婚前按揭购房离婚时归谁所有，增值如何分割
婚前按揭购房离婚时归谁所有 增值如何分割
法律出现真空 同案不同判 亟待解决
杨晓林律师 罗敏律师
案例导入：
董先生与妻子黄某于2003年确立了恋爱关系。因黄某是北京户口，婚前三个月以个人名义购买了一套经济适用房，支付了20％首付款后，向银行办理了按揭贷款。随后，两人办理了结婚登记，婚后每月房贷均由董先生负责偿还。2007年9月两人拿到了房屋产权证。
2008年5月，黄某向北京市某法院起诉离婚，并要求确认该房为自己婚前个人财产。而董先生却认为该房虽然是在婚前购买，但却是为结婚目的购买，自己每月还贷，房产证也系婚后取得，应属于夫妻共同财产。
一审法院经审理认为，一方在婚前已通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部的购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕。一方在婚前就取得了房产的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化。虽然产权证是婚后取得，但不动产物权登记仅是一种行政管理手段行为，并不能以此作为物权取得的凭证。因此，将该房认定为黄某婚前个人财产，只将婚后还贷部分的一半也就是10万元判决由黄某负责归还董先生。
董先生不能接受这个结果，董先生向中级人民法院提出上诉，认为判决严重有失公平，坚持认为该套房属于共有，退一步说就算不能认定共有，也应该按自己还款比例享受到房屋增值。当初买房时合同价是35万，现在房价为150万，自己只拿到区区10万元，在如今的北京可能连一个小厨房都买不到，自己却面临无家可归的境地。
终审维持了一审判决。
【现象】同类案件判决并不相同
这个案件是北京岳成律师事务所专门从事婚姻家庭法业务的杨晓林律师及其助手罗敏律师代理的，此类案件近几年他们已经代理过多起了，但他们现在却变得越来越困惑了，因为他们代理的另外一起案件，同样是在北京、是在该法院，同样是一方婚前购买按揭房，判决结果却与前个案例的认定截然相反。
白先生与妻子林某于2001年7月在北京登记结婚。白先生婚前以个人名义购买了北京市朝阳区某小区房屋一套，支付了40％首付款并办理了个人房屋按揭贷款。婚后，夫妻共同居住使用该房，并以双方收入偿还房屋贷款和负担家庭生活支出。2002年7月该房产权证下发，登记人为白先生个人。
林某于2007年向法院起诉离婚，并要求分割夫妻共同财产。白先生同意离婚，但认为该房屋是其婚前个人的，与妻子并无关联。
法院认为根据物权法的相关规定，不动产的物权变动应在登记时生效。就被按揭房屋而言，白先生在购买房屋时所签房屋买卖合同仅是房屋所有权变动的原因行为，作为设立房屋买卖合同的立约人，白先生并不能当然因此享有房屋的所有权，白先生仅能享有因签订合同而产生的债权。由于涉案房屋是具有物权性质的财产，根据物权法的相关规定，应是在夫妻双方婚后因登记生效而合法取得，根据我国婚姻法“夫妻在婚姻关系存续期间所得才产属夫妻共有所有”之规定，涉案房屋依法应属夫妻共同所有。法院将该房屋判归林某所有，在扣除白先生的婚前个人首付后，按房屋的市场价值补偿给白先生一半。
法院对这两起案情几乎相同的案件，一个适用合同法，认为签定合同后取得全部债权，物权为自然转化，不动产物权登记仅为行政手段而已；另一个则适用婚姻法和物权法的规定，认定不动产物权的产生应以登记为生效要件，婚后取得的物权理应为夫妻共同财产，从而作出了两份完全不同的判决。
随着房价的步步高升，高额房价已经很少有人能一次性付清，向银行按揭贷款买房已经成了老百姓购房的必然选择。婚前以一方名义签订购房与银行贷款合同并支付房屋首付款，婚后共同还贷并取得房产证的情况非常普遍，但该房屋到底是一方的婚前个人财产还是婚后夫妻的共同财产，离婚时房屋如何确定产权归属，房屋增值如何分割，由于法律没有明确规定，而适用不同法律之间又产生冲突，以至于出现了大量上述同案不同判的案例，当事人莫衷一是。
