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借名购买经济适用房协议的法律效力及房屋所有权归属|燃灯者

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2015126  燃灯者  高治

崔立诉白家连、隋婷所有权确认纠纷案

——借名购买经济适用房协议的法律效力及房屋所有权归属

高治(天津市河北区人民法院)

【关键词】  所有权归属  经济适用房  借名购房  协议效力

【裁判要点】

1、实际出资人借用他人名义购买经济适用房的,借名购买经济适用房协议在当事人之间具有约束力,在房屋具备上市交易条件后,名义购房人应配合实际出资人办理房屋过户手续。

2、借名购房行为应遵循登记生效主义的不动产物权变动规则,借名购房协议中关于房屋所有权属于实际出资人的约定仅有债权效力,不具有物权效力。实际出资人仅对名义购房人享有要求后者配合办理房屋转移登记的债权,并不对借名购买的房屋直接享有物权。

【相关法条】

《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条

《中华人民共和国合同法》第八条

【案件索引】

一审:天津市河北区人民法院(2013)北民初字第3510号(20131219日)

申请再审审查:天津市河北区人民法院(2014)北民申字第5号(2014812日)

再审:天津市河北区人民法院(2014)北民再字第3号(2014926日)

【基本案情】

崔立诉称,20061127日和126日,我与白家连签订两份协议书,由我借用白家连名义购买河北区曙光路敬贤里4号楼4201号房屋,以隋婷名义办理贷款,房屋首付款及贷款、契税款均由我承担。20136月,隋婷将我持有的用于偿还银行贷款的存折挂失,致使我不能按时还款。现要求确认天津市河北区曙光路敬贤里小区4号楼4201室房屋归崔立所有,白家连、隋婷配合崔立办理房屋贷款清偿手续(崔立负责清偿贷款)及房屋所有权更名手续(由此产生的全部费用均由崔立承担),逾期还贷产生的利息和滞纳金由白家连、隋婷承担;本案诉讼费由由白家连、隋婷承担。

白家连、隋婷辩称: 1、讼争房是经济适用房,购买该房需要相应购买资格,崔立不具有该资格,无权购买讼争房,崔立与白家连所签的协议违反了经济适用房管理政策,扰乱了市场秩序,根据有关法律规定应认定双方所签的协议无效。2、崔立没有按照2006126日协议的内容按期还款,多次逾期,影响了隋婷的征信记录。即使崔立与白家连所签的协议有效,按照2006126日协议约定,讼争房的所有权也应归白家连、隋婷所有。3、讼争房仍存在抵押权,崔立的诉讼请求影响了抵押权人利益。综上,请求驳回崔立的诉讼请求。

法院经审理查明:20061127日,崔立经案外人介绍,与持有“定向购买经济适用房证明”但无购房意向的白家连签订“协议书”,约定崔立支付白家连5000元补偿款,借用白家连名义购买经济适用房,购房全部出资由崔立支付,房屋归崔立所有,待具备办理过户条件时,白家连配合将房屋所有权过户至崔立名下。当日,崔立将5000元补偿款交付白家连。2006126日,崔立与白家连又签订了一份关于购房贷款的“补充协议”,约定崔立借用白家连名义办理购房贷款,由崔立负责偿还,白家连不负任何还款责任,若崔立不按时还贷导致白家连承担法律责任,则所购经济适用房归白家连所有。2006127日,白家连与其女儿隋婷作为买受人与开发商签订经济适用房买卖合同,购买天津市河北区敬贤里小区4号楼4201号经济适用房一套(讼争房),崔立交纳了该房屋首付款及税费。2007111日,隋婷作为借款人,天津银行振北支行作为贷款人、天津津房担保公司作为保证人,三方签订“个人房产担保借款合同”,由天津银行振北支行向隋婷发放个人住房贷款80000元(直接划入开发商账户),保证人提供连带责任保证。同日,白家连、隋婷作为抵押人,天津津房担保公司作为抵押权人,双方签订“抵押合同”,白家连、隋婷以讼争房抵押给天津津房担保公司作为该公司提供保证的反担保。此后崔立按月偿还贷款至20135月,其间曾有9次逾期还款记录。20136月,因对房屋归属问题发生争执,隋婷将崔立持有的用于偿还银行贷款的存折(以隋婷名义开户)挂失,自20136月起由隋婷实际偿还贷款至今。另,讼争房自交付后由崔立实际占有使用,2009428日,讼争房核发产权证书,登记产权人为白家连、隋婷,他项权利人为天津津房担保公司。

