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法官：以实际产权登记人为准 律师：买房只登记一方名字不视作赠与

2011年11月7日   A03：A03－重点·声音   稿件来源：上海法治报   作者：丁孙莹

　　□法治报记者 丁孙莹

    如今，打开电视看各档节目，有关婚恋类的讨论甚多，其中又往往以 “房产”为核心话题。尤其是2011年11月11日这个被网友戏称为 “21世纪最巨大的光棍节”即将来临，越来越多的年轻人想在 “世纪光棍节”这天结婚。然而要顺利 “脱光”似乎并不容易，两个人恋爱，已经不是单纯的婚恋关系，一套婚房已渐渐成为婚姻最绕不过的门槛。

    记者的一位朋友最近又失恋了，这是一名30岁的成功男士，手上有一套100平米左右的房产，条件算是不错了，但却不受女士青睐。只因朋友的房产证登记有前女友的名字。虽然前女友分文未出，但她的名字却清晰地印在那里，朋友为此也十分困扰。

    记者日前从普陀区人民法院获悉，在离婚分房案件已经相当普遍的现如今，恋爱购房引发的纠纷也在不断增多。恋爱的时候买了婚房，但是后来双方没能结婚，这套房子该怎么分呢？而类似房款由一方所出，房产证也只登记了一人的名字，但分手了的双方都想拥有房屋的产权的纠纷就更是不少。

    记者采访专家获悉，房屋产权以实际登记人为准，那些所谓的 “以结婚为前提”、“属于赠与行为”等理由都是不太靠谱的浮云……

案例关注

恋爱购房分手后房产到底该归谁？

    两个相爱的人，爱的时候干柴烈火，男方甚至大手笔购房后产证上登记上女方的名字；然而不爱的时候对簿公堂，男女双方苦苦相逼争夺房产。

    记者从法院获悉，目前因为日后结婚而在恋爱时购房，后结婚不成互相争夺房产的案件数量正在不断上升。调查发现，案件的焦点不外乎房产谁出资？出资比率达多少？房产谁还贷？谁有继续还贷的能力？以及最为重要的房屋产权确权等问题。

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购房为女友落户 分手失掉房屋产权

    小蔡和小王原本是一对亲密恋人。

    2011年两人准备结婚，为了帮助未婚妻小王落户上海，小蔡按着当时上海的蓝印户口政策，以自己支付首付款及归还贷款的形式购买了一套房屋，总价值为36万余元。而基于当时的政策规定，要想让女友落户，房屋产权证仅登记了小王一个人的名字。

    事实上，这套房屋也是小蔡和小王结婚用的婚房，小蔡还主动出资对房屋进行了装修。不仅如此，小蔡每月以小王的名义归还贷款1900元。不料到了2004年，两人终止了恋爱关系。

    分手后，小王离开上海到深圳发展，而小蔡则一直居住在当时所购买的该套房屋内。现如今，小蔡想要改善居住环境，欲出售该房屋，但多次和小王沟通后双方发生分歧。无奈，小蔡将昔日恋人诉至普陀区人民法院，要求确认当时所购买房屋的产权归自己所有。

    小蔡认为，之所以当时将房屋产权登记在小王名下，是考虑到将来可以为她办理蓝印户口，并且，买房也是为了两人能够结婚。更何况，当时小王并没有任何经济来源，为了能够按时归还贷款，小蔡还想办法为小王出具了相关的收入证明，但实际小王并未偿还贷款，房屋从首付到还贷均为小蔡一人出资。

    相反，庭审中小王则强调自己有稳定、高收入的工作，且购房首付款以及2004年1月之前的贷款均由她实际支付。恋爱期间，因发现了小蔡存在过错，并且小王也多次劝说，但小蔡未能改错，致使两人最后终止了恋爱关系。因此，小王认为小蔡主张他为房屋的产权人，没有道理。

    普陀区人民法院依法审理后认为，不动产的产权人以登记为准。小蔡和小王两人在恋爱存续期间，经过商定以小王的名义办理了购房手续，并且将房屋的权利人登记为小王的名字这一事实，小蔡认为，当时只是为了能够让小王的户口迁入上海，她只是名义上的产权人。但对于这一部分事实，小蔡未能提供有效的证据，因此法院难以采信。而小蔡以他自己是购房的实际出资人为由，要求将该套房屋的产权判给自己，这与法律规定的不相符，因此法院不能予以支持。

