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涉外规范
法制较齐全 先登记先得利 德国不动产登记具有司法效力

http://newspaper.jfdaily.com/shfzb/html/2014-10/14/content_24891.htm?from=groupmessage&isappinstalled=1

20141014   上海法治报

    本报综合报道

  目前,国务院《不动产登记暂行条例(征求意见稿)(以下简称《征求意见稿》)正处于征求意见之中。该条例对整合不动产登记职责,规范登记行为,方便群众申请登记以及保护权利人合法权益无疑具有重要意义。有专家表示, 《征求意见稿》 中还存在一些制度设计不完善或者规定不明的情况,而不动产立法较为成熟的德国等国家,在这方面有值得我们借鉴之处。

  【德国】

  不动产登记具有公信力

  德国关于不动产登记的立法比较完善,主要表现为1896年制定的民法典的第三篇(即物权篇)1900年出台的《不动产登记条例》和与其配套的施行细则以及修订的《不动产登记命令》等。另外,《住宅所有权和永久居住权法》等特别法中也有相应的不动产登记程序性规范。上述立法共同构成了不动产的设立、移转、变更和废止的具体规则,这些规则尤其强调了登记在不动产变动中的重要作用。

  以商品房买卖为例,通常情形下,只有买卖双方完成了不动产登记之后,房屋所有权才成功转移。不动产登记具有鲜明的国家公信力,具有取得社会一体信服的法律效力。无论不动产权利是否存在瑕疵,只要第三人基于对这种公信力的信任,依据不动产登记簿取得登记的权利,就应当得到充分保护。

  除了规则的完备,德国不动产登记制度中还有许多特色。比如,德国不动产登记机关设在地方法院,专司不动产登记职责,其登记行为具有司法性,登记效力与初审法院的判决相同。因不动产登记发生争议的,无需再行起诉,而由当事人直接向上一级法院提出上诉。

  公证对不动产登记的准确性提供强有力的保证。虽然德国民法并没有规定物权变动必须办理公证,但根据德国立法,为了确保不动产登记的准确性,公证人可以对当事人意思表示的真实性予以证明,保证不动产登记物权与事实物权的一致性。德国不动产登记的公信力,实际上是由登记机关和公证机关共同保障的。

  登记机构建立责任赔偿保险制度,由登记机构及其工作人员通过保险的方式建立责任赔偿基金。对登记错误造成的责任赔偿,先由国家赔偿,再对负有责任的个人进行追偿。为防范公证人员风险,公证员及公证人协会也会购买职业责任险和团体险。法院判决赔偿后,根据保险范围由保险公司支付。

  登记在前具有优先顺位

  我们知道,不动产往往具有价值高、用途广的特点。所以,不动产之上往往可以设立性质相容的多个物权,而源于物权排他性的特点,任何一项物权的变动都有可能影响到他人的利益。最为典型的是同一不动产之上的多个抵押权,这些权利的实现必然存在着竞争,甚至冲突。德国民法的解决方法是,依法确定这些权利实现的先后顺序,即顺位制度。这种顺位制度,就是依据登记制度建立起来的。通常来说,登记在前的权利,具有优先的顺位,可以先行实现。

  为了保障主要经营目的的实现,德国法中还有顺位保留的特殊规定。比如,在同一不动产上需要设立多个抵押权,在主要债权人的抵押权设立之前,次要债权人的抵押权可以先行登记设立,但债务人为了保证主要债权人抵押权的优先性,同时也是为了保证自己主要目的的实现,就有保留其不动产上设立第一顺位抵押权的必要。这种顺位保留必须通过不动产登记得以实现。与顺位保留相似的是顺位变更,比如同一不动产上的两个抵押权人,可以将他们的抵押权顺位予以交换。这种顺位的交换,也需要通过办理登记得以实现。

  预告登记防止一房多卖

  预告登记制度为德国民法所创立,是不动产登记的特殊类型,对不动产物权请求权的实现具有重要意义。这一制度可有效避免因开发商恶意而出现的一房两卖或数卖。

  众所周知,不动产登记通常都是对已经完成的不动产而言的,而预告登记的是将来发生的不动产物权变动的请求权。以商品房预售为例,购房人与开发商签订预售合同后,只享有合同法上的请求权,很难防止卖方将房屋再次转卖给他人。在此情形下,原购房人恐怕只能追究卖方的违约责任,而很难取得所购房屋的所有权。

  如果购房人将其请求权纳入预告登记后,其请求权就具有了物权的排他效力,卖方任何违背预告登记内容的处分行为都是无效的。也就是说,预告登记制度可以确保购房人取得所购房屋的所有权。

  更正和异议登记防出错

  现实生活中,因登记机关或当事人的原因,或出于有意或出于无意,难免会出现登记权利与事实权利不符的情形,德国法律为真正的权利人提供救济。根据登记错误的原因不同,更正登记可以由不动产权利人或者利害关系人提出,也可以由登记机关自行提出。

