离婚纠纷

 据媒体报道，江苏南京市民乔先生和妻子前不久在河西板块购置了一套商品房，在办理房产证时，夫妇俩写上了还在上小学的儿子的名字;无独有偶，家居江苏连云港的田先生今年8月在东部城区购置了一套海景房，而办理房产证登记产权人名字时，田先生也填上了今年刚刚上学前班的孙子的名字。 

    还有报道说，目前各地家长以18岁以下未成年人名义购房办理产权证的现象越来越多。是什么原因导致这么多家长选择娃娃当“房主”呢? 

    这主要是因为近年来国内有关即将开征遗产税的传闻，有些专家甚至认为，一旦时机成熟，征收遗产税就将成为板上钉钉的事情。很多人为规避可能开征的遗产税，而选择了在房产证上写上子女或孙子女的名字。 

    目前世界上已有100多个国家开征了遗产税，中国虽然目前还没有开征，但有关部门一直在研究起草有关遗产税的暂行条例。因此很多人从“防患于未然”的角度出发，提前让孩子成为房子的主人，不过，除为了规避房产税费外，还有一个原因是，一些父母祖父母出于为孩子提供更多生活保障的想法，在孩子未成年时就以他们的名义购置房产。 

    家长们以未成年人名义购房办理产权证，说明人们房产权属观念及经济行为前瞻意识的提高，但一些法律界学者和实务专家认为，以未成年人名义购房必须持谨慎态度，弄不好会陷入法律“雷区”，因为按照相关法律规定，让娃娃当房主，就意味着父母作为监护人，只具有代理处置权，父母如果日后遭遇离婚，房产的处理就成为颇为棘手的问题，因为房产不属于夫妻共同财产了。此外，夫妻对该房产也没有随意处置权，如果随意处置未成年人的财产，且侵犯了未成年人的合法权益，就要承担相应的赔偿责任。 

    譬如张先生为他未成年的女儿买了一套商品房。一年后，张先生欲将该房产作为向银行贷款的抵押物，为某公司贷款50万元作担保。须知，张先生的这一擅自抵押的行为违反了《民法通则》第十八条——关于监护人“除为被监护人利益外，不得处分被监护人财产”的规定，同时，《未成年人保护法》第二十条也规定“父母或者其他监护人不履行监护职责，或者侵害被监护的未成年人合法权益的，应依法承担责任。”第四十七条规定“侵害未成年人合法权益，对其造成财产损失、损害的，应当依法赔偿或者承担其他民事责任。”因为，擅自抵押未成年人的房产，不仅侵害了未成年人的合法权益，如果造成损失的还应承担相应的民事责任。因此，在法律上张先生是不能以该房产作为抵押担保的。虽然实践中有银行忽视房产的产权人这一细节而办理了房产的抵押融资业务，但是，随着商品经济的发展，公民和法人的法律意识日益增强，银行等融资企业对于贷款业务的法律审查也更加严格，像张先生这种不合规的抵押贷款已经很难获得通过。 

    那么，如何处置未成年人名下的房产才能合乎法律规定呢?仍以张先生举例说:张先生以他未成年女儿的名义购置一套房产，当他想出售这套房产时，必须提供监护人签名保证其具有监护人资格、出售房产是为了被监护人(即张先生女儿)利益的保证书。同时，张先生出售身为未成年人女儿的房屋的情况必须进行公告，公告期为7天，在无异议的情况下，张先生除了按照正常的房屋交易登记程序提交资料外，还需提交售房人(即张先生女儿)的户口簿或出生证、监护人的身份证、单位或团体出具的未成年人(即张先生女儿)监护人证明书，证明其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人的利益。如张先生女儿的监护人只有一个(即张先生本人)，还须提供经公证的监护人证明书，证明张先生是其女儿唯一监护人的资格。 

    显然，父母一方以房产作为抵押等具有法律风险的民事法律行为是与未成年人权益相违背的。父母任一方自然不能轻易利用未成年人子女名下房产用于抵押贷款等事项。让子女来当“房主”，貌似可以规避未来经济方面的不定期损失，实际上将给房产的处置埋下不少纠纷的种子。而这些纠纷，将可能在未来生活中以意想不到的方式出现。(作者单位:江苏省连云港市司法局)