战略合作: 上海    南京    江苏    浙江       四川    云南
台湾    香港    美国    加拿大    日本    德国

婚姻、继承家事法律咨询热线
 010 - 6184 8123
转:邓雯芬律师、段凤丽律师
邮箱:yangxiaolin@tiantailaw.com
北京市朝阳区
北辰东路8号汇宾大厦A座6层北京天驰君泰律师事务所

信息检索

您现在的位置:首页 - 律师视点
段凤丽律师
婚前按揭购房离婚时增值部分如何处理?

计算方式不一 冀望指导案例结束争论

 

日期:2011-12-01      中国妇女报   

 

 

最高人民法院812日公布的关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第10条明确:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。

 

依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”

 

根据此条解释,夫妻一方婚前签订购房合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,房屋登记在首付款支付方名下的,离婚时仍然秉承协议优先的精神,即产权归属和补偿首先由夫妻双方协商处理。在协议不成时,人民法院可以将产权判归登记方,相应的剩余贷款也由登记方自行偿还,同时对双方婚后共同还贷部分及其对应的财产增值给予另一方合理补偿。

 

该司法解释公布以来,给另一方到底如何补偿,存在很大争议。最高人民法院在8月出版的《最高人民法院婚姻法司法解释(三)理解与适用》中提出了一个被很多法院采用的简便实用的补偿款计算公式,具体为:房屋现值÷购买房屋总支付款(首付+按揭贷款本金总额+贷款利息总额)×共同还贷总额(包括本金和利息)÷2,这个公式与笔者之前设计的公式是一致的。

 

以“浙江婚姻法新解释第一案”为例:

 

据《检察日报》报道,200710月,孟芳和许峰登记结婚,婚后随丈夫从湖北来到宁波生活。许峰在宁波一家民营企业担任技术主管,收入不菲。但结婚没多久,就有一个自称与许峰同居多年的女子跑来吵闹,要求许峰赔偿10万元,这事给新婚的家庭罩上一层阴影。20092月,儿子出生,看似美满幸福的家庭却出现了裂缝,夫妻俩吵架越来越频繁,甚至出现了家庭暴力。今年7月底,孟芳向法院提起离婚诉讼,并要求分得一半财产。

 

孟芳称,房子是她在婚前首付3万元购买,婚后和丈夫一起按揭还款。她据此认为,房子是夫妻共同财产,房子现在价值100万元,自己完全应该分得一半房产,丈夫最起码应按照房价的一半补偿她。但最终判决却出现了令她难以接受的结果:法院适用婚姻法解释()10条,房子归前夫,前夫补偿她9.7万元。

 

法院认为,房屋是许峰婚前签订的买卖合同,许峰支付了首付款,并且登记在其名下,房屋应属他个人所有。孟芳所说的婚前出资购房款3万元,因无证据证明,法院不予认定。当时房屋总价为49.9万元,首付了16万元,向银行贷款33.9万元,购买后双方共同还款约9.7万元。房屋原价49.9万元,双方一致确认房屋按原有价格的两倍确定价格。据此,许峰应当补偿孟芳9.7万元÷2x2()=9.7万元。

 

办案人员介绍,孟芳提出房子是由自己首付的,但却没有银行取款存根、见证人之类的证据,依照婚姻法解释()判决,她只能拿到房子按揭和增值部分的价款。

 

还有律师提出了这样的公式,另一方补偿数额=双方婚后共同还贷数额÷房屋总价款(房屋合同价+已还利息额)/纯增值部分(现行市场价值-房屋总价款)+共同还贷数额÷2,其差别在于房屋总价款的计算方式不同。最高人民法院公式中加上了全部的房屋利息,而这个公式加上的仅是已偿还的利息。房屋总价款中计算上全部的房屋利息,事实上并未真正保护双方的利益,尤其损害了未购房一方的利益。长此以往,将对社会的和谐和稳定产生不利影响。

 

最高人民法院民一庭吴晓芳法官撰文还提到一个公式,“即双方应共同分割部分=夫妻婚后共同还贷部分÷实际总房款{总房款本金+已还利息}×离婚时房屋的市场价值,这种计算方法相对比较公平。实际分割时考虑到需要照顾子女和女方的权益,不能完全对半进行分割。比如双方应共同分割部分的数额为30万元,如果是男方婚前贷款买房,根据案件的实际情况,可以判决给女方超过15万元的补偿。

 

增值问题不可规避的是假如离婚时房屋出现贬值的情形,从照顾子女和女方权益的原则出发,起码应补偿女方婚后共同还贷部分的一半。因为婚后共同还贷的义务是因一方婚前购买房屋的行为派生出来的,只要夫妻双方不是施行分别财产制,无论婚后用谁赚的钱归还银行贷款,都属于夫妻共同还贷,因婚前一方决策行为而导致的房屋贬值由其承担是合情合理的。

 

增值补偿问题对当事人生计问题影响很大,值得欣慰的是,最高人民法院也提到,假设购房者为男方,离婚时双方无子女,或有子女但女方经济独立,无需照顾,则可直接适用此公式分割。但如离婚时,子女两岁以下,须随女方生活,女方经济困难的,在分割不动产时,应照顾女方和子女利益,给女方多分。如果法官认为该部分全部增值都分给女方才足以体现照顾子女和女方利益时,该判决结果并不违反该司法解释的规定。若离婚时,女方没有住处,则人民法院可判决男方给予女方帮助,并让承担抚育子女义务的女方在此房屋居住,直到其另有住处或再婚。

 

婚姻法司法解释事关千家万户,关系到民众的基本权利。据不完全统计,现在网上热议的增值计算公式已达八种之多,衷心希望人民法院能尽早以指导案例的形式明确关于婚前一方贷款婚后还贷增值如何分割,尽早结束争论,促进和谐家庭、和谐社会的建立。
(作者系北京岳成律师事务所婚姻家庭专业律师)
(杨晓林 段凤丽)

 

 

小林律师
段律师