继承纠纷

 “以房养老”遭遇三重阻碍

                           2011-06-16 法制日报  记者刘建                          

　　“年轻时贷款买房,到60岁临近退休时把房贷还清,然后把房屋抵押给银行或保险公司等机构,这些机构根据房屋的估价每月支付给老人一定费用,使其晚年衣食无忧,直至终老。”这就是“以房养老”所描绘的生活。

　　养老靠儿子还是靠房子?随着我国逐步进入老龄化社会,“养儿防老”的做法渐受掣肘,而“以房养老”的观念正风生水起。“以房养老”将使房屋在承担居住功能的同时肩负起养老的功能,人们投资房产相当于是在为未来的养老做储备。但随之而来的问题是,拥有了房产,又能否保证老有所养?

新型养老方式风生水起

　　訾老先生今年83岁,居住在上海市田林新村。3年前,老人决定将自己居住的房子出售再租赁,用所得的房款支付房租,以此改善生活,颐养天年。经过协商,老人将房子卖给杭先生。双方在签订房屋买卖合同前,曾达成口头协议,即老人在房屋出售之后仍居住在这套房子里,只不过每月支付租金给杭先生,允许“出售方卖房而不迁出、购买方买房而不入住”。在合同签订的当天,双方办理了产权转移登记手续,权利人变更为杭先生。可是不久后,杭先生将訾老先生告至法院,要求其交付房屋。

　　法院认为,该买卖合同既针对常规的买卖事项作出约定,又通过买卖中违约条款的约定解决了被告的居住问题,其实质是买卖双方已经充分考虑到作为出售方的訾老先生业已老迈又急需在有生之年改善自己的生活的现实状况。据此,法院判决,杭先生要求訾老先生交付涉案房屋并交纳违约金的诉讼请求不予支持。

　　随着老龄化社会的来临,养老问题日渐严峻。老年人出于提高自己晚年生活质量的需要,通过盘活房屋价值,为自己提供一笔丰厚的养老金,不失为养老保障的一种有益补充。上海一项“以房养老”潜在需求调查显示,20.45%的受访者表示愿意参加,27.79%的受访者表示可能会参加。

　　然而,“以房养老”模式在实际运作中有点“雷声大、雨点小”。《法制日报》记者了解到,2007年,上海市公积金管理中心曾试推过“以房养老”模式:一种是“以房自助养老”,即65岁以上的老年人将自有产权房屋出售给市公积金管理中心,并选择在有生之年仍居住在原房屋内,出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。另一种是“倒按揭”,即指投保人将房屋产权作抵押,按月从金融机构领取现金直到亡故,相当于金融机构通过按月付款的方式,购买投保人的房屋产权。

　　但在试点中,职能部门发现真正符合条件的申请者很少,真正成功者更是寥寥无几,试点无奈停止。而一些商业机构也曾陆续向老人抛出“倒按揭”式以房养老绣球,不过,接球的老人很少,相关业务也相继不了了之。

“以房养老”仅是锦上添花

　　《法制日报》记者对上海部分老人随机调查发现,他们普遍坦言自己在感情上难以接受“以房养老”模式,在他们看来,房子是要留给子女的。虽然目前退休金不多,但紧一紧还够用,维持日常生活还行,而房子是一笔不小的财产,对儿女以后生活有帮助。

　　上海老年学学会秘书长孙鹏镖也认为,老人对“倒按揭”的养老模式很难接受。很多老人不愿老来卖房,双手空空而去,而且害怕造成家庭纠纷。另外,该政策需要对房产进行合理评估,如果操作不当,可能存在的财产损失问题让多数老人担心。

　　在经济学博士马红漫看来,在数千年“养儿防老”的传统观念下,“遗产”与“养老”问题让中国两代人之间存在着彼此心照不宣的特殊权利义务关系。老人将房屋抵押给金融机构意味着将彻底破坏与子女之间的隐性契约,这或将导致老人晚年难以获得子女们的情感关怀。许多老人认为这样做是得不偿失的。

　　上海大学社会学教授顾骏指出,随着目前的房价高涨,许多年轻人买不起房,父母手中的房产成了他们的指望。抵押了房产,就等于把亲情也给“按揭”了。而高企的房价,已经让拥有一套自己的住房绝非易事,更难提“以房养老”。

　　因此,顾骏认为,在健全的养老制度上,“以房养老”只是锦上添花,但如果养老制度不健全,单靠“以房养老”则有避责之嫌。

　　记者还了解到,“以房养老”推出的最大阻力还来自于金融机构的犹豫。业内人士表示,目前承接“倒按揭”的业务尚不成熟,国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。对银行、保险公司等机构来说,正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的,而“倒按揭”恰恰相反,时间越长风险越大。如何确定“倒按揭”利率也是一大难题,贷款额少,老人不乐意；贷款期长,机构又可能吃亏。

相关法律和制度需完善

　　“‘以房养老’的概念提了很多次,但很遗憾在操作过程中出现了很多断层。”上海律师汪翔说,有老人欲卖公房,而公房要变现很难；有老人想以“商品房”养老,但房子卖掉以后,落户成为新问题。

　　上海市人大代表姚俭建也关注到“操作断层”问题,“‘以房养老’模式的实施涉及多个部门,需要民政局、房管局、人保局、金融和保险机构等结合上海实际,一起来制定具体政策和细则。”

　　上海市静安区公证处的林爱华说,虽然老年人权益保障法中有明确规定,老年人有权依法处分自己的财产,但未明确一旦子女侵权,应当受到什么样的惩处,所以很多老年人在维权时不能理直气壮。在将来新修订的老年人权益保障法时,应设立对老年人居住权的优先保护原则。比如增加保护老年人对自有或者承租房屋支配权的内容。另外,针对子女干涉老年人自有或者承租房屋支配权的问题,可以增加“如果老年人不同意,子女或亲属应当及时迁出其自有住房”等内容。

　　马红漫认为,民政部等主管部门不仅要积极肯定“以房养老”的工作方向,还应当联合其他部门未雨绸缪地做好前瞻性工作。通过征收“遗产税”等税种,鼓励年轻人崇尚独立自主的精神；设立专门的主管机构负责统合、监督各机构归口,切实提高新型养老制度的可靠性并润滑其运转；加快金融机构改革,大力引入竞争机制倒逼其积极提升专业技能,以适应新的金融产品需求。“以房养老”已经成为发达国家养老保障制度良好的补充。我们在引入这一制度概念的同时,也应当参透其中的肌理。有关部门当从我国现实国情出发,有的放矢地做好制度性建设工作,为金融养老制度的正式开行夯实基础。唯有如此,“以房养老”才能够实质性地走入寻常百姓家。