上海法院网2009-05-06
夫妻关系不睦，刘女士离家在外借居多日，因双方诉讼离婚未成，她又回到家中，却发现“城头变幻大王旗”早已是人去楼空。经向房产交易中心了解，在离婚诉讼期间，该房屋被丈夫吴翔(化名)出售给了冠丰(上海)房地产发展有限公司(以下简称：冠丰公司)。遂起诉法院要求确认该房屋转让行为属无效。近日上海静安法院判决，对刘女士之诉不予支持。
1998年9月，刘女士与吴翔结婚。2005年初，夫妻俩购买本市江宁路某号一处房屋，产权登记人为吴翔。因夫妻家庭纠纷产生矛盾，刘女士拿走了房屋原始产权证，从2006年7月离家出走居住在外。2006年10月，丈夫吴翔以原始产权证遗失为由，从房屋交易中心申请补办了新的产权证。期间，刘女士曾起诉与丈夫吴翔离婚，后作撤诉。撤诉当天，吴翔也起诉与刘女士离婚，后也申请撤诉。
与此同时，经中介商介绍吴翔与冠丰公司在2008年7月中旬签订《上海市房屋买卖合同》，约定吴翔将建筑面积为102.61平方米的房屋，以价款198万元作转让。2008年7月31日，吴翔和冠丰公司在房地产交易中心办理产权过户登记，后办妥了钱款交付手续，新的产权证核准日期为2008年8月16日。
2008年9月初，刘女士获悉该房屋已被丈夫吴翔出售，即于9月下旬自行开锁进该房屋内居住。2008年11月5日，刘女士向法院起诉称，该系争房屋属夫妻共同财产，而丈夫未经自己同意擅自将该房屋出售冠丰公司，而冠丰公司明知该房屋属夫妻共同财产，却实施了购买行为。要求确认涉案房屋买卖无效。刘女士认为，该处分行为违反了合同法及房地产管理法不得转让的禁止性规定，应属于无效合同。在丈夫的户籍资料及抵押合同中均反映了吴翔已婚事实，涉案房屋转让价格又明显低于市场价，认定该房屋属恶意买卖。
法庭上，吴翔辩称本人及家父均身患大病，治疗花费了大量金钱，且自己长期病休在家，没有经济来源，仅靠单位发放的基本生活费维持生活。而刘某从2006年7月起就离家，没有尽夫妻的抚养义务。因无力承担该房屋的贷款及巨额治疗费，迫于无奈将该房屋出售给冠丰公司，签约的买卖合同属有效。
冠丰公司辩称，购买吴翔名下房屋提供给实施拆迁作安置房源，该房屋产权登记人为吴翔一人，至于吴翔的婚姻状况及该房屋是否有隐性共有人，不属本公司核实的范围。公司按合同约定付清了全部房款，并办妥了产权过户登记，属于善意取得的第三人。
法院认为，该房屋是刘女士在婚姻存续期购买，她属该房屋的隐性共有人。而吴翔系该房屋登记的唯一权利人，基于不动产的公示、公信原则，冠丰公司有理由相信吴翔为该房屋的完全权利人，所签订的房屋买卖转让，并未违反法律禁止性规定。冠丰公司没有义务去查明该房屋是否还有未经登记的隐性共有人，更没有义务去核实吴翔婚姻状况及夫妻关系。至于吴翔未经刘女士同意擅自处分夫妻共同财产，刘女士可通过婚姻法的规定另行主张权利，遂判决不支持刘女士之诉。（李鸿光）
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