【裁判结果】

天津市河北区人民法院原审认为:经济适用住房属于政府保障性住房,需要一定的购置资格,原、被告明确知晓原告并无购置资格,仍签订《协议书》,将被告白家连的购置资格非法让与原告,利用被告隋婷名义办理贷款手续,违反了经济适用住房相关政策,扰乱了正常的市场交易秩序。现讼争房仍存在他项权,原告的主张势必影响他项权人的利益,故对原告的全部主张,不予支持。遂于20131219日作出(2013)北民初字第3510号判决:驳回原告崔立全部诉讼请求。宣判后,双方当事人均未提出上诉,原审判决发生法律效力。后在法定申请再审期限内,崔立向河北区人民法院申请再审,河北区人民法院经审查,认为原审判决适用法律确有错误,裁定对该案进行再审。

再审过程中,天津市河北区人民法院依法追加天津银行振北支行、天津津房担保公司作为第三人参加诉讼。第三人天津银行振北支行称,在保证我行贷款能够收回的前提下,我行服从法院判决。第三人天津津房担保公司称,只有清偿所有剩余贷款后,我公司才同意撤销抵押权。天津市河北区人民法院于2014926日作出(2014)北民再字第3号民事判决:一、撤销本院(2013)北民初字第3510号民事判决;二、本判决生效后十五日内,崔立一次性清偿隋婷与天津银行股份有限公司振北支行所签借款合同项下全部剩余贷款本息(具体数额以清偿当日银行计算为准),天津银行股份有限公司振北支行及隋婷予以配合;三、本判决第二项所涉贷款全部还清后,天津市津房置业担保股份有限公司及隋婷、白家连共同办理天津市河北区敬贤里4-4-201号房屋抵押权注销登记手续,天津银行股份有限公司振北支行予以配合;四、本判决生效后十五日内,崔立将隋婷自20136月至本判决生效前实际偿还的贷款本息(仅包括正常本金及利息,不含因逾期而产生的逾期利息及复利,具体数额以银行还款明细为准)给付隋婷;五、本判决第二项、第三项、第四项内容履行完毕后,白家连、隋婷配合崔立将天津市河北区敬贤里4-4-201号房屋所有权过户至崔立名下,过户所需全部税费由崔立负担;六、隋婷与天津银行股份有限公司振北支行所签借款合同项下贷款,在本判决生效之前继续由隋婷负责偿还,如因逾期产生逾期利息及复利,由隋婷负担,在本判决生效之后,该贷款由崔立按本判决第二项清偿;七、驳回崔立其他诉讼请求。再审宣判后,各方当事人均未上诉,再审判决已经发生法律效力。

【裁判理由】

法院生效判决(再审判决)认为:申请人崔立与被申请人白家连所签订的由崔立出资,以白家连名义购买讼争房及办理购房贷款,待允许过户时将讼争房过户至崔立名下的协议系双方真实意思表示,协议内容不违反法律或行政法规的强制性规定,其具体情节也不能认定为违反社会公共利益,因此应认定协议有效,双方均应受协议约束,并应依协议约定履行自己的义务。被申请人隋婷虽然未在上述两份协议上签字,但隋婷已实际签订了经济适用房买卖合同及借款合同,说明其以自己的行为认可两份协议的效力,故亦应受协议约束。