    法院考虑到小王与小蔡购房时的客观背景，以及双方所述的购房原因后，认为小王应当返还小蔡为其所支付的房款。本着公平合理的原则，同时还应该分割房屋的溢价部分，现法院对该套房屋现行价值酌定为220万元，一审判决小王返还小蔡33万余元，小王另支付134万余元给小蔡，但对小蔡要求确认该套房屋产权为其个人的诉请不予支持。

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结婚是赠房前提 分手就想讨回产权

    事实上，结婚前男方“主动”给女方买房的情况挺多，但一旦要是没结成婚，房子往往立马就想收回了。

    大约在10年前，来自台湾的阿宽在娱乐场所认识了小郁。虽然两人的年龄整整相差了26岁，但是男欢女爱的事情谁也说不准，两人不久就走到了一起。接着，阿宽就在上海购买了一套房子，并将产权登记在小郁的名下，房产的总房款为90多万元，首付为25万元，其余为贷款。当时，贷款是由小郁在贷款合同上签的字，但实际支付人为阿宽。

    两人同居一段时间后，小郁为阿宽生下一个儿子。然而好景不长，两人最终因性格不合分开，小郁回到无锡家中抚养儿子，而阿宽也于2008年结婚。

    然而，断了情缘的两人却断不了关系，因为当时的那套房子，阿宽于近日将小郁诉至法院，要求确认当时所购房屋产权归自己。

    庭审中，阿宽强调当时为小郁买房的前提条件就是两人将来会结婚，但事实上两人并未结婚。阿宽说： “当时我说要和她结婚，她却走掉了，但是她之前是答应和我结婚的。”因此，阿宽认为在两人结婚不成的情况下，小郁就应该归还房子。相反，小郁则有不同意见，她认为当时和阿宽认识并同居之时，自己尚只有19岁，根本没有达到法定的结婚年龄，因此阿宽为她购房并没有与她结婚的意思。

    既然不是为了结婚而买房，那又是为了什么？小郁的答案是： “就是为了将这套房产赠与给我。”小郁在庭审现场指出，阿宽将房屋登记在自己的名下，就应该视为赠与，因为按照她当时的年龄根本不可能结婚，阿宽很可能是看在自己给他生了一个儿子的情况下，才将房子赠送给了自己。并且，小郁一再强调，自己是合法取得的房屋产权，也是房屋唯一的产权人。

    由于阿宽与小郁在庭审中未能达成和解，目前，普陀区人民法院仍在对该案作进一步的审理中。法院将择日宣判此案。

专家建言

婚前协议仍是避免纠纷的最有效方式

    有关男女双方在婚前作一份婚前财产证明的做法已有一段时间，一些恋人确实也在结婚前就各自财产作了公证，以避免将来不必要的纠纷。事实上，现如今恋人购房避免纠纷的最好方法仍为具有法律效益的婚前协议。

    江德立律师指出，一份明确房屋产权归属、房屋出资比例、具体出资金额的婚前协议，将可避免日后分房矛盾的产生与激化。就目前一些恋人在法庭上争得面红耳赤、都认为自己对房产的贡献率大、以求分得更多房产的情形而言，这份协议也能就这一部分问题予以明确。

    江德立认为，就目前的一些司法判例来看，并不赞成恋爱双方在未确立婚姻关系时购房就将房屋产权登记在一方名下。若真这么做了，那么双方都应慎重考虑后果，并对自己的行为负责。

三大疑问

恋人共同买房即可共有房产吗？答：以实际产权登记人为准

    恋人共同买房，多以准备婚房为主，既然是共同的购买行为，房屋产权就应该是两个人共享的吗？

    在恋爱的甜蜜期，大多数的恋人都会觉得，既然将来都是一家人，房子是谁的都一样。事实上，恋爱期间买房，房屋产权的归属仍要根据实际情况来划分。普陀区人民法院房产庭法官郝晓娟一针见血地指出： “房屋产权的归属以实际产权登记人为准。”

