继承纠纷

2014年02月24日   上海法治报

□广东圣方律师事务所　颜宇丹

　　婚前夫妻一方购买的房产属于个人财产，这在法律上毫无争议。然而完全用出售婚前房产的钱在婚后购房，该房在离婚时是否仍属个人财产？

　　如果经多次卖出买入再卖出买入的投资，大幅增值的房产在离婚时性质又该如何认定呢？

　　案例：

　　卖单身公寓换房

　　北京的高先生在机关工作，他在刚工作不久尚未结婚时就一次性付款28万元买了一套单身公寓，婚后这套单身公寓涨到40多万元，而且当时高先生也因为已经结婚想换套大一点的房子，于是他将这套单身公寓卖了43万元，然后用41万元一次性付款买了一套两居室二手房。

　　住了两年以后，市面上房价不断上涨，当这套房子价格涨到70多万元的时候，他在从事房产中介工作的表弟的建议下，以75万的价格卖了这套两居室，用卖房的70万元买了一套三居室预售房，一年后交房时房价已涨到90多万。

　　住了两年多以后，这个地段的房价飞涨，高先生从楼下中介公司橱窗上贴的信息中获知，同户型的空置毛坯二手房已涨到140多万元了，比买下来的时候翻了一倍。

　　于是，他又将这套房子卖得160万元，用155万买下了一套二手房。

　　通过这样买进卖出倒腾多次，最初那套婚前花28万元购买的单身公寓，此时已经成了购买价就达155万元的房子。

　　对于婚后多次卖房买房，高先生的妻子从不过问，既不支持也不反对。

　　然而结婚多年后，高先生和妻子因为感情不合决定离婚。随后，高先生起草了一份离婚协议，协议中提到现在登记在他名下的这套155万登记价的房产是他的个人财产不作为共同财产分割。

　　妻子对此倒是并无所谓，但是她的父母知道以后却阻拦女儿到民政局签订这份离婚协议。

　　他们认为，高先生虽在婚前购买了一套单身公寓，但价值不足以购买现在的住房。婚后，高先生对房屋进行多次交易后，所获得的巨大收益才使他能够购买现在较大的房屋，所以，婚后购买的房屋应属于夫妻共同财产，应该双方平均分割该套房屋。

　　而高先生则认为现在的第四套房子是用自己婚前的那套单身公寓卖出后进行多次交易像滚雪球一样“滚”出来的，还是属于自己的个人财产。

　　为此，双方离婚的事最终还是诉讼至法院。

　　庭审中高先生强调，现在的住所完全靠自己“投资”婚前的单身公寓购得，妻子没有任何出资，所以不同意平分。

　　评析：

　　婚后收益夫妻共有

　　高先生婚前名下的单身公寓系其婚前个人财产，该房产之上的自然增值也依附于该房产属于其所有，也即婚后将该房产出售所得价款42万元应归属高先生并无多大争议。

　　但不无疑问的是，在婚后高先生多次卖出和买入房产，房产价值也随之越来越大，这样仍然认定为个人财产么？

　　《婚姻法解释（二）》　第十一条规定，婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益属于婚姻法第十七条规定的“其他应当归共同所有的财产”。

　　《婚姻法解释（三）》　第五条规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”

　　夫妻一方个人财产在婚姻关系存续期间的自然增值，是指该增值的发生是因通货膨胀或市场行情变化等外部原因所致，与夫妻双方的协作劳动、努力或管理等并无关联。

　　因此，夫妻一方个人婚前所有的房屋，婚后出售时所得的钱款也应属于个人财产。该房产出售时产生的增值是基于原物交换价值的上升所致，是不以人的意志为转移的市场作用的结果，仍应依原物所有权归属为个人所有。

　　本案中，男方高先生婚后第一次卖房所得42万元就是个人财产及个人财产的自然增值之和，属于他的个人财产。

　　当一方的个人财产在婚后由于一方或双方所付出的时间、金钱、智力、劳务而增值的，应属于主动增值，离婚时应当将增值部分作为共同财产予以分割。

　　虽然离婚时该房屋已付款项中包含了个人财产部分，但这部分资金产生的市场增值部分属于因夫妻婚后一方或双方的主观努力产生的被动增值，应当作为夫妻共同财产予以分割。

　　具体到本案中，高先生和妻子离婚分割财产时，应将第一次卖房所得42万元先剥离出来归高先生个人所有，其它部分再按离婚时的房屋市场价值予以分割。