  考虑到更正程序可能需要一个较为复杂的过程,法律有必要在更正登记程序之外,设立异议抗辩的登记制度,作为一种临时性的救济措施。

  异议抗辩纳入登记后,登记权利人的处分权就会受到限制。作为更正登记之前的一种临时性措施,如果许可异议登记长期存在,将会影响不动产物权秩序的稳定状态。因此需要法律限制异议登记的生效期间。如果异议登记申请人提起的异议最终不成立,造成不动产权利人利益受损的,申请人还应当承担赔偿责任。

  德国还有不动产合并与分立登记的规定,这对第三人利益保护尤为重要; 如果同一不动产上的多个物权归受于一个主体的,德国还有专门的不动产物权混同的规则。

  【美国】

  房价超100万需交豪宅税

  在美国,无论是房地产买卖、抵押、出租及房地产证券化等,都有一个前提,这就是产权清楚。根据美国房地产契约登记制度要求,凡是影响房地产权益的文件、契约、抵押合同、租赁合同、房地产征税、法定规划图则等,都要登记。

  房地产登记机关一般是房地产所在县的政府登记办公室。申请登记的文件契约必须附有完税证明,同时交纳登记费。购房人在政府部门进行注册登记后,一般情况下24周便可完成登记备案。虽然产权的登记需要时间,但产权的转移在过户日已完成。进行登记以后,业主的信息全部在政府留有备案,未来将房屋出租或出售,均不需要类似房产证等文件。但是,经过登记的房地产权并不确保产权完全清楚,因此,在房地产交易过程中不能仅凭政府的登记来确定房屋产权状态,必须有其他保障制度。

  除了房款和登记费用,在美国购房还需要交纳其他费用,相关税费因各州地方法规不同而存在较大差异。在加利福尼亚州,买房时的一次性费用包括房款、600美元至1000美元的第三方公证手续费、大约1500美元的产权终身制产权保险费、由县政府收取的300美元至600美元的过户费、每年500美元的房子自然灾害保险费、300600美元的房屋检查费、50120美元的公证费登记费。所需交纳的持有费用包括房产税、物业费、自然灾害保险和火险、园丁费等。这些税费因所在位置、建造年份、占地和房屋大小而有所不同。房产税的一般基本税率是一年1.2%,新房的社区建设税可额外增至0.1%0.7%

  在纽约,买房时除了付房款外,其他需要交纳的一次性费用包括约占房款0.4%的产权保险、1.8%的转让税、0.16%的律师、登记费用、0.1%的调查费等杂费等。持有费用包括2%3%的房产税、每月的管理费等。房屋价格超过100万美元的,还需要交纳1%的豪宅税。此外,外国人需要缴纳收益税,并预缴外国人房产投资预扣税。

  目前,美国联邦收益税为净资本收益的15%。净资本收益金额即房产收益减去原购买价、交易费用,以及房屋整修费用。纽约州收取净资本收益的8.82%作为非居民收益税。根据外国人房产投资预扣税相关规定,外国人需在交易完成时承担预扣税义务,税率约为总售价的10%。

  【法国】

  对不动产追溯可达30

  1804年,法国颁布著名的《民法典》,其中关于公民无权变更登记效力的规定,成为世界上最早的关于不动产登记的法律文献。但出于对贵族阶层利益的考虑,最终施行的 《民法典》 对不动产交易中的登记只作为“对抗”条件,而非必要条件。换句话说,所谓不动产登记,即对不动产物权变更行为起证明效力,以对抗第三人,如果登记事项实质上不成立或无效,该登记不得对抗善意第三人。

  法国这样的立法对后世影响深远,一定程度上解决了不动产交易的风险问题,但是,专业人士分析认为,这种契据性质的登记模式,其本身所具有的“非必要条件”使得保障效果打了折扣。

  在这种登记制度下,因登记不作为不动产物权变动的要件,登记机关也就无须对不动产变动进行实质审查,仅为形式审查,登记机关的责任也远不如德国产权登记制度下的登记机关重。但是分析认为,综观法国《民法典》 可以看出,立法者对更为重要、更为复杂的不动产物权变动,如抵押、赠与、强制出卖不动产等,均法定要求公证,非经公证不生效。

  法国民法制度下,对于物权变动,取得了债权就等于取得了物权,登记的目的是为了对抗第三人,其最大缺陷在于交易安全方面存在漏洞,即出售人在出售不动产后,如果尚未登记公示,可能将该不动产再行出售,对后来的出卖行为予以登记公示,造成“一房多卖”; 原买受人依原合同已取得该不动产的所有权,在未公示情况下也可将该不动产转让。

  这种制度在实践中容易导致物权重复现象,也不利于保护合法买受人和善意第三人利益,登记公示对抗制度对交易安全的补救,并不能从制度上消除这一安全隐患。但随着法国公证人制度和不动产买卖制度的不断完善,上述情况出现的可能性已接近于零。实际上,在进行一桩不动产买卖或变更的过程中,公证人会根据不动产的登记情况,对该不动产相关的各个方面进行评估和审查,而这一评估和审查的最长追溯期可长达30年。公证人会认真核查30年来涉及该不动产的所有贷款和赠予情况、买卖纠纷,甚至邻里协议,以确保买卖双方的合法利益。

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