杨晓林律师指出，颇具讽刺意味的是，2010年1月25日出版的《人民法院报》上刊载了《离婚遭遇按揭购房该如何分割》和《夫妻共同买房离婚时房子属谁》两篇文章，编辑的本意可能是为统一案件审判尺度，但两篇文章所涉及到的北京市第二中级人民法院和海淀区人民法院审理的两个同类个案，定性结果竟然又是相反的，主要理由同上。
由此当事人的合法权益该如何得到保障？
婚前按揭房屋权属认定以及房屋增值是否能够分割问题的三种观点
杨晓林律师介绍说：
第一种观点，该房是一方的个人财产，婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。离婚时尚未归还的贷款为一方的个人债务，对夫妻共同财产还贷部分，返还一半给配偶一方。目前北京上海、深圳等地方法院正是以此观点做出审判指导来审理案件。
之所以将婚前按揭房认定为婚前个人财产，究其原因是因为当购房人与开发商签订了购房合同，并在银行办理了按揭贷款手续、银行将贷款金额划给开发商，具备了办理房产证的条件，购房合同双方都已履行完了合同义务，双方已结束了购房合同的关系。此后，购房人偿还银行借款的行为，属于购房人与银行因贷款行为而产生的履行债务行为，并不影响所购房屋所有权的归属。房产证的取得是债权向物权转化的一种手续而已，属于行政管理的需要，不影响房屋物权的归属。
第二种观点，该房是夫妻共同财产。夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如在婚后取得房屋所有权，无论登记于一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时平均分割。对于一方婚前支付的首期付款，由另一方返还一半；尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还。这种观点以江苏法院的审判意见为代表。
《物权法》颁布实施以来，不动产所有权登记生效的时间被认为是物权取得的时间，并以此认定房屋所有权之归属。如果物权取得的凭证即房产证的时间为婚后，就应认定为夫妻共同取得了房屋的物权，为夫妻共同财产，这种情况下分割时，应考虑婚前一方作出的较大贡献，对未取得房屋所有权的一方应给予相应的补偿。
第三种观点，将该房认定为婚前按揭方的个人财产，尚未归还的贷款为其个人债务。针对夫妻一方在婚姻关系存续期间参与还贷的行为应按借款处理，仅返还共同还贷部分的一半，既不符合配偶一方的本意，又变相剥夺了其拥有自己房产或者投资于其他方面而获益的权利。对按揭房屋在婚后的增值，应考虑配偶一方还货所做的贡献，对其作出公平合理的补偿，而不仅仅是返还婚姻关系期间共同还贷的一半。这以广东法院的观点为代表，是上述第一二种观点的折中。
应从公平角度出发，明确界定婚前按揭类型房屋的权属性质及考虑房屋增值而给予配偶一方以合理补偿。
杨晓林律师和罗敏律师介绍说，他们赞同第三种观点，其原因不仅仅是简单的债权与物权的关系，更应从权属获得的本质和婚姻法上所保护的利益来分析这个问题。
购买房屋的行为发生在婚前，婚前一方所订立合同及实际付款行为应是婚后取得物权的原因行为。在我国不动产买卖合同本身兼具债权和物权合同的性质，夫或妻一方在婚前签订房屋买卖合同之后，尽管未登记，此时其所享有的为物权性的期待，而非单纯的债权。虽然《物权法》明文规定，物权的取得为记载于不动产登记薄时产生。现实生活中，从房屋购买到实际取证需要相当长的一段时间，甚至有些房屋由于种种原因，根本就不能办理产权登记手续。房地产管理部门发放房屋所有权证的行为，其主要目的是为了更好的保护第三人交易安全而公示管理的一种行政手段。显然，机械地以婚后取证的时间来认定房屋的产权性质，有可能造成显失公平的情况产生。
另外，从《婚姻法》想要保护的财产利益本质出发，《婚姻法》之所以要区别一方的婚前个人财产及双方婚后的共同财产，其目的是在区分财产来源性的基础上，公平合理地保护个人财产及共同财产的安全。婚前个人财产是通过个人努力所获得的财产，而婚后共同财产是通过双方婚后共同努力所得到的财产。婚姻法关于婚前个人与婚后共同财产区分的根本标准并不是在财产获得时间上，而在于到底是谁付出了劳动取得了财产，也体现了婚姻法所保护利益的精神所在。