被申请人援引《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》及《经济适用住房管理办法》的有关条款,主张申请人与被申请人之间的协议无效。对此,应认为,第一、本案申请人与被申请人双方约定由申请人出资以被申请人名义购买讼争房,待符合上市交易条件后再将房屋过户给申请人,该情形并未被上述文件所直接禁止。第二、上述文件只是对经济适用房购买资格作出一定限制,但并未绝对禁止经济适用房转让,在符合一定条件并缴纳税费之后,经济适用房允许上市交易。也即无购房资格人员只是不能直接从开发商处购买经济适用房,而无购房资格人员因他人转卖而取得经济适用房并未被上述文件所禁止。本案的情形与约定先由被申请人购买,待允许上市交易后再按照原价格转让给申请人的情形并无实质差异,只不过是简化了价款交付手续而已。而后者(约定先由被申请人购买,在允许上市交易后再按照原价格转让给申请人的情形)显然并不为法律、政策所禁止,因此本案情形亦不能评价为违反法律或政策的强制性规定。第三、依《中华人民共和国立法法》第六十一条的规定,“行政法规由总理签署国务院令公布”。上述《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》及《经济适用住房管理办法》并非由总理签署国务院令公布,在效力层级上均不属于行政法规,因此即便认为本案情形违反上述规范性文件,亦不构成合同无效的理由。

民事活动是否损害国家或社会公共利益,应该结合案件实际情况作个别的、具体的判断。本案被申请人在当时并无购买经济适用房的实际需求和意愿,而申请人除讼争房外别无其他住房,其购买讼争房系用于自住而非用于投资或投机,因此申请人与被申请人之间的借名买房行为不能认定存在非法目的,其实际效果与政策规范目的亦不存在明显背离。且依据房管政策,经济适用房在上市交易(也即申请人与被申请人之间办理更名过户)时要缴纳各种税费,政府通过收缴税费的方式已经收回一部分政策补贴性投入,因此亦不能认定为损害国家或社会公共利益。

民法通则第四条规定,“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。被申请人已在签订协议后从申请人处获得5000元补偿款,现房价大幅上涨,被申请人又主张借名买房协议无效,要求按原价格留买讼争房,该主张明显有违诚实信用和公平原则。

综上,被申请人所谓协议书“以合法形式掩盖非法目的”、“损害社会公共利益”的抗辩理由均不能成立。现讼争房已具备上市交易条件,被申请人应配合申请人办理房屋过户手续。

关于申请人崔立主张确认讼争房归其所有的请求,我国物权法第九条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。现讼争房登记于被申请人白家连、隋婷名下,因此不能直接认定讼争房归申请人崔立所有,申请人仅能依据借名买房协议要求被申请人配合办理房屋过户登记。对申请人确认讼争房所有权的请求,不予支持。

因购买讼争房时曾办理贷款,而目前尚有剩余贷款未还清,且讼争房上还存有抵押权,故需待还清剩余贷款,撤销抵押权之后,才能办理讼争房转移登记手续。另外,自20136月至本判决生效前的贷款是由隋婷偿还,崔立亦需将此款返还隋婷后,才能要求对方配合办理过户。庭审中,隋婷表示再审期间的贷款由隋婷继续负责偿还,崔立表示愿意将剩余贷款一次性还清,并愿意将隋婷自20136月至本判决生效前实际偿还的贷款本息给付隋婷。双方上述主张有利于减少诉累,一次性彻底解决纠纷,应予准许。

另,虽然在20136月之前崔立曾出现9次逾期还款记录,但考察实际情况,崔立逾期天数均较短,应非恶意欠款不还,且隋婷现无证据证明因崔立9次逾期还款给其造成实际损害后果,故被申请人主张按照2006126日“补充协议”约定讼争房所有权应归白家连、隋婷所有的抗辩意见,不予采纳。如今后因该9次逾期记录给隋婷造成实际损害,隋婷可另行向崔立主张损害赔偿。

