理后认为，双方在协议分割房产时，不存在欺诈、胁迫等情形，该房屋分割协议是有效的，双方应当全面履行协议。在房屋过户后，虽然李某没有搬出，但造成协议不能全面履行的原因是刘某没有按协议及时付款给李某。因房屋涨价，刘某的违约行为造成了李某不能购买原定同等条件房屋。根据我国民法通则相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失；当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。

    据此，法院根据有关鉴定部门对房屋重新进行价格评估的结果，判决刘某在原约定15万元基础上再给李某增加补偿6万元。