就婚前按揭房而言，一方在婚前从选择开发商开始、到看房和签定买卖合同筹款交首付，到与银行签定贷款合同每个月承担月供，甚至到装修，均是婚前一方支付对价，并承担所有义务。至于婚后的还贷行为，婚前一方继续承担着一半的义务，婚前按揭房事实应属于婚前一方付出劳动所获得的个人财产。如果只是因为婚姻状态的改变或是婚后物权凭证的取得，就将该房屋认定为共同财产，是违背婚姻法的精神，同时也不利于个人私有制财产的保护。
罗敏律师说，将房屋判为一方的婚前个人财产，对另一方仅给予婚后还贷部分的一半的审判思路，认为极不可取。 究其原因，因为每个社会有自己不同的观念及属性，如果要构建新的和谐社会、平缓社会矛盾，就必须要正视中国社会中的传统观念对人们现实生活的影响。结婚时一般是男方负责买房装修，而女方的负责购买家具电器。到了离婚时，男方所购买的房屋早已是天价，而女方所购买的家具电器却是日渐老化变得一钱不值。如果将一方婚前购买的房屋视为婚前个人财产，仅对配偶婚后参与还贷部分返还一半，将是对妇女、儿童及另一方利益的重大损害。
另外，根据我国今年新的房贷政策，计算每户房屋的拥有数量不以人头计而是以一个家庭为计算标准。如一个家庭已有一套未清偿完贷款的房屋，从申请贷款的条件上来说，未购房的配偶一方将不再符合第一套房贷款的条件，而丧失应有的利益。夫妻婚后用共同财产偿还一方婚前财产的剩余贷款，也将会对未购房一方的再次购房能力产生严重影响。离婚时，当婚前按揭房房由几十万飞涨到一百多万时，却只分给对方参与还贷的一半，将会严重违背法律的公平原则，出现极度不正义的情况。
因此，分割时如能考虑到房屋的增值，给予对方以适当的经济补偿，以便对方有充分的信心和足够的条件开始新生活，这将是对双方最为公平的一种做法。
有关婚前按揭房增值合理化分割公式探析
具体如何分割婚后房屋增值的问题，目前司法界同样也尚无定论，有一种观点认为这个问题并不重要，应给法官一定的自由裁量的权利。
罗敏律师介绍说，其实这个问题与确定房屋性质一样至关重要，婚姻案件无小案，特别是房产动辄数十万、百万乃至千万，如何能较为公平的分配房屋价值，对于平衡夫妻关系和促进社会和诣将起到积极推进作用。
对此实务界不少律师以及相关学者们都非常关注此问题，提出了自己的计算公式。今年上半年罗敏律师就与西北政法大学民商法学院陈凌云博士、石家庄学院政法系吉朝珑教授及北京炜衡律师事务所王芳律师、北京汉卓律师事务所姜涛律师展开讨论，对于房屋增值补偿公式具体计算方法进行了有益的探讨和交流，并形成了书面的成果。
例如：
王芳律师曾提出可以考虑分别计算夫妻双方为购房及还贷支付的价款，算出各自支付的比例，再按照该比例对应待分割房屋的现行市场价值，算出非购房一方应得的价款，然后判定房产归属婚前购房一方，并按照这个价款给付非购房一方相应的还贷款，同时支付房屋增值所带来的投资利益。
姜涛律师根据自己多年的实务经验提出，对婚后未购房一方应分得利益提出了这样的计算公式，即：双方婚后共同还贷数额÷实际总房款(总房款本金+已还利息额)／现行市场价值＝双方应共同分割的部分。配偶在双方应共同分割部分的基础上分得一半即可。
这个公式从整体上来说，较公平合理并具有可执行性。但有关学者对此提出异议，认为该公式前半部分是计算夫妻共同还贷部分占总房款（本金加利息）的比例并没有问题，但问题在于这个比例是直接乘以离婚时房屋的市场价值的。这种算法，使婚前购房一方婚前的房屋增值部分被完全抹去，对于婚前购房一方的利益将造成重大损失。
罗敏律师说，关于计算夫妻共同还贷占总房款比例的计算方法，比较简单易行，得到了许多学术界人士的认可，甚至连准备出台的《婚姻法司法解释三（征求意见稿）》也有相关的倾向性意见，但实际并不可取，其不妥之外同样在于未考虑到购房一方的房屋婚前增值。因为计算完还贷比例后，所乘以的还是离婚时房屋现行市场总价值。
从某种程度上说，在分配房屋增值上要做到绝对公平是非常难的。需要考虑方方面面的问题实在是太多，例如婚前一方支付首付款的货币增值以及时间的成本等等问题，这将是一个无比复杂的函数公式。此函数公式如果出台，没有任何实用价值，只会让法官头晕目旋，而束之高阁。
