离婚诉讼中婚前“按揭房”的法律性质和处理原则探讨
作者：阮震波 发布时间：2011-05-23 09:06:15
【摘要】 婚前原告付首付，婚后夫妻共同还贷，这已成为“80后房奴夫妻”的一个真实写照。然而，一旦在离婚处理房屋时，夫妻双方往往争议不断，尤其是对房屋的分割有争议，在房价持续攀升的城市里，房屋问题对于普通百姓来说是一个最大的问题，因此，在离婚时，房屋如何分割特别是对于一方婚前按揭的房屋，另一方以婚后双方共同还贷主张分割共同还贷款以及房屋的增值部分。对于房屋的增值部分，由于目前法律没有明文规定，造成该问题在理论界和实务界均存在较大争议，各地法院也存在明显的不同判决结果。
【案例回顾】
法院审理查明，原告在婚前购得该套房屋并办理了贷款按揭手续，实行等额本息还款，至离婚时已经还款二万多元，原告提供了《商品房销售明码标价书》、《商品房买卖合同》、《公证书》、“置业公司收款收据”、“银行借款凭证”、“商品房网上备案确认单”予以佐证。被告认可该套房屋系原告婚前购买，但提供了原告名下的银行存折一本，证明夫妻关系存续期间夫妻双方共同偿还银行按揭房贷。婚后被告出资交纳了房屋办证费用及物业管理费1万多元，双方共同出资三万多元对新房进行了装修。
本案焦点在于涉案房屋的法律性质如何认定？到底是分割婚后共同偿还的按揭款2万元，还是共同还贷款对应的房屋增值部分，抑或将共同还贷部分和房屋增值部分作为夫妻共同财产分别加以分割？
【分歧】针对涉案房屋的共同还贷部分是分割还贷的现金还是分割房屋增值部分的问题。由于没有正式的司法解释作出规定，目前在法院内部未能统一意见，经归纳，当前存在三种不同观点。
第一种意见认为，婚前按揭房屋属原告个人所有，离婚时只支持分割共同偿还的贷款，对于要求分割房屋增值部分的主张不予支持。原告婚前以按揭方式购买住房，购房合同是婚前与开发商签订，首付款亦于婚前交纳，并领取的房产证，所有的法律行为、事实行为均发生于婚前。即使购房者婚前未拿到房屋所有权证，其也是房屋的事实权利人。房产证是由行政管理机关颁发的权属证明文件，其基础是生效的合同，是对权利人以外的其他人证明该房屋的权属状态。房屋应属于原告的个人财产，因还贷产生的按揭债务属于原告的婚前个人债务，因此，该套房屋在婚后产生了增值也应归原告所有。诉争房屋虽有婚后夫妻还贷的情形，但还贷行为只是双方以夫妻共同财产清偿个人债务，而不是对房屋的投资，不能转化成为房屋的增值，亦不能认定认定为房屋增值即是夫妻共同财产。被告称共同偿还房屋贷款的行为应视为一种财产投资行为，由此产生的房屋收益属夫妻共同财产，并要求分割房屋增值部分的主张在法理上不能成立。对于夫妻关系存续期间所取得的夫妻双方收入应视为夫妻共同财产，原告以夫妻共同财产偿还了其个人房贷，应当将偿还贷款部分的一半支付给以被告。
第二种意见认为，房屋是原告婚前购买，整个房屋增值部分要划分为个人财产和夫妻共同财产两个部分。在婚姻当事人双方没有约定的情况下，婚前一方用个人财产购置房屋的房款部分应享受房屋的增值收益，但夫妻关系存续期间共同还贷部分对应的房屋增值部分不能视为一方婚前财产。婚姻法虽然规定一方的婚前财产为夫妻个人财产，但由于按揭购房的特殊性质，一方在婚前并不能取得按揭房屋的完全产权，按揭房屋同时作为抵押物抵押给银行，存在一个他物权。因此，按揭购房一方的婚前个人财产只能是其婚前已支付的首付款及部分还贷款。
房屋的增值一方面是基于社会发展和固定资产自然升值的原因，另一方面也有夫妻双方协力以共同的收入支付还贷的因素，被告为房屋取得产权付出了一定的心血，裁判应注意避免出现夫妻双方还贷、一方获利的情况，从民法公平原则出发，房屋共同还贷的增值部分应作为夫妻共同财产处理。原告应该将增值部分的一半支付给对方。考虑到婚后夫妻双方以共同的收入偿还的按揭贷款已交付给银行并融进房屋价值中，不应再对共同偿还的贷款进行分割。
