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段凤丽律师
以“假离婚”来规避限购令的法律风险分析

本月17日,“京十五条”开始施行。已拥有两套及以上住房的北京本地户籍家庭,将不能再新购住房;已经拥有1套及以上住房的外地户籍家庭,也不能再购住房。同时,外地人如购房必须提供在京连续5年(含)以上的纳税证明或社保证明。 

 政策出台后,不少房屋中介开始给购房者出主意,以规避限购令。由于限购令是以家庭为单位的,因此,这次中介出的主意仍然是家庭的拆解和重组。例如:本市户籍的可以假离婚,买了房再复婚;外地户籍的可以找北京人假结婚,买房后再离婚;找公司开假的纳税证明;甚至做假证件。

  于是有人问:

   一、如果是假离婚,房子只会判给夫妻的其中一方吗?是否可以让这对夫妻达到假离婚的目的:房子归其中一人所有,另一个人再买一套房?

根据婚姻法第39条之规定, 离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。

也就是说在离婚财产分割时,按照协议优先的原则,即如果双方对财产分割达成一致意见,一般情况下,为尊重公民的财产自由权,法律并不过问和干涉双方的具体分割方案是否公平合理。尽管假离婚者有着其他的目的,但只要它是按照法律程序进行的,其对财产处分的约定也是有法律效力的。即使双方约定一方净身出户,所有财产都归属另一方,只要不能证明签此协议时一方存在欺诈胁迫,那么这样的外人看来不可思议的协议,对内即对夫妻双方都是具有法律效力的。这样,假离婚者约定房产都归其中一人所有,是完全行得通的。

 至于双方假离婚时约定房子归一人所有,离婚后另一方能否再买一套房,按照京十五条之前的京十二条银行贷款“认房又认贷”的规定,这种可乘之机其实是比较少的。具体要看京十五条的具体操作规则。

二、这种假离婚面临的风险都包括哪些?

 假离婚虽然是以合法形式掩盖非法目的,但由于公民有结婚离婚的自由,有处分自己财产的自由,又因为婚姻中的恩怨是非这些感情因素是无法为外人道的,所以在当事人(完全民事行为能力人)已明确表达了自愿离婚的意思并依法定程序解除婚姻关系后,对自己离婚的效力无法用“意思表示不真实”主张无效、对财产的处分结果无法简单用合同法中的“显失公平”予以撤销,因此,不管双方出于什么动机离婚,离婚的效力却是真实有效的。

因此,只要双方按照法律程序完成了“假离婚”的手续,从身份上来说,双方婚姻关系解除,不再具有配偶身份,任何一方再与他人结婚,都是受法律保护的,另一方无法以双方之间只是假离婚,并且约定了复婚的条件而主张对方的婚姻无效。

第二、双方在假离婚时约定的财产分割协议产生效力。为消除房产登记记录,假离婚双方往往会协议约定将房产归一方所有,因为假离婚是有其他目的的离婚,所以,表面上看来,这种协议是以双方完全自愿的表象呈现出来的,即使看来不合情理,另一方当事人往往无法举证否定协议的效力在离婚后,取得财产的一方如果反悔不同意复婚或主张财产已归自己所有不同意再变更所有权,另一方无法通过法律途径寻求救济。

此外,根据法律的规定,结婚前双方各自拥有的财产属于个人财产,不认定为夫妻共同财产。因此,如果办理假离婚,拥有房产的一方在复婚时不同意变更房产登记的话,另一方就只能吃下哑巴亏。
   最后, 婚姻是男女双方以共同生活为目的、具有社会认可的夫妻身份的两性结合。而假离婚会给夫妻双方,甚至子女的生活带来一定的阴影,有可能会让当事人在感情上出现不可挽回的损失。特别是如果弄假成真,损失一旦形成,后悔也来不及了。

三、曾经出现的为拆迁多分房而“假离婚”,应成为前车之鉴

 实践中,为了谋取拆迁利益而假离婚的现象也屡见不鲜。因为离婚后拆迁安置的权利人变成了两户,能够拿到更多的拆迁安置款。曾有报道称,为拆迁补偿,村民“扎堆假离婚”

在这种为钻国家政策的空子而假离婚的案件中隐藏着各种各样的风险。首先,因为国家的制度和政策都处在不断变动与完善中,对此,当事人无法预料,因此导致离婚后并未达到预期的目的。第二,一方假戏真做,导致另一方人财两空第三,假离婚对于夫妻双方的感情会产生很大影响,尤其是存在一方稍有迟疑或不满的情况,另一方因为心理失衡而做出极端的行为,甚至触犯刑律。第四,假离婚中伤害最深的是无辜孩子,父母不择手段、唯利是图的决定会影响孩子正确的人生观、价值观,并造成其缺乏安全感和信赖感对其身心健康造成终生的负面影响。最后,假离婚会导致当事人社会道德评价的降低,败坏民风,使离婚工具化。