【案例注解】

一、借名购买经济适用房协议的效力问题

现实生活中,因种种原因,借用他人名义购买房屋的情况并不罕见。其基本运作模式是实际出资人与名义购房人签订协议,约定由实际出资人支付全部购房款项,以名义购房人的名义与卖方签订房屋买卖合同(名义购房人需亲自出面办理签订合同的有关手续),将房屋落户至名义购房人名下,同时约定房屋所有权归实际出资人所有,待具备过户条件时,名义购房人需配合办理房屋所有权转移登记,将房屋过户至实际出资人名下。也有人将这种借名购房的行为称作“隐名购房”,用语虽异,其意则一。

一般的借名购房协议如果不具有法定合同无效事由,则基于意思自治的原则,其效力应予认可。本案原告借用被告名义购买的是经济适用房,由于原告本身不具有经济适用房购买资格,于是双方的协议是否有效成为争议焦点。本案原审与再审两种不同的裁判结果分别代表了实务中两种不同的观点。笔者赞同再审裁判意见,也即借名购买经济适用房协议在当事人之间具有约束力,在房屋具备上市交易条件后,名义购房人应配合实际出资人办理房屋过户手续。由于在再审裁判理由中就该问题已作了较详细的阐述,故在此不再重复论证。

要说明的是,再审裁判理由认为“本案的情形与约定先由被申请人购买,待允许上市交易后再按照原价格转让给申请人的情形并无实质差异,只不过是简化了价款交付手续而已”。对此有人提出异议,认为借用他人名义购房与约定他人先买房然后再按原价转卖的情形存在本质差异,不可混为一谈。对此笔者认为,二者在法律行为的构造上确实存在差异,但在当事人的实际利益配置上不存在差异,因此在法律效果上也不应该有差异。

要注意的是,如果实际出资人为规避国家限购政策,借用他人名义签订房屋买卖合同并以他人名义办理产权登记后,又根据借名购房协议要求名义购房人将房屋过户至实际出资人名下或直接要求确认房屋归实际出资人所有的,则不应予以支持。这是因为,与经济适用房管理政策只限制无购房资格人员直接从开发商处购买而不限制因转售而间接取得经济适用房不同,对于限购对象而言,只要国家限购政策不取消,无论是直接购买还是间接购买房屋均为政策所禁止,故出于维护公共利益的需要,限购对象在限购期内要求名义购房人办理过户的,不应支持。但如果限购政策取消或限购对象因其他原因不再被限购(比如其原有房屋已经出售),则过户请求应予支持。[1]

二、借名购买房屋的所有权归属问题

在确定借名购买经济适用房协议有效的前提下,接下来的问题是能否如协议中所约定的那样直接认定房屋所有权归实际出资人所有。

对此问题,所谓“事实物权”的理论相当有力。比如有学者认为,“在我国不动产交易实践中, 常常出现这种现象: 某人实际购买了房屋, 不愿用自己的名义办理所有权登记, 就将房屋所有权登记在亲朋好友名下,但实际又没有赠与或者放弃房屋所有权的意思。其中, 实际购买人就是事实上的所有权人, 登记权利人享有的是法律上的所有权”,并认为“在不涉及第三人利益的情况下, 法律以保护事实物权为基本出发点, 保护的基本措施是异议抗辩登记和更正登记等”[2]实务中,也有法官认为,现实中存在大量不具有登记外观的事实物权(其中就包括借名购房场合下实际出资人的事实物权),在不涉及第三人利益的情形下,不动产事实物权优于登记物权,依法应支持事实物权人的确权请求。[3]