《婚姻法司法解释征求意见稿》也体现了该观点，意见稿第六条规定：夫妻一方的个人财产在婚后产生的孳息或增值收益，应认定为一方的个人财产，但另一方对孳息或增值收益有贡献，可以认定为夫妻共同财产。第十一条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。婚姻关系存续期间由夫妻共同还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。
第三种意见同意第二种观点：一、从物权法上看，房屋没有取得产权。二、从债权法上看，房屋付清余款。因而买受人不论是从形式上，还是从实质上都没有完成购买要件，也无法占有或控制该房屋。买受人要完全取得和占有该房屋，成为真正的所有人，还有待于婚后继续付清房款、取得产权等行为的完成。三、婚姻关系是特殊的人身关系，不是商品交换，市场经营，鉴于这种特殊身份关系则产生的财产关系不同于一般的物权或合同关系，有其特定的法律规则，不能简单地适用合同法和物权法的规定，而要以婚姻法和继承法为原则。夫妻财产制的一个基本准则就是以共有为原则，以个人为例外。夫妻婚后对一方婚前按揭房屋一起还贷，对方当然是把房屋当做共同财产才积极付款，然而，当房款付清取得产权后，在离婚时买受人却说房屋是自己的，这当然不合理。以上观点证明完全以买卖合同或按揭合同为根据，将此类房屋认定为合同买受人个人的婚前财产，是缺乏法律根据的。因此，离婚时，该类房产的分割问题上，不但婚后共同还贷部分的增值额要公平分配，对于双方共同还的贷款，按揭一方也应支付一半给对方。
【评析】
一、关于争讼房屋的权属性质。
1、房屋系按揭方婚前购买，购房合同在婚前与开发商签订，首付款也于婚前交纳，根据《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。第16条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。按揭方在婚前与开发商签订房屋买卖合同，该合同发生了法律效力，并于婚前取得了房产证，婚后双方共同参与还贷的，在这种情况下，我们认为，房屋的物权已经于婚前确定，婚后的还贷行为与物权取得之间并无关系，只是一个单纯的债权问题，故房屋应当认定为个人婚前财产。对以共同财产偿还的房贷，离婚时房屋所有人应当给予对方补偿。
2、如果一方在婚前购房并支付首付，婚后夫妻双方共同参与还贷，房产证是婚后取得的，根据《物权法》第16条、第17条规定，该房屋原则上应当认定为夫妻共同财产。但在离婚分割房屋时应当考虑婚前、婚后投资比例对房屋归属和价值分配的影响。
二、房屋的增值客观上是多种因素的结合。
一般来说房屋的价值可能基于人为因素和市场因素两种原因得到增值。第一种是人为因素比如婚后装修，在房屋装修的情况下，如果房屋为按揭方所有，其性质依物权法理论应为添附。根据从物随主物的原则，添附之物应随房屋属于按揭方所有。《物权法》规定：“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外”。如果这种添附为夫妻双方共同出资，装修增值部分中有属于对方应得的份额，离婚时由按揭一方根据公平合理的原则折价补偿，但对方很难主张基于添附所产生的房屋增值。
另一种是房屋基于市场的原因而增值，其中又可分为房屋本身因市场因素产生的自然增值和房屋用于出租而获得的租金收益。对于房租收是否作为夫妻共同财产分割，本文不作探讨，重点是按揭房屋自身的增值现象是认定为夫妻婚后的投资行为还是一方婚前财产带来的溢价。
三、关于自用房屋的财产投资行为。
