法律法规

2015年1月14日   北京一中院  朱文君 曾巧艺

　　近日，我院审结一起确认合同无效纠纷上诉案件。案件的双方当事人对于一份农村房屋买卖合同的效力产生了争议。

　 1987年7月30日，经他人介绍并见证，张某（甲方）与丁某（乙方）签订《买卖房屋协议》一份，约定甲方购买乙方所有的海淀区明光寺某院落的北房三间房屋，房屋费共计24000元。后张某携家人进住该房屋且一直居住使用至今。长期以来，张某及家人所居住的上述房屋已形成独立院落。1987年12月，张某将其及家人的户口迁入上述房屋所在地并单独立户，现户主为张某之妻李某。在2010年6月19日丁某去世之前，张某从未与丁某就上述房屋权属或使用发生过纠纷。2014年1月，丁某子女就上述房屋买卖协议的效力问题诉至法院，要求确认丁某与张某某于1987年7月30日签订的协议无效，并要求腾退这3间房屋。一审法院判决驳回了丁某子女的诉讼请求。丁某子女不服一审判决，上诉至北京一中院。

　 二审法院经审理后认为，本案的争议焦点在于张某某与丁某签订的房屋买卖协议是否违反合同订立时的法律、行政法规的强制性规定。事实上，丁某子女对上述房屋买卖相关事实无异议，对张某落户、居住使用的相关事实亦无异议，仅以双方房屋买卖违反法律规定为由主张协议无效。

　 法院认为，首先在张某与丁某签订房屋买卖协议时并无法律、行政法规对农村私有房屋买卖做出禁止性规定，1999年5月6日国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》虽对上述买卖行为做出了禁止性规定，但却是在本案诉争房屋买卖协议签订之后出台，因此该份买卖协议应当认定为有效。况且，本案中双方签订的房屋买卖协议已经实际履行完毕，张某亦将本人及家人的户口迁入房屋所在地，并长期居住使用至今。另外，在双方签订协议后至丁某去世前的二十余年中，丁某及其家庭成员均未对该协议的效力提出异议，从维护交易秩序、社会公平的角度出发，张某与丁某之间的买卖关系也应当受到法律的保护。据此二审法院判决驳回了丁某子女的诉讼请求，维持原判。