罗敏律师自己提出一个公式，认为可能更为合理，即：双方婚后共同还贷数额÷实际总房款(总房款本金+已还利息额)／婚姻存续期间市场增值（离婚时的市场价值－结婚时的市场价值）+婚后共同还贷部分＝双方应共同分割的部分。配偶在此基础上分得一半即可。
罗敏律师介绍说，这个公式，特别是对于购买时间距离结婚时间较长的婚前购房者而言，可能会更为公平。公式的计算将涉及到三个时间点的数值，第一个时间点是购买房屋时的价值，即总房款的本金，这个价值由合同价格来确定; 第二个时间点是双方结婚时的房屋市场价值。这个确认有一定的难度，可以尝试通过专业评估房地产的公司历史数据或是政府相关部门每年公示的划区域的房屋均价来确定; 第三个时间点是离婚时的房屋市场价值，这个很好确定。双方可以聘请专业评估机构评估就会得出一个较为准确的数据。根据这种计算方法，配偶另一方即享受了房屋增值部分的分割，同时又保护了购房一方的婚前增值部分，对平衡双方的利益、缓解矛盾起到更好的推进作用。
吉朝珑教授甚至考虑得更全面，还考虑到了房屋贬值情况的处理。如果房屋贬值，产权仍归婚前贷款购房一方，婚前贬值部分的损失由婚前贷款购房一方自行承担。婚后贬值总额中各方损失的比例亦应与增值的比例相同。
1、如果计算出对方贬值的数额，且这个数额小于其应付的贷款额的，婚前贷款购房一方还应付给对方这个差价。
2、如果计算出对方贬值的数额，且这个数额大于其应付的贷款额的，损失的差价部分也应由对方自行承担。
婚后贬值总额中各方损失的比例与增值的比例相同，从权利义务相一致的角度考虑是没问题的。增值时对方有分割婚后增值的权利，贬值时对方也应有分担损失的义务。婚后贬值总额中各方损失的比例与增值的比例相同，对婚前贷款购房一方显然是有利而无害的，就像婚后房屋增值，对方按比例分享增值利益，对对方显然是有利而无害的一样。
按照这个算法，无论婚后房屋是增值还是贬值，离婚分割时总有一方对结果是不满意的。增值时对方来分割利益，购房方是不满意的，只想归还对方一半贷款了事。贬值时对方来分担损失，对方是不满意的，只想要回自己的那一半贷款。
杨晓林律师表示，尽管截止到目前的各人相关探讨公式仍不尽完善，但也将使这种补偿操作在实务中更具有实操性，也避免了法官自由裁量权的随意应用，对维护婚姻家庭当事人的合法权益，我们认为是有积极意义的。
但是，在记者采访过程中，也有不愿意透露姓名的的学者指出，目前大量的讨论都在关注如何更加公平的分增值，但首先应不应该分，却没有考虑。举个极端情况：夫妻双方婚前各贷款买了一处房产的情况，那么离婚时不宜于分割一方房产，不然这一方住哪里？那么，如果不进行房屋的买卖，是不是就不应该谈什么增值不增值，就如同股票，在交易之前涨得再高你也没真正赚到钱。看到好多例子是，房权各一个，但还是分增值，那么在这样一个房价涨成这样的年代，是不是对于增值量大的一方太不公平了呢？过几年价格又降了呢？考虑分增值（正的增值和负的增值）是对的，但是必须在房产进行交易后进行。之所以目前这类问题离婚情况多，房子涨得厉害，婚姻中的一方觉得有利可图可能也是其中的一大原因，我们的法律必须做到制止这种卑劣心态的形成，而不是鼓励。
最高院婚姻法司法解释（三）有望彻底解决问题
最高人民法院已将婚姻法司法解释（三）的制定颁布列入规划，自2008年12月份草稿出台，到现在数易其稿。2010年5月底和六月初，最高人民法院民一庭先后在北京及湖北宜昌就婚姻法司法解释（三）（征求意见稿）召开了专家论证会和地方法院座谈会，听取了中国法学会婚姻法学研究会相关学者们以及部分法院一线法官们的意见，民一庭杜万华庭长、程新文副庭长负责组织，显示出了非常的重视程度，其中夫妻一方婚前贷款所购房屋的权属认定，夫妻一方以个人名义举债的处理等问题仍是讨论的焦点问题，学者及法官们提出了许多建设性的意见和建议，但有些方面甚至意见分歧很大。
全国妇联权益部也于2010年7月2日召开了“《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）（征求意见稿）》研讨会，从性别角色角度征求相关学者、专家们的意见。