根据《婚姻法》第十八条规定，夫妻一方的婚前财产属于个人所有。婚后参与共同还贷的一方往往主张共同还贷应视为一种财产投资的行为，该投资行为的收益即表现为房屋的增值，在分割共同财产时应分割房屋的增值部分。目前，我国法律法规及司法解释仅对投资收益予以明确规定，但未对孳息、增值予以阐述。《最高人民法院婚姻法司法解释二》第十一条规定：婚姻关系存续期间，下列财产属于婚姻法第十七条规定的“其他应当归共同所有的财产”：一方以个人财产投资取得的收益”，涉案争讼的房屋性质上是属于家庭居住自用，并非基于投资盈利目的购置，不属于《婚姻法解释二》中所描述的投资性财产范畴。所以，即使房屋存在增值，增值部分也不属于婚姻法上述规定中所指的个人财产投资收益。
四、主物产生的孳息的处理。
《物权法》第116条对天然孳息和法定孳息的归属作了规定。所谓天然孳息是指依物的自然属性所产生的物。所谓法定孳息是指依一定的法律关系由原物所生的物，是原物的所有权人进行租赁、投资等特定的民事法律活动而应当获得的合法收益。房屋增值既不是天然孳息也不是法定孳息，而是因市场价格变化而产生的一种财产升值利益。但它具有孳息的性质，司法实践中把房屋增值作为孳息处理，也有其一定的道理。但根据物权法从物随主物的原理，一方婚前的房屋于婚后发生增值的，其增值应属一方个人财产。否则，不仅违反物权法基本原理，在实践中也无法执行。因为，如果把一方婚前的房屋于婚后发生增值认定为夫妻共同财产，离婚时则非要分割增值利益不可，而房屋增值利益巨大并包含在房屋中，只有出售房屋才能实现分割增值利益，这样会侵害房屋所有人权利，实践中难以行通。
综上，笔者认为，一方婚前购房支付首付，余款通过银行“按揭”形式，其与开发商的买卖关系已经完成，在领取产权证后取得了所有权。按揭方另通过借贷形式与银行形成了债权债务关系，并以该住房进行抵押登记，此后的还款行为与房屋本身没有法律上的联系。房贷转化为一方婚前的个人债务。夫妻婚后共同还贷针对的是一方个人债务，系双方用夫妻共同财产清偿个人债务，而非对房屋的投资。用夫妻共同财产偿还一方婚前债务，在离婚时只能形成夫妻之间债的关系，不能推出房屋增值部分是夫妻共同财产的结论。从另一角度讲，如果按照双方共同还贷部分计算对应的房屋增值，那么，一方婚前享有所有权的按揭房屋，在结婚多年后离婚时有可能分割掉房屋价值的大部分给对方，房屋事实上就成了夫妻的共同财产。再者，房屋的属性上具有消费品和投资双重功能，购房也存在一定的市场风险。如果房价出现大幅下跌，按揭房一方是否有权要求对方承担房屋贬值损失，或作为夫妻共同债务承担。因此，在物权法已有明确规定的情况下，适用民法公平原则判决分割共同还贷部分的房屋增值，从法理角度讲有待商榷。
持房屋增值部分应予分割观点的可能考虑到了中国的社会现实，男方在婚前准备婚房的情况较为多见，女方在房屋产权和婚后经济条件上均呈现一定的劣势，因此提出如下观点予以调和，但此意见确无明确的法理和法律根据。不妨作一假设，某男为准备婚房，在婚前向周围亲友借债以一次性付款方式购得了房屋，婚后夫妻双方以共同收偿还这些私人债务。在离婚时，女方能否以房屋系夫妻共同还的债为由主张分割房屋的增值部分？结果显然是不行，从中我们发现仅仅是换了债权人，结果就显得荒唐。因此，笔者认为，即使是出于当前国情，法院应保护女方的合法权益，也不能轻易突破法律和司法解释的规定。实际上，解决这个问题也有法可依。比如，夫妻登记结婚时，双方应对按揭房的性质有一个清醒认识，一方可以要求将自己作为共同产权人到房屋管理部门进行产权登记，以达到规避风险的目的。另外，在司法实践中，法官也可以引用民法公平原则，判决按揭产权人向对方承担经济补偿的责任，或依据《婚姻法司法解释一》第十七条规定：“一方离婚后没有住处的，属于生活困难”。判决由按揭产权人给予对方适当的经济补偿，亦能达到照顾弱势一方的目的。可能也是基于此考虑，《婚姻法司法解释三征求意见稿》使用的是“补偿”的提法，正是体现了这种公平和均衡的原则。
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