相反观点则认为,因法律行为取得不动产物权的,以完成登记为生效要件,借名购房协议中关于房屋归实际出资人所有的约定仅在当事人之间有债的效力,不具有物权效力,实际出资人不能根据借名购房协议直接取得房屋所有权。名义购房人在对外签订购房合同后完成了产权登记,其是唯一合法的房屋所有权人,并不存在实际出资人的所谓事实物权。实际出资人仅对名义购房人享有债权,名义购房人负有将房屋所有权转移至实际出资人的义务。[4]

笔者同意第二种观点。我国物权法第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。”其中法律另有规定的情形是指物权法第二十八条至第三十条所规定的因司法裁判、仲裁、政府征收、继承、受遗赠、合法建造等非依法律行为而引起的物权变动,以及土地承包经营权、地役权等实行登记对抗主义而非登记生效主义的特殊物权。除这些例外情形之外,其他的不动产物权变动都必须严格遵循登记生效主义。借名购房是基于法律行为而取得物权,且权利标的是房屋所有权,显然不属于上述法律另有规定的除外情形,因此必须严格执行登记生效主义,只要借名购买的房屋还没有登记到实际出资人名下,就不能承认实际出资人享有物权。如果承认实际出资人与名义购房人之间关于房屋所有权归属的约定具有物权效力(直接确认实际出资人是所有权人)等于是采纳了债权意思主义的物权变动模式,这与我国物权法的立法指导思想是相抵触的。

换一个角度,借名购房其实可以被理解为是一种“间接代理”行为。民法所规定的代理是指直接代理,即代理人在代理权限内以被代理人的名义实施法律行为,法律效果直接对被代理人发生,代理人本身不是法律行为的当事人。而在间接代理中,间接代理人不是以被代理人的名义实施法律行为,而是以代理人自己的名义实施法律行为,法律行为的效果首先对间接代理人发生,然后间接代理人再基于与被代理人之间的协议,将因该法律行为所获得的权利转移给被代理人。[5]在借名购房的场合,名义购房人要以自己的名义亲自签订合同,故可视为间接代理人,而幕后的实际出资人则可视为被代理人。房屋买卖关系仅存在于名义购房人与卖方之间,实际出资人与卖方并不存在法律关系,也不能基于房屋买卖合同直接获得权利。实际出资人只能根据与名义购房人之间的协议要求名义购房人将房屋所有权转移给实际出资人。

第一审法院合议庭成员:常春丽、苗佳、刘捷

再审法院合议庭成员:高治、路子凤、张杰

 [1] 天津市高级人民法院在20135月发布的《当前民事审判若干问题的指导意见(讨论稿)》中指出:“1、关于借名买房问题①实际出资人为规避国家限购政策,借用他人名义签订商品房买卖合同并已办理产权登记手续后,请求人民法院确认房屋所有权归其所有的,因该行为违反国家房屋限购政策,法院对此不予支持。②实际出资人借用他人名义购买经济适用住房、限价商品住房等政府保障性住房,在符合上市交易的法定条件之前,实际出资人请求被借名人协助办理房屋所有权转移登记手续的,不予支持。符合上市交易的法定条件,且当事人依法交纳相关转让税费的,可以支持。③其他借名买房行为,如不违反法律、行政法规的强制性规定,不损害国家、集体以及他人的合法权益,该约定有效。如依法能够办理房屋权属登记,实际出资人请求被借名人协助办理房屋所有权转移登记手续的,应予支持。”

[2] 孙宪忠、常鹏翱:“论法律物权和事实物权的区分”,载《法学研究》2001年第5期。

[3] 魏海:“不动产事实物权的判定依据及冲突解决规则”,载《法律适用》2010年第4期。

[4] 周峰、李兴:“隐名购房行为的法律性质认定与执法对策研究”,载《法律适用》2012年第8期。

[5] []卡尔.拉伦茨:《德国民法通论》,王晓晔等译,法律出版社2003年版,第499页,第819821页;王泽鉴:《民法总则》,中国政法大学出版社2001年版,第447页。

小林律师
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