总之,假离婚通常出现在当事人欲获取的经济利益能够动摇或者抵消其对婚姻的尊重与信仰时,或者当一方当事人有了外遇,从而通过各种理由(主要是能获取暴利)来欺骗对方离婚。公共政策专家及政府人士均表示,今后,政府在拆迁补偿的政策制定上要更加完善、逐步弥补漏洞,采取有效措施减少此类现象。此外,这种不断波及的社会风气也令人担忧。

 四、有必要从制度上审核和处罚“假离婚”吗?

 假离婚虽然是以合法形式掩盖非法目的,但由于公民有结婚离婚的自由,有处分自己财产的自由,又因为婚姻中的恩怨是非这些感情因素是无法为外人道的,所以在当事人(完全民事行为能力人)已明确表达了自愿离婚的意思并依法定程序解除婚姻关系后,对自己离婚的效力无法用“意思表示不真实”主张无效、对财产的处分结果无法简单用合同法中的“显失公平”予以撤销,因此,不管双方出于什么动机离婚,离婚的效力却是真实有效的。

 也因为上述的原因,审核真假离婚是有相当难度的,也是没有必要的,因此也无需从法律或制度层面上去处罚假离婚者。为追求经济利益的假离婚隐藏着巨大风险和后患,往往使游戏法律和婚姻者受到事先无法预知的困扰而追悔莫及。正如布鲁斯的比喻,你激怒了婚姻,婚姻必然抛弃你

 五、夫妻假离婚后能各自拥有两套住房吗?一旦复婚后,就变成了共有四套住房,是否算超标呢?另外,如果夫妻已各自有了一套房,复婚后是否也不能再买第三套住房呢?

 由于京十五条对购房的限制是以家庭为单位的,对单身者个人购房的限制并无明确具体的规定,但是,可以推定的是,既然一个京籍家庭只能购买两套住房,那么离婚后以单身状态申请购买住房如果也允许拥有两套住房,显然是不合限购政策的初衷的,那才真正变成了鼓励离婚了。

同样根据限购令以家庭为单位限购两套房,对于复婚后已经拥有了两套住房的家庭,不能再买第三套住房。

 六、如果夫妻之间在离婚前签了协议,上面明确了是假离婚,购房后再复婚,这种协议有效吗?如果一方违约一方起诉法院认这个协议吗?

在假离婚的情况下,无论双方是去民政局登记离婚,还是去法院诉讼离婚,都要本人亲自到场表达自愿离婚的意思,所以双方呈给离婚登记人员或法官的协议上肯定不会写明二人是假离婚,也就是说这种明确双方是“假离婚,购房后再复婚”的协议只是双方的私下协议,是一种因为违反法律的强制性规定而无效的协议。因为“复婚”即“再结婚”,也同样要符合结婚的实质要件和程序,这里最密切相关的一点是,公民有复婚的自由,也有不复婚的自由,以一纸协议要求对方必须跟你复婚,有限制他人婚姻自由的嫌疑,自然不受法律保护;为此设置的惩罚性措施同样不受法律保护。所以任何一方以为有了这一纸协议就可以保证自己的合法权益的想法,尤其是以为“假离婚”对双方并无真离婚的约束力,从而轻率听信对方对财产处分及其他事项的安排,是对法律的误读和对自己极其不负责任。

 七、律师建议 

 就像尽管法律提倡以感情为基础的婚姻,但却无法约束人们结婚的动机一样,法律同样无法约束限制人们离婚的动机,这诚然会给某些人滥用婚姻自由权提供可乘之机,而且造成在较大的利益诱惑面前,在某些人眼里婚姻就成为“最软的柿子”。然而,尤其在现代社会,婚姻本身又是脆弱的,它常常经不起那么多的考验,尤其是一纸复婚的承诺是相当不靠谱的,它只具有道德的约束力,而无法律拘束力。所以,以假离婚来规避限购令,先不说理论上的可能性是否具有现实中的可操作性,即使可以获得这些期待的利益,也需要仔细考虑一下值得让婚姻冒那样的险吗?

既然假离婚骗房产在制度上和操作上很难甄别从而难以得到限制,就更需要政府在政策制度设计时思考其科学合理性和可操作性。 

 

小林律师
段律师