杨晓林律师介绍说，自去年以来最高人民法院民一庭吴晓芳法官在多次研讨会、培训班上讲话、授课以及其在最高院机关刊《人民司法》杂志2001年第一期上所发表的《当前婚姻家庭案件中的疑难问题探析》中，对婚前按揭贷款购房性质界定问题，认为“应认定为一方的个人财产，尚未归还的贷款为一方的个人债务。在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷部分，应考虑房屋增值收益，由一方对配偶一方进行合理补偿。”虽为其个人观点，但法律业内人士分析认为，这在某种程度上代表了目前最高院官方一定的倾向性意见，值得关注。
记者了解到，在最高人民法院民一庭专家论证会以及全国妇联研讨会上，对于此类婚前按揭房的离婚认定问题，征求意见稿的处理意见有可能是将该房屋视为婚前按揭、登记方的个人财产，尚未归还的部分贷款认定为其个人债务。在婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时房屋的市场价值及共同还贷款项所占全部购房款的比例等因素，由登记方对另一方予以补偿。
按照最高人民法院院司法解释的规划，这个司法解释应当在2010年年底前出台，出台前，最高院不仅要征求专家学者和其他相关实务部门的意见，还要公开向社会各界广泛征求意见后再提交院审判委员会讨论、通过。
杨晓林律师和罗敏律师指出，婚姻法司法解释事关全家万户，关系到民众的基本权利，关系到家庭与社会的和谐稳定，没有任何一部法律的修改能像《婚姻法》这样，全社会人人都能发表出各自的意见，大家出于自身角度各持己见是正常的。衷心希望最高人民法院尽早明确关于婚前一方贷款所购房屋性质的认定及离婚时的分割处理意见，定纷止争，促进和谐家庭、和谐的社会的建立。
链接：一则典型判例：
婚前按揭房离婚该咋分
2010-04-08 来源: 海峡都市报(福州) 本报记者涂明通讯员
丈夫婚前按揭买房，婚后也是丈夫还的月供。那么，妻子对这套房子有份吗?近日，福州中院二审的一起离婚官司，就涉及这个问题。最后法院判决：妻子有份，既包括婚后已付月供款的一半，还包括相应比例的房屋增值部分。
阿祥与晓敏(均为化名)在1999年登记结婚，婚后8年两人离婚。鼓楼区法院查明，1998年8月，阿祥买下福州晋安区一套房子，总价27.2万元，首付8.2万元，余款19万元由他向银行按揭贷款，借款期限自1998年10月至2008年10月，每月归还借款本息2271元。离婚时，按揭款已付至2008年1月份，尚余2008年2月至10月共计两万余元未还。2003年3月，阿祥拿到房产证。
庭审中，阿祥提出这套房子属于他的个人财产，晓敏没份，理由是婚前他就按揭买下了这套房子，首付款是他付的，婚后的月供也主要是他出的钱，房产证上的名字也是他本人。而晓敏则提出，这套房子应属夫妻共同财产。房子仍为个人财产。
鼓楼法院法官认为，这套房子虽然在婚后才取得房产证，但房屋所有权在阿祥签订购房协议时即确定下来，并不能因为阿祥和晓敏结婚而变成夫妻共同财产，所以房子应属阿祥婚前个人财产。但法官同时表示，婚后阿祥逐月支付按揭款，根据有关法律规定，在没约定的情况下，这笔钱属于夫妻共同财产。婚后，一共偿还了按揭款22.4万余元。现双方离婚，阿祥应当将婚后支付的按揭款的一半11.2万元还给晓敏。
对于房子的增值部分，法官认为应认定为夫妻共同财产，这样才能有效避免双方还贷、一方获利的情况，符合民法中公平的原则。由于是婚前交纳的首付款与婚后双方的交款共同保证了房屋能够增值，在分割时对首付款的增值部分应按比例予以扣除。这套房子购买时价值27.2万元，首付了8.2万元，约占购买时总价值的30%。经评估，现在这套房子包括装修价值为61.1万余元，增值额为33.9万余元，按比例扣除首付款增值部分10.1万元，尚余23.8万余元。综合考虑阿祥婚前还贷及应由阿祥继续承担的未还贷部分等因素，晓敏可享受房屋增值份额以8万元较为合适。
最后，鼓楼法院判这套房子归阿祥所有，阿祥支付给晓敏19.2万余元(婚后支付的按揭款的一半11.2万元+房产增值部分中的8万元)。对此判决，阿祥不服，向福州中院提出上诉。福州中院二审维持原判。
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