    根据我国 《物权法》的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此，不动产产权权属以登记机关的的登记为准。从上述案例来看，若男女双方中，一方为出资方，产权却登记在另一方名下，仍以实际登记者为准。郝晓娟表示，在现实操作中，若男女双方到法院来分房，法院也会酌情考虑双方的实际出资比例以及对房屋的贡献率，以物权法的公平、均等为原则，再具体确定分房的情况。

    郝晓娟也提醒：有一点必须明确，除非一方当事人愿意主动放弃，否则房屋产权人仍为实际登记人。郝晓娟法官解释，恋人分手后分房大多会遇到这样的情况，男方称自己出资多或者女方强调自己出资多，实践中法官也多次遇到男女双方在法庭上争辩房屋出资比例的状况。 “虽然具体怎么分需要根据实际案情进一步判断，但是房屋产权人始终是明确的。”

    而北京盈科 （上海）律师事务所的婚恋法律师江德立也表示，男女双方若要证明恋爱所购房产的产权应该并且只属于一方当事人，通常只有两种情况：即其中一方能证明另一方系向自己借钱买房，或其中一方能证明另一方将房产赠与自己。

若结婚不成，房子可以要回吗？答：结婚与否不是分房的条件

    上述案件中，男方购房并登记了女方一个人的名字，事后反悔向女方索要房产，并提出这样的观点：买房是以结婚为前提的，如今结婚不成， “退婚”也就意味着必须 “退房”。所以恋爱购房中，悔婚的一方就应主动放弃房屋产权。这就有点视结婚为一种合同关系，结婚不成则好比毁约，自然也就不应该再享有房屋的产权。如此观点，法律上承认吗？

    对此，郝晓娟认为，如果一方享有房屋产权是以结婚为前提，主张这一观点的另一方要对此说法进行举证，若有充分的证据证明，则可以成立。但郝晓娟也坦言，其实类似情况非常难举证，即便举证成功，也必须是一方主动放弃房屋产权，否则多数情况下仍以产权登记为准。

    江德立则补充，即使男女双方在购房前有过 “现男方为女方购置一套房屋，女方必须与男方结婚，否则男方将收回房屋”等如此内容的一份协议，但类似的附加协议其实并不具备法律意义，因为根据我国婚姻法的规定，婚姻不应该是一种获得房产的工具，婚姻也不能作为一宗交易，所以类似的协议并不能在法律上被认可。不过江德立也指出，不排除部分男女双方结婚购房时的内部协议存在法律效力，这样的协议一般包含了若双方之间发生某种问题，一方则应对房产作产权变更等内容。

    总之，大多数意见认为，结婚与否不是分房的条件，也不是一方要求悔婚方放弃房产的条件。

买房登记一方名字即视赠与吗？答：通常不视作赠与

    在庭审中，法官经常会遇到这样的情况：双方为争夺房屋产权，强调当时另一方曾承诺将房产赠与自己，或认定对方主动支付房屋首付款以及还贷的行为就是一种赠与行为。那么，一方出资买房，登记了另一方的名字，或者双方共同出资，只登记了一方名字，这种行为在法律上能被认定是赠与吗？

    答案是 “不能”。江德立指出： “庭审中，房产属于赠与的抗辩经常听到，但认定的情况很少。”他表示，目前除非正式的赠与之外，普通的口头赠与等一般在法律上均不成立，除非一方可以拿出非常明晰的证据以证明当时的赠与行为，否则法院很少予以认定。

    那么，结婚不是分房的前提，赠与又很难认定，在这场房屋产权的争夺战中，房屋产权到底应该如何来分呢？江德立明确，就上述案例而言，即便是产权登记在了女方名下，男方又不能以未结婚为理由讨回房产，但是仍可要求分房。江德立指出，男方以出资方为由要求将房屋产权确认在自己名下，但由于房屋产权登记客观上无法变更，便可以要求获利方予以补偿。

    郝晓娟也指出，上述案例中，若女方确实没有出资，但房屋产权证上只登记其一个人的名字，那么则应依照实际情况返还房屋的首付款或者返还属于男方的房屋溢价部分。另外，若遇到男方、女方均为房屋出资人的状况时，则应根据双方对房屋的实际贡献率再进一步细分。