继承纠纷

2014年10月19日  法制日报 王春

　　本报通讯员王嘉

　　一套房子买了13年，却因卖家的拖延迟迟未能过户；卖家去世后，卖家妻子声称对当初房子被卖并不知情，认为买卖合同无效，卖家的几个子女也拒不协助买家过户。无奈之下，买家王先生只能上法院为自己讨个公道。

　　2000年11月，浙江省临海市的王先生从当地人张某手中购买了一套商品房，双方签订购房合同后，王先生当即付清了购房款20万元，双方约定近期办理好过户手续。

　　3个月后，王先生搬进了该房居住，在这期间，张某也协助王先生办理了土地使用权证的过户手续。然而，到了办理房屋所有权证时，张某身份证不幸遗失，此事就耽搁了下来。

　　王先生没有想到，这事一拖竟拖了十几年。起初，张某以种种借口拖延过户，过了几年，房价开始上涨，张某更是心有不甘，不愿意配合。据王先生称，张某曾要求他加钱才愿意协助过户，被王先生拒绝。就这样，该房屋一直未办理过户手续。

　　2013年，卖家张某因病去世。因上述房屋产权仍然登记在张某名下，故其遗孀李某及其三个子女成为该房法律上的继承人。王先生若要成功办理房屋过户手续，必须要李某及其三个子女的协助。王先生多次联系李某及其三个子女，但对方对此不予配合。李某更是坚称房屋合同属于无效，因为她当初并不知情，房屋虽只登记在张某名下，但是属于夫妻共同财产，张某的行为属于夫妻一方未经另一方同意私自处分共同财产的行为。

　　双方协商不成，无奈之下，王先生只能将李某及其三个子女告上法庭。法庭上，被告方以不知情、没签字为由坚称合同应为无效。

　　近日，浙江省台州临海市人民法院审结了这起房屋买卖合同纠纷，判令卖家妻子李某及其三个子女在判决发生效力的十五日内协助买家王某办理房屋过户手续。

　　■以案释法

　　第三人善意买房受法律保护

　　临海法院经审理认为，根据物权登记公示原则，王某作为善意第三人完全有理由相信张某对该房屋具有完全处分权，双方当事人已按合同约定实际履行了支付购房款、房屋实际交付使用及办理了土地使用权证的义务，王某与张某签订的房屋买卖合同属有效合同。

　　承办法官表示，近年来，类似的房屋买卖合同纠纷较多。由于政策及其他原因，多年前买下的房屋未能过户，随着房价上涨，出售一方心生悔意，不少人以夫妻一方不知情为由要求确定合同无效。根据我国婚姻法规定，夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，夫妻一方擅自处分登记在其名下的共有房屋应属于无权处分。不过，为保护善意第三人，根据我国物权法中的善意取得制度及婚姻法司法解释(三)第十一条之规定:“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”

　　法官解释称，善意取得亦称即时取得，是指无处分权人转让标的物给善意第三人时，善意第三人可取得标的物的所有权，所有权人不得请求善意第三人返还原物。根据物权法的规定，善意取得不限于所有权，其他物权也可以善意取得，善意取得还需满足以合理的价格转让的条件。

　　本案中，王某在签订合同之后入住该房屋已有十多年时间，转让价格基本符合市场行情，而并非不合理的低价，张某也协助王先生依程序办理了土地使用权证的过户。在此期间，张某妻子李某均未提出任何异议，仅仅在王某提出起诉之后称并不知情，房屋系重大财产，在处置该财产时，一般情况下夫妻双方均会协商之后慎重处理，这一情形明显不符合常理。

　　据此，法院认定王先生与张某签订的房屋买卖合同有效，并作出了如上判决。

　　（原标题：买房未过户卖主去世遗孀拒认）