法律法规

本报记者 李松 黄洁

　　在异常活跃的二手房交易市场上，因买卖双方一般都不是专业人士，所以中介公司始终是不容忽视的角色。记者从北京市第二中级人民法院了解到，在法院审理因中介公司的责任而导致的房屋买卖合同纠纷时，实践中很难达到追究中介公司责任的目的，这也成为此类案件审判的一个难点。

　　李某和石某在某中介公司的居间服务下，共同签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》，约定李某购买石某所有的一套房屋，双方共同委托某中介公司为交易居间人，由李某负担居间服务费、协助办理权证过户的服务费、审查代书费。若中介公司违约，则李某有权利要求退回全部代理费。协议签订后，李某如约支付了购房定金和中介费。

　　但让李某没有想到的是，早在上述合同签订之前，石某已经将同一套房屋卖给了王某，而且双方已经对合同进行了网签，从而导致石某无法履行与李某之间的买卖合同。为此，李某将石某和中介公司一并告到了法院，要求石某支付违约金，中介公司返还中介费用。

　　案件审理过程中，中介公司是否应就合同不能履行承担责任成为案件的焦点问题。李某认为，正是因为中介公司没有尽到审查义务，导致合同无法履行，中介公司应按约承担返还中介费的义务。而中介公司则认为，石某向其提出出售房屋时，并没有告知中介公司房屋存有网签，作为中介公司其已协助双方完成《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的签订，尽到了居间服务义务，因此合同不能履行的责任应由石某承担。

　　对此，二中院认为，中介公司作为从事居间服务的专业性机构，在进行房屋交易的居间服务时，应该对交易房屋的相关情况进行必要审核，以保证交易的稳定。但在本案中，中介公司直至李某与石某签订合同完毕后才得知房屋已有网签的事实，应对合同不能实际履行承担相关义务。据此，法院判决，石某支付违约金，中介公司返还中介费。

　　二中院民一庭有关负责人告诉记者，从目前二手房中介服务市场的整体情况来看，中介公司设立门槛仍较低，业务员从业要求不高，行业管理不到位。中介公司的业务员为了抓住客户，会利用各种方法取得客户的信任；中介公司则会通过将提供的服务进行功能细化，来规避经营风险。例如，在与中介公司签订的合同中，提供房源信息被界定为提供居间服务，根据房屋价款总额收取一定比例的费用；如果需要中介公司帮助代书合同、办理贷款、过户等手续，则被另外界定为代理行为，另行收取代办费用。

　　在实际签约过程中，因时间、精力、专业知识程度等原因，客户往往在信任中介公司后，对相关合同签订、履行等细节等均不做详细推敲，而中介公司的业务员也不会给客户详细解释合同。问题在于，再好的合同也不可能预见其后发生的情况，再细的合同也不可能解决可能发生的意外。如果事后遇到房价的大幅波动，或遇到不诚信的相对方，就极易发生争议。此时，中介公司的作用也只能是在双方之间进行斡旋，可当涉及到中介公司无法协调或实际就是中介公司的责任导致争议出现时，却很难达到追究中介公司责任的目的。

　　面对这种情况，二中院民一庭在调研的基础上提出建议，应该大力推广示范合同文本，加强交易市场的监管力度。一方面，通过示范合同文本规范房地产交易行为、提高房地产交易服务质量。另一方面，则要积极促进网签合同与实签合同的一致化。目前，北京的二手房交易已经开始实施网签制度，但是办理有时限要求。如果双方当事人在签署协议当日就能在建委进行网签手续的办理，标的物的买卖情况就会对外公示，出卖人再想“一物二卖”就会有很大困难。

　　除此之外，强化中介公司的责任追究制度也是规范二手房买卖活动的一项必不可少的措施。法院建议，应探索建立房地产经纪市场的长效管理机制，由行政管理单位制定一整套管理规范、可操作性强的制度，使从业机构和人员有章可循。同时，通过定期年检等措施，强化对中介机构和人员资质、资格的管理，逐步建立起房地产中介机构